Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 февраля 2021 г. N Ф08-427/21 по делу N А32-14692/2018

г. Краснодар

10 февраля 2021 г.

Дело N А32-14692/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному иску) - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Мугафарова А.В. (доверенность от 29.12.2020), ответчика (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Буржуа" (ИНН 7810326518, ОГРН 1047815031307) - Махненко С.И. (доверенность от 05.11.2020), в отсутствие третьих лиц - Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуального предпринимателя Висангириева Владимира Николаевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Висангириевой Инны Сетраковны, Мазлумян Александры Ивановны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2020 по делу N А32-14692/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Буржуа" (далее - общество) о возложении на общество обязанности в течение 30-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу, за свой счет осуществить снос реконструированных объектов:

- 2-х этажного здания - гостиница (литера А) площадью 842, 4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Лесная, 4 (далее - здание гостиницы);

- 2-х этажного административного здания (литера Ж) площадью 59,7 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Лесная, 4 (далее - административное здание);

- металлического ограждения - металлических ворот длиною 4,47 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Лесная, 4 (измененные требования).

Общество предъявило встречные требования к управлению о признании права собственности на здания гостиницы и административное.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуальный предприниматель Висангириев В.Н., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Висангириева И.С. и Мазлумян А.И.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края суда от 09.09.2019 исковые требования управления удовлетворены частично. Суд возложил на общество обязанность не позднее 3-х месяцев, со дня вступления решения в законную силу, осуществить снос зданий гостиницы и административного. В удовлетворении оставшейся части исковых требований управления и встречных исковых требований общества отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.10.2020 решение суда от 09.09.2019 отменено. Суд апелляционной инстанции признал право собственности общества на здания гостиницы и административное, в удовлетворении требований управления отказал.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление от 24.10.2020 и оставить в силе решение от 09.09.2019. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции, неправильно пришел к выводу о добросовестности поведения общества при реконструкции спорных зданий; не учел, что реконструкцию спорных объектов общество начало до получения разрешения на строительство.

В отзыве на жалобу общество просит постановление от 24.10.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установил суд апелляционной инстанции, 25.08.2005 территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ФГУП "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"" (арендатор) заключили договор аренды N 7700000179 находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта, площадью 6 421 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:0020), по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш, для эксплуатации служебных зданий ФГУП "НЭМБЦ "Большой Утриш"", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 25.08.2005 по 25.08.2015.

В связи с реорганизацией унитарного предприятия в акционерное общество, с аналогичным наименованием, стороны заключили дополнительное соглашение от 08.09.2006, которым изменили арендатора по договору аренды.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:0020 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа (запись о регистрации от 29.12.2009 N 23-23-26/196/2009-064).

По договору купли-продажи от 22.08.2013 N 14-16/17-2013 общество приобрело нежилые здания котельной площадью 31,9 кв. м (литеры Ж, ж) и служебного корпуса площадью 501,6 кв. м (литера А), расположенные на земельном участке, арендуемом продавцом на основании договора аренды от 25.08.2005 N 7700000179 и договора перенайма от 31.01.2008 N БУ/03.

Переход к обществу права собственности на нежилые здания зарегистрирован в реестре 20.12.2013 (записи о регистрации N 23-23-26/2019/2013-862, 23-23-26/2019/2013-863).

На основании договора от 20.12.2013 N 25-16/22-2013 (зарегистрирован 07.08.2015) права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.08.2005 N 7700000179 переданы обществу.

Приказом управления от 16.09.2015 N 357 земельный участок с прежним разрешенным использованием (эксплуатация служебных зданий) предоставлен обществу в аренду на 49 лет.

30 сентября 2015 года управление и общество заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.08.2015 N 3700006929.

Согласно пункту 2 соглашения, пункт 7.2 договора изложен в следующей редакции: "Договор действует до 16.09.2064 года, при условии исполнения сторонами обязательств по договору".

В пункте 4 соглашения указано, что данное соглашение не изменяет, другие условия договора аренды и является его неотъемлемой частью.

Постановлением администрации от 23.03.2016 N 965 разрешенное использование земельного участка изменено, с указанием на эксплуатацию "апартамент-отелей, гостиниц, общежитий".

Дополнительным соглашением от 12.05.2016 стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды от 25.08.2005 N 7700000179.

Сведения об измененном виде разрешенного использования участка внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, за обществом зарегистрировано право собственности в отношении следующих объектов: здание котельной, назначение нежилое, с кадастровым номером 23:37:1101002:365 площадью 31,9 кв. м, этажность - 1; здание служебного корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером 23:37:1101002:332 общей площадью 501,6 кв. м этажность - 3, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Лесная, 4

25 июля 2016 года администрация муниципального образования город-курорт Анапа выдала обществу разрешение N 23-301000-803-2016 на реконструкцию нежилых зданий в гостиницу площадью 981,4 кв. м с административным зданием площадью 63,9 кв. м со сроком действия до 25.01.2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 по делу N А32-37765/2016, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018, признано недействительным выданное обществу разрешение на строительство от 25.07.2016 N 23-301000-803-2016, ввиду не предоставления обществом заключения государственной экологической экспертизы проектной документации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу N А32-16772/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2018, отказано в иске прокурора к управлению и обществу о признании недействительным (ничтожным) заключенного управлением и обществом соглашения от 12.05.2016 о внесении изменений в договор от 25.08.2005 N 7700000179 (N 3700006929) аренды земельного участка, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с "для эксплуатации служебных зданий" на "апартамент - отели, гостиницы, общежития" и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20.

При рассмотрении указанного дела, суды установили, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 приведен в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, что следует из постановления администрации от 23.03.2016 N 965. Право собственности муниципального образования город-курорт Анапа на земельный участок зарегистрировано 29.12.2009.

20 марта 2018 года управление, в результате проведенного обследования соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства на территории муниципального образования город-курорт Анапа на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20, установило, что на земельном участке расположены следующие объекты: двухэтажное капитальное здание ориентировочным размером 7,5 м х 9,5 м, ориентировочной площадью застройки 71,25 кв. м, ориентировочной общей площадью 142,5 кв. м и трехэтажное капитальное здание ориентировочным размером 16,7 м х 46,7 м, ориентировочной площадью застройки 779,89 кв. м. На момент осмотра выполняются отделочные работы. Указанные строительные работы осуществляются в отсутствие полученной в установленном законом порядке разрешительной документации. Кроме того, общество установило на прилегающей территории металлические ворота длиной 4,47 м, которые ограничивают доступ на территорию общего пользования.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения управления с иском в суд.

Общество, ссылаясь на то, что работы по реконструкции зданий им проведены до признания разрешения на строительство незаконным, обратилось в суд со встречным иском о признании права собственности на спорные здания.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольная постройка подлежит сносу, осуществим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642 указала, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления N 10/22). Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса), пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения. В пункте 26 постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления N 10/22).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной, но в случае если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, она подлежит сносу.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорные здания находятся в границах земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды, реконструкция спорных объектов произведена с согласия и разрешения собственника земельного участка, до признания незаконным этого разрешения судом, целевое назначение земельного участка не нарушено, земельный участок расположен вне границ особо охраняемых природных территорий регионального назначения (ответ министерства природоохранных ресурсов, т. д. 9, л. д. 150), при реконструкции спорных зданий не допущено нарушений градостроительных и строительных норм, сохранение зданий не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, в том числе, не нарушает права и законные интересы иных лиц, и социальную значимость объекта, а воздействие на окружающую среду признано допустимым (заключение судебной экологической экспертизы), суд апелляционной удовлетворил требования общества о признании права собственности на спорные здания, отказав администрации в их сносе.

Доводы заявителя о том, что общество начало реконструкцию спорных объектов до получения разрешения на строительство, не влияют на правильность выводов суда апелляционной инстанции, который установил, что спорные строения общество реконструировало в соответствии с выданным разрешением на реконструкцию от 25.07.2016 N 23-301000-803-2016 до 27.10.2017 (заключение дополнительной судебной экспертизы от 07.07.2020 N 302/16.1), т. е. в период его действия, до вступления в законную силу решения суда о признании разрешения на строительство недействительным. Работы, которые выполнялись после 27.10.2017, не свидетельствуют о проводимой в отношении него реконструкции, а отражают проведение работ, не требующих получение разрешения на реконструкцию.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или допущенной ошибке. Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Обстоятельства, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2020 по делу N А32-14692/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

В.В. Аваряскин Е.И. Афонина