Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2021 г. N Ф08-532/21 по делу N А32-5881/2020

г. Краснодар

01 марта 2021 г.

Дело N А32-5881/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020) - Рябоконева А.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Комнатного А.С. (доверенность от 11.01.2021), индивидуального предпринимателя Стаценко Виктора Владимировича (ИНН 230801732378, ОГРНИП 312231123000052) - Луговского А.В. (доверенность от 16.11.2020), рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу N А32-5881/2020, установил следующее.

Прокуратура Краснодарского края в интересах муниципального образования город Армавир и неопределенного круга лиц (далее - прокурор) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Стаценко В.В. (далее - предприниматель), в котором просила:

- признать недействительным (ничтожным) подписанный ответчиками договор от 14.05.2018 N 3800008564 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0111023:2 площадью 23 180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Шоссейная, 117;

- применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) права предпринимателя на указанный участок.

Иск основан на статьях 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован необоснованностью площади переданного предпринимателю в аренду земельного участка, а также незаконностью последующего изменения вида его разрешенного использования с "для использования асфальтобетонного завода" на "многоэтажная жилая застройка".

Решением от 11.09.2020 заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд пришел к выводу о несоразмерности площади переданного предпринимателю в аренду земельного участка относительно суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости, а также незаконности действий ответчиков по изменению вида его разрешенного использования.

Постановлением апелляционного суда от 08.12.2020 решение от 11.09.2020 отменено, в иске отказано. Судебная коллегия исходила из недоказанности прокурором чрезмерности площади предоставленного предпринимателю в аренду земельного участка, а также указала на то, что изменение вида разрешенного использования данного объекта после совершения спорной сделки не может служить основанием для признания ее недействительной.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить постановление от 08.12.2020 и оставить в силе решение от 11.09.2020. По мнению заявителя, суд первой инстанции правомерно указал на то, что спорный участок предоставлен предпринимателю для размещения асфальтобетонного завода. Объекты недвижимости, расположенные на данном участке, не зарегистрированы как единый комплекс. Площадь участка значительно превышает суммарную площадь расположенных на нем объектов. Впоследствии постановлением администрации изменен вид разрешенного использования данного участка с "для использования асфальтобетонного завода" на "многоэтажная жилая застройка", то есть в целях строительства (в отличие от первого). Действия предпринимателя направлены на преодоление предусмотренных законом процедур предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в целях осуществления строительства. В остальном доводы жалобы сводятся к законности и обоснованности выводов суда первой инстанции.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и предприниматель указали на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Армавирского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 09.10.1991 N 479 "О правовой, регистрации домовладений" зарегистрировано право государственной собственности за специализированным дорожным, ремонтно-строительным управлением на домовладение, расположенное по ул. Шоссейной, 117.

На основании данного решения указанному лицу выдано регистрационное удостоверение от 28.12.1991 N 164 о том, что домовладение по ул. Шоссейной, 117 в г. Армавире зарегистрировано на праве собственности за специализированным дорожно-ремонтным управлением.

Постановлением главы администрации от 18.09.1996 N 1785 зарегистрированы изменения организационно-правовой формы муниципального предприятия "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление" в муниципальное унитарное дорожное ремонтно-строительное предприятие.

Постановлением главы города Армавира Краснодарского края от 02.09.1997 N 1534 "О реорганизации муниципального, унитарного дорожного ремонтно-строительного предприятия и муниципального унитарного предприятия "Спецавтохозяйство по уборке города" и создании муниципального унитарного предприятия "Благоустройство города"" принято решение реорганизовать путем слияния муниципального унитарного дорожного ремонтно-строительного предприятия, муниципального унитарного предприятия "Спецавтохозяйство по уборке города" и создать муниципальное унитарное предприятие "Благоустройство города", а также закрепить за ним муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения.

Решением Управления имущественных отношений администрации от 24.06.2003 N 28 "Об утверждении новой редакции Устава муниципального унитарного предприятия "Благоустройство города"" изменено наименование муниципального унитарного предприятия "Благоустройство города" на муниципальное предприятие г. Армавира "Благоустройство города" (далее - предприятие).

Постановлением главы администрации от 06.02.1997 N 188 "Об утверждении границ землепользования Муниципального унитарного дорожного ремонтно-строительного предприятия и выдаче государственного акта на право пользования землей" утвержден план границ земельного участка по улице Шоссейной, 117 для асфальтобетонного завода площадью 2,27 га.

Сведения о земельном участке по улице Шоссейной, 117 в городе Армавире площадью 22 700 кв. м внесены в ЕГРН 13.10.2004, земельному участку присвоен кадастровый номер 23:38:0111023:2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2008 по делу N А32-15636/2007 муниципальное предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства. В ходе данной процедуры проведены торги по реализации имущества должника.

Расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0111023:2 объекты и сооружения, принадлежащие на праве хозяйственного ведения предприятию, реализованы на торгах.

28 июля 2014 года предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договоры N 18, 19, 21 и 22 купли-продажи расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0111023:2 недвижимого имущества:

- мастерская и котельная (литера Б), год постройки - 1971, кадастровый номер 23:38:111023:14, площадь 244,4 кв. м;

- контора (литера А), год постройки - 1971, кадастровый номер 23:38:111023:12, площадь 144,5 кв. м;

- дежурное помещение (литера Л), год постройки - 1970, кадастровый номер 23:38:111023:13, площадь 14,4 кв. м;

- весовая с навесом (литера Е), год постройки - 1970, кадастровый номер 23:38:111023:11, площадь 16,1 кв. м.

Указанное имущество передано предпринимателю по актам приема-передачи от 14.08.2014.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 19.10.2016 по делу N 2-4545/2016 за предпринимателем признано право собственности на данные объекты.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0111023:2.

14 мая 2018 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор N 3800008564 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0111023:2 площадью 23 180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Шоссейная, 117, с видом разрешенного использования "для асфальтобетонного завода" на 49 лет.

Прокурор, полагая, что данная сделка не соответствует требованиям действующего в период ее совершения законодательства, обратился с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд счел недоказанным факт несоразмерности площади земельного участка, представленного в аренду предпринимателю, а также указал на то, что изменение вида разрешенного использования данного объекта после совершения спорной сделки не может служить основанием для признания ее недействительной.

Вывод апелляционного суда о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не является основанием для признания сделки недействительной, следует признать верным, поскольку эти действия совершены после подписания спорного договора и их законность может быть проверена в самостоятельном порядке.

Вместе с тем апелляционный суд не учел следующее.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества суммарной площадью менее 500 кв. м необходима вся площадь (23 180 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:38:0111023:2. В деле не имеется доказательств перехода к предпринимателю права постоянного (бессрочного) пользования в отношении участка площадью 2,27 га, поскольку не доказано приобретение объектов недвижимости у предприятия-банкрота как единого комплекса. При этом площадь земельного участка, переданного в аренду предпринимателю, - 23 180 кв. м.

Возражая против иска, предприниматель ссылался на то, что ранее принадлежащие ему объекты недвижимости образовали единый имущественный комплекс.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе прямо названо два вида имущественных комплекса: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию.

Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Доказательства государственной регистрации права предпринимателя на единый имущественный комплекс, расположенный на спорном земельном участке, не представлены. В ходе процедуры банкротства предприниматель приобрел отдельные объекты недвижимости по разным договорам купли-продажи. Превышение площади спорного земельного участка над суммарной площадью объектов недвижимого имущества более чем в 45 раз очевидно свидетельствует о несоразмерности такого предоставления.

При изложенных обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что оспариваемая сделка соответствовала действующему законодательству, следует признать ошибочным.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу N А32-5881/2020 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2020 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова