Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 марта 2021 г. N Ф08-253/21 по делу N А22-4260/2019

г. Краснодар

03 марта 2021 г.

Дело N А22-4260/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия, от истца - прокурора Республики Калмыкия - Лиджиевой Н.П. (удостоверение), от ответчика - индивидуального предпринимателя Тутинова Михаила Гучновича (ИНН 081406029162, ОГРНИП 318081600010255) - Доногруппова Н.А. (доверенность от 15.07.2020), в отсутствие ответчиков: Управления по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты (ИНН 0814010696, ОГРН 1020800002541) и индивидуального предпринимателя Манджиевой Байн Базаровны (ИНН 081404426608, ОГРНИП 319081600011211), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тутинова Михаила Гучновича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 07.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по делу N А22-4260/2019, установил следующее.

Прокурор Республики Калмыкия (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к Управлению по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты (далее - управление), индивидуальным предпринимателям Тутинову М.Г. (далее - Тутинов М.Г.) и Манджиевой Б.Б. (далее - Манджиева Б.Б.), в котором просил:

- признать недействительными (ничтожными) подписанные управлением и Тутиновым М.Г. договоры от 29.11.2017 N 20/2017мс, 21/2017мс и 22/2017мс аренды земельных участков с кадастровыми номерами 08:14:030234:542 (площадью 1699 кв. м), 08:14:030234:543 (площадью 1607 кв. м) и 08:14:030234:544 (площадью 1630 кв. м) соответственно;

- признать недействительными (ничтожными) подписанные управлением и Тутиновым М.Г. договоры от 02.04.2019 N 5, от 08.05.2019 N 8 и 9 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 08:14:030234:544 (площадью 1630 кв. м), 08:14:030234:542 (площадью 1699 кв. м) и 08:14:030234:543 (площадью 1607 кв. м) соответственно;

- признать недействительным (ничтожным) подписанный Тутиновым М.Г. и Манджиевой Б.Б. договор от 05.07.2019 купли-продажи названных участков;

- применить последствия недействительности указанных сделок путем возврата земельных участков управлению (уточненные требования).

Иск основан на статьях 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован допущенными ответчиками нарушениями Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) при подписании договоров аренды, незаконностью последующей приватизации спорных участков, а также наличием в поведении Тутинова М.Г. признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Решением от 07.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.11.2020, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что в соответствии с требованиями Закона N 271-ФЗ разрешение на организацию розничного рынка может получить только юридическое лицо, поэтому Тутинов М.Г. не мог выступать арендатором спорных земельных участков с видом разрешенного использования (рынки). Возведенные данным лицом строения на спорных земельных участках - пункты охраны - являются вспомогательными, поэтому не порождают право их собственника на приватизацию земельных участков, на которых они расположены. Тутиновым М.Г. какие-либо объекты капитального строительства на арендуемых земельных участках с кадастровыми номерами 08:14:030234:542, 08:14:030234:543 и 08:14:030234:544 в действительности не возводились. Выдача разрешений на их строительство, ввод в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет, а также последующая регистрация права собственности послужили основанием для незаконного отчуждения в пользу указанного лица как собственника этих объектов спорных земельных участков. Согласно рабочим проектам площадь каждого пункта охраны составляла 5,04 кв. м, а земельных участков для их эксплуатации - 1630 кв. м, 1699 кв. м. 1607 кв. м. Предоставление в собственность Тутинову М.Г. земельных участков общей площадью 4936 кв. м явно несоразмерно площади строений вспомогательного использования, расположенных этих участках. Ничтожность первоначальных сделок купли-продажи обусловила недействительность производного от них договора от 05.07.2019, подписанного Тутиновым М.Г. и Манджиевой Б.Б.

В кассационной жалобе Тутинов М.Г. просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что заключенный по результатам торгов договор не может быть признан недействительным без оспаривания аукциона. В дело представлены доказательства того, что возведенные Тутиновым М.Г. объекты являлись недвижимым имуществом, собственник которых вправе претендовать на предоставление земельных участков, необходимых для их эксплуатации. Акт осмотра от 13.09.2019 является недопустимым доказательством, поскольку составлен в отсутствие Тутинова М.Г. Впоследствии (после приватизации спорных участков) пункты охраны снесены собственником по его решению. Суды не применили последствия недействительности спорных сделок в части возврата Тутинову М.Г. выкупной стоимости земельных участков и выплаченной за их использование арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель Тутинова М.Г. поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель прокурора возражал против удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании 17.02.2021 объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 25.02.2021; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

От Манджиевой Б.Б. поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором она поддержала ее доводы и просила отменить обжалуемые судебные акты.

В судебном заседании представители Тутинова М.Г. и прокурора повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части.

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона управление (арендодатель) и Тутинов М.Г. (арендатор) подписали договоры от 29.11.2017 N 20/2017мс, 21/2017мс и 22/2017мс аренды земельных участков с кадастровыми номерами 08:14:030234:542 (площадью 1699 кв. м), 08:14:030234:543 (площадью 1607 кв. м) и 08:14:030234:544 (площадью 1630 кв. м) соответственно, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. В.И. Ленина, 7, с видом разрешенного использования - рынки.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке, земельные участки переданы арендатору по актам от 29.11.2017.

Тутинов М.Г. обратился в администрацию города Элисты (далее - администрация) с заявлениями о выдаче разрешений на строительство рынков (пунктов охраны) на данных земельных участках. Согласно рабочим проектам указанных объектов общая площадь каждого из них составляла 5,04 кв. м при площади земельных участков не менее 1600 кв. м.

Администрация выдала испрашиваемые разрешения.

Впоследствии МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" подготовило технический план одного из объектов (пункт охраны по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 7 "Р"), на основании которого Тутинов М.Г. обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию и 22.02.2019 получил соответствующее разрешение.

5 марта 2019 года по инициативе Тутинова М.Г. названный пункт охраны поставлен на государственный кадастровый учет, за ним зарегистрировано право собственности на этот объект.

10 апреля 2019 года в связи с истечением срока действия ранее выданных разрешений на строительство пунктов охраны на земельных участках по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 7 "Л" и "М" Тутинов М.Г. обратился в администрацию города с заявлениями о продлении срока их действия.

По результатам рассмотрения данных заявлений 11.04.2019 данному лицу выданы новые разрешения на строительство со сроком действия до 31.07.2019.

8 и 9 апреля 2019 года МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" по заказу Тутинова М.Г. подготовило технические планы зданий (пункты охраны), расположенных по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 7 "Л" и "М", в связи с чем 11.04.2019 последний обратился в администрацию за выдачей разрешений на ввод в эксплуатацию этих объектов, которые выданы ему 12.04.2019.

25 апреля 2019 года по заявлению Тутинова М.Г. осуществлена постановка пунктов охраны на государственный кадастровый учет, зарегистрировано в отношении них право собственности данного лица.

Впоследствии по договорам купли-продажи от 02.04.2019 N 5 и 08.05.2019 N 8 и 9 названные участки проданы управлением в собственность Тутинову М.Г. как собственнику расположенных на них пунктов охраны.

18 июня 2019 года объекта (пункты охраны) на основании актов обследований от 31.05.2019 сняты с государственного кадастрового учета как снесенные по решению собственника о добровольном сносе.

5 июля 2019 года Тутинов М.Г. (продавец) и Манджиева Б.Б. (покупатель) подписали договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 08:14:030234:542, 08:14:030234:543 и 08:14:030234:544.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о новом собственнике внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Прокурор, полагая, что указанные сделки совершены с нарушением закона, обратился с иском в арбитражный суд.

Статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка, к ничтожным отнесены сделки, одновременно нарушающие требования закона или иного правового акта и посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74 и 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения из этого правила предусмотрены в пункте 2 данной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Как установили суды, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Элисты, утвержденными решением Элистинского городского Собрания от 27.12.2010 N 1, земельные участки с кадастровыми номерами 08:14:030234:542, 08:14:030234:543 и 08:14:030234:544 находятся в зоне коммерческой (торговой) застройки (КТ/01). Согласно градостроительному регламенту данной территориальной зоны рынки продовольственных и непродовольственных товаров площадью не менее 1500 кв. м отнесены к основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, а здания и помещения для служб охраны и наблюдения - к вспомогательным.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь названными нормами права, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности оспариваемых договоров аренды и купли-продажи. Суды правомерно исходили из того, что фактически совершенные управлением и Тутиновым М.Г. сделки в совокупности с сопутствующими действиями сторон (выдача управлением разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, отнесенных градостроительным регламентом к строениям и сооружениям вспомогательного использования; последующая постановка строений, не являющихся объектами капитального строительства, на кадастровый учет как объектов недвижимости и т. д.), направлены на придание законности регистрации права собственности Тутинова М.Г. на объекты недвижимости для отчуждения в его пользу спорных земельных участков. При этом Тутинов М.Г. не обосновал необходимость предоставления ему спорных участков общей площадью 4936 кв. м при совокупной площади охранных пунктов 15,12 кв. м. Превышение площади земельных участков над площадью объектов недвижимого имущества более чем в 300 раз очевидно свидетельствует о несоразмерности такого предоставления. Ничтожность первоначальных сделок обусловила недействительность договора купли-продажи, заключенного Тутиновым М.Г. и Манджиевой Б.Б.

В то же время, применяя последствия недействительности сделок путем обязания Манджиевой Б.Б. возвратить управлению земельные участки с кадастровыми номерами 08:14:030234:542, 08:14:030234:543, 08:14:030234:544, суды не учли следующее.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), спор о возврате имущества, вытекающий из договорных правоотношений или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные названными статьями.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 N 6-П признал не распространяющимися на добросовестного приобретателя содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, то есть в части реституции.

Из приведенных положений закона следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

Данные обстоятельства судами в нарушение положений главы 7 Кодекса не учтены, положения статьи 302 Гражданского кодекса не применены.

Поскольку судами не установлено, что последующий приобретатель спорного имущества Манджиева Б.Б. действовала недобросовестно при совершении сделки с Тутиновым М.Г. (являлась заинтересованным лицом), суды неправомерно применили реституцию к данной сделке.

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Признавая ничтожными договоры купли-продажи земельных участков, подписанные управлением и Тутиновым М.Г., суды не оценили доводы ответчика в части оплаты и необходимости возврата покупателю выкупной стоимости земельных участков.

С учетом изложенного судебные в части применения судом последствий недействительности оспариваемых прокурором сделок нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в части применения последствий недействительности сделок подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 07.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по делу N А22-4260/2019 в части применения последствий недействительности ничтожных сделок отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 07.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по данному делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова