Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2021 г. N Ф08-2197/21 по делу N А63-1786/2020

г. Краснодар

23 апреля 2021 г.

Дело N А63-1786/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей заявителя - гаражно-строительного кооператива "Вираж" (ИНН 2635040874, ОГРН 1022601982435), органа, осуществляющего публичные полномочия, - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива "Вираж" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу N А63-1786/2020, установил следующее.

Гаражно-строительный кооператив "Вираж" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконными изложенного в письме от 25.10.2019 N 8/14-10176 решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору от 25.07.2002 N 2275 аренды земельного участка площадью 8627,8 кв. м с кадастровым номером 26:12:010202:0005, расположенного по адресу: г. Ставрополь, в квартале 605, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под землями общего пользования (далее - договор аренды, земельный участок) и изложенного в письме от 03.03.2020 N 08/14-2053 решения об изменении в постановлении от 04.07.2002 N 4651 сведений о земельном участке в целях приведения этого постановления и условий договора аренды в соответствие действующему законодательству и данным Единого государственного реестра недвижимости, о понуждении к заключению соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Ставрополя (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2020 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок не относится к территории общего пользования. Комитет ошибочно считает, что договор аренды не заключен. Внесение в договор аренды изменений не требует соблюдения действовавших в момент его заключения публичных процедур. Комитет обязан содействовать кооперативу в обеспечении государственной регистрации договора аренды. Кооперативом вправе обратиться к комитету не как к органу, осуществляющему публичные полномочия, а как к контрагенту в гражданских правоотношениях.

Заявление не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Администрация как арендодатель является надлежащим ответчиком по иску об изменении договора аренды.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2020 изменено в части отказа в удовлетворении требования о понуждении комитета к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, заявление кооператива в этой части оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Заявление комитета от 26.09.2019 таким доказательством не признано. Кооператив не направил в комитет предложение о заключении дополнительного соглашения и его проект.

Кооператив обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Публично-правовые отношения по предоставлению земли в аренду могли быть прекращены при заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка. В этом случае между сторонами возникли бы обязательственные правоотношения. Ввыявленные при осуществлении государственной регистрации договора аренды препятствия свидетельствуют о неисполнении комитетом обязанности по подготовке решения о предоставлении земельного участка в аренду, в связи с чем договорные отношения между сторонами не возникли. Избранный заявителем способ защиты нарушенного права является надлежащим и направлен на приведение содержания постановление администрации от 04.04.2002 N 4651 в соответствие нормативным требованиям. Судебными актами по делу N А63-15920/2012 преюдициально установлено, что договор аренды не зарегистрирован и является незаключенным. Досудебный порядок урегулирования спора кооперативом соблюден. Судами создана правовая неопределенность. Администрация участвовала в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а противоречия в ее процессуальном статусе не могли служить основанием отказа в удовлетворении заявления.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта суда апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 24.05.1994 N 952 исходный земельный участок площадью 1,06 га предоставлен администрации Промышленного района г. Ставрополя (далее - администрация внутригородского района) в долгосрочную аренду на 50 лет для размещения гаражей и стоянок индивидуального автотранспорта по проспекту Кулакова в Северо-Западной промзоне города Ставрополя.

На администрацию внутригородского района возложены обязанности по регистрации гаражно-строительного кооператива, присвоению ему наименования и оформлению в комитете по земельным ресурсам г. Ставрополя договора аренды. По постановлению администрации внутригородского района от 17.06.1994 N 884 кооператив зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц 23.12.2002.

Постановлением администрации от 04.04.2002 N 4651 постановление от 24.05.1994 N 952 признано утратившим, а за кооперативом закреплен фактически используемый им исходный земельный участок, площадь которого составила 13 515,5 кв. м, а границы определены на прилагаемом чертеже. Часть исходного земельного участка непосредственно под гаражами (площадью 4887,7 кв. м) передана в индивидуальную аренду их собственникам, а другая находящаяся в общем пользовании собственников гаражей часть (площадью 8627,8 кв. м) - кооперативу в аренду на 49 лет.

Администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) 25.07.2002 подписали договор аренды земельного участка на 49 лет до 04.07.2051. Определяя земельный участок в качестве объекта аренды, стороны указали его площадь 8627,8 кв. м, адрес: квартал 605, относимость к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование под землями общего пользования. Кадастровый учет земельного участка осуществлен 10.09.2002 с присвоением кадастрового номера 26:12:010202:0005 (рукописным способом внесенного в текст договора), указанием площади 8628 +/- 41 кв. м, адреса: Ставропольский край, г. Ставрополь, ГСК "Вираж" в квартале 605, относимости к категории земель населенных пунктов и разрешенного использования под землями общего пользования.

Кооператив обратился в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Россрестра) с заявлением от 24.02.2011 об осуществлении государственной регистрации договора аренды. Письмом от 08.04.2011 N 01/023/2011-504 управление уведомило кооператив о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Основанием отказа послужило непредставление заявителем доказательств опубликования в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка в аренду. Орган регистрации сослался на отсутствие в договоре аренды сведений о категории земельного участка, на противоречие договорных условий о площади и адресе объекта аренды соответствующим сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на предназначение участка для использования неограниченным кругом лиц как территории общего пользования.

Кооператив обращался в комитет с заявлениями о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды в целях приведения объекта аренды в соответствие нормам действующего законодательства и сведениям Единого государственного реестра недвижимости, об устранении перечисленных управлением Росреестра препятствий в государственной регистрации договора аренды, о внесении соответствующих изменений в постановление администрации от 04.07.2002 N 4651. Письмами от 25.10.2019 N 08/14-10176, от 03.03.2020 N 08/14-2053 комитет уведомил кооператив о принятых решениях об отказе в удовлетворении заявлений ввиду того, что в отношении договора аренды не осуществлена государственная регистрация, возможность устранения выявленных органом регистрации недостатков отсутствует, земельный участок предназначен для использования неограниченным кругом лиц, законодательство претерпело значительные изменения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2013 по делу N А63-15920/2012 комитету отказано в удовлетворении иска к кооперативу о взыскании 37 316 рублей 16 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за фактическое пользование земельным участком с 01.01.2003 по 30.06.2012 и 38 137 рублей 53 копеек процентов за пользование с 17.03.2003 по 07.08.2012 чужими денежными средствами. Данным судебным актом преюдициально установлено, что на территории кооператива возведены капитальные гаражи, право собственности на которые в течение 2007-2010 годов зарегистрировано за физическими лицами. Участки под застройку гаражей распределены между членами кооператива. Кооператив не обладает правом собственности на какие-либо объекты недвижимости на земельном участке, его функции ограничиваются охраной, уборкой, учетом членов кооператива, сбор членских взносов. Земельный участок представляет собой территорию межгаражных проездов, используемую автовладельцами (собственниками гаражей), чем обусловлена формулировка вида его разрешенного использования. Использование земельного участка неограниченным кругом лиц не предполагалось и невозможно, поскольку он необходим для подъезда с городской улицы к гаражам. Земельный участок используется членами кооператива.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения кооператива в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Удовлетворение требования о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, возможно при установлении несоответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Действовавшей в момент издания администрацией постановления от 04.07.2002 N 4651 и подписания с обществом договора аренды земельного участка редакцией статьи 34 Земельного кодекса российской Федерации (далее - Земельный кодекс) на администрацию возлагалась обязанность по обеспечению управления и распоряжения находящимися в публичной собственности земельными участками на принципах эффективности, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления. Администрации предписывалось обеспечить подготовку информации о предоставляемом кооперативу в аренду земельном участке и ее заблаговременную публикацию.

Допущенные администрацией при заключении договора аренды земельного участка незначительные процедурные нарушения, выразившиеся в необеспечении опубликования информации о предоставляемом кооперативу в аренду земельном участке, не повлекли нарушение прав и законных интересов третьих лиц. Такие нарушения допущены самим органом местного самоуправления, который мог и должен был предпринять все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При урегулировании гражданско-правовых отношений между администрацией как представителем публично-правового образования (арендодателем) и кооперативом как добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий названных процедурных нарушений на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 308-ЭС19-19765.

По смыслу норм действовавшего в период отказа обществу в осуществлении государственной регистрации договора аренды Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации возникновения обременения в виде аренды на земельный участок являлся соответствующий договор (статья 1). Истребование у заявителя дополнительных документов не допускалось (статья 17). Необходимые для государственной регистрации документы, устанавливающие возникновение обременения земельного участка, должны были отражать его описание (статья 18). Государственный регистратор был обязан принять необходимые меры по получению дополнительных недостающих сведений. Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливалась при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек его границ (статья 19). Не допускалось осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считался учтенным в соответствии с законодательством (статья 20).

Статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости таких уникальных характеристиках земельного участка, как кадастровый номер, описание местоположения границ, площадь, и в качестве дополнительных сведений о нем описания местоположения, категории земель и разрешенного использования.

Содержание постановления администрации от 04.04.2002 N 4651, договора аренды и кадастрового паспорта от 18.06.2010 N 2600/501/10-185765 позволяло однозначно идентифицировать объект аренды. Кадастровый номер вписан в договор аренды после осуществления кадастрового учета земельного участка. Отклонение его площади от соответствующих кадастровых сведений находится в пределах допустимой погрешности. Описание местоположения также не вызывает сомнений и неопределенности. Относимость к категории земель населенных пунктов отражена. Формулировка вида разрешенного использования земельного участка обусловлена его предполагаемым общим использованием автовладельцами (собственниками гаражей). Использование земельного участка неограниченным кругом лиц как территории общего пользования не предусмотрено.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что администрацией как арендодателем и кооперативом как арендатором согласованы все существенные условия договора аренды. Эти условия не противоречат действующему в настоящее время нормативному регулированию арендных отношений. У кооператива отсутствует необходимость во внесении изменений как в постановление администрации от 04.04.2002 N 4651, так и в договор аренды.

Ни действовавшим в спорный период Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни действующим в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не установлен пресекательный срок реализации права на обращение в управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора аренды в пределах его срока. Единственно возможными и эффективными способами реализации прав кооператива является его повторное обращение в орган регистрации с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора аренды, а в случае незаконного отказа в такой регистрации - оспаривание этого отказа в судебном порядке.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам о заключенности договора аренды, о его фактическом исполнении сторонами, о допустимости нахождения земельного участка в аренде у кооператива в целях реализации его уставных обязанностей, об избрании кооперативом ненадлежащего способа судебной защиты.

Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении кооперативом досудебного порядка изменения договора аренды, установленного статьей 452 Гражданского кодекса, сделан с учетом содержания заявлений кооператива в комитет о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды и ответных писем от 25.10.2019 N 08/14-10176, от 03.03.2020 N 08/14-2053 комитета. Несоблюдение этого порядка является основанием для оставления соответствующего требования без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены в части на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие таких выводов арбитражного суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу N А63-1786/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин