Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июля 2021 г. N Ф08-4404/21 по делу N А32-49098/2018

г. Краснодар

30 июля 2021 г.

Дело N А32-49098/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юг 23" (ИНН 2310146109, ОГРН 1102310002541) - Гавура Д.В. (доверенность от 12.07.2019), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации Небугского сельского поселения Туапсинского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг 23" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу N А32-49098/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юг 23" (далее - общество) о признании незаключенным договора от 17.05.2017 N 3300007564 аренды земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:33:0907001:3001, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для коммунального обслуживания (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка администрации района (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация Небугского сельского поселения Туапсинского района (далее - департамент, администрация поселения).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Общество не осуществляет деятельность, связанную с размещением инженерных коммуникаций. Земельный участок предоставлен обществу в аренду в отсутствие правовых оснований, а договор аренды заключен в обход публичной процедуры (без проведения торгов, аукциона), в силу чего является недействительной (ничтожной) сделкой. Признание договора аренды заключенным либо незаключенным не имеет правового значения. Удовлетворение требований не приведет к восстановлению нарушенного права. Земельный участок не находится в фактическом владении общества.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, настаивая на исключении из мотивировочных частей обжалуемых судебных актов выводов о предоставлении земельного участка в аренду в отсутствие правовых оснований, о недействительности (ничтожности) заключенного в обход публичной процедуры договора аренды земельного участка, и о том, что общество не осуществляет деятельность, связанную с размещением инженерных коммуникаций. Договор аренды земельного участка может заключаться без проведения торгов, в случае предоставления этого участка лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения водоснабжения. Круг таких лиц не ограничен. Проектной документацией на земельном участке предполагалось размещение сети водоснабжения и парковочных мест, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома. В отсутствие прав на земельный участок общество не сможет ввести в эксплуатацию возведенный на смежном участке многоквартирный жилой дом. Земельный участок предоставлен обществу в аренду правомерно. Общество предпринимало меры по обеспечению осуществления государственной регистрации договора аренды. Администрация района не вправе ссылаться на незаключенность незарегистрированного договора аренды. На земельном участке возводится здание амбулатории врача общей практики. При разработке проектной документации на это здание допущены грубые нарушения действующего законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу администрация поселения указывает на необоснованность ее доводов, отсутствие противоречий мотивировочной части обжалуемого судебного акта его резолютивной части, а также отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий на изменение мотивировочной части решения суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования Туапсинский район (запись от 03.04.2014 с номером регистрации 23-23-13/004/2014-356) и права постоянного (бессрочного) пользования администрации района (запись от 17.09.2013 с номером регистрации 23-23-13/085/2013-030).

На основании постановления администрации района от 17.05.2017 N 758 администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) 17.05.2017 подписали договор аренды земельного участка в целях коммунального обслуживания на 30 лет до 17.05.2047. Земельный участок фактически передан арендатору со дня вступления в силу постановления администрации района от 17.05.2017 N 758 (пункт 1.2).

Сообщением от 24.01.2018 N 23/013/001801/2017-8080 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю довело до общества сведения о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды. Решение обосновано наличием зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования администрации района в отношении земельного участка.

Постановлением от 25.12.2019 N 2144 администрация района в порядке самоконтроля отменила ранее изданное постановление от 17.05.2017 N 758, на основании которого с обществом заключен договор аренды. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по делу N А32-11124/2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2021, обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным постановления администрации района от 25.12.2019 N 2144 об отмене постановления администрации района от 17.05.2017 N 758. Апелляционный суд пришел к выводам о том, что земельный участок предоставлен обществу в аренду в отсутствие правовых оснований, а договор аренды, заключенный в обход публичной процедуры (без проведения торгов, аукциона), является недействительным (ничтожным).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации района в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснений при рассмотрении дел, связанных с взысканием по договору, его оспариванием или расторжением, необходима оценка обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, о соблюдении правил его заключения.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Последствия отсутствия государственной регистрации договора определены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Судебная практика исходит из того, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). В статье 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земельным кодексом установлено общее правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Без проведения торгов договор аренды может быть заключен в случае предоставления в аренду юридическому лицу для размещения объекта, предназначенного для обеспечения водоснабжения (подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6).

По смыслу норм статьи 39.33 Земельного кодекса и пунктов 1, 2 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300, для прокладки через находящийся в публичной собственности земельный участок водопровода, капитального или текущего ремонта этого линейного объекта предоставление этого участка и установления в отношении него сервитута не требуются.

В пункте 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации парковочное место определяется как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, либо являющееся частью объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

Пунктом 2.3 действовавших в спорный период Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10), утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64, императивно предписывалось предусматривать возможность организации придомовой территории с размещением гостевых стоянок автотранспорта на отводимом под строительство жилого здания земельном участке.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Земельный участок предоставлен обществу в обход предусмотренной земельным законодательством публичной процедуры. Общество не доказало наличие у него статуса лица, размещающего на земельном участке объект, предназначенный для обеспечения водоснабжения, в смысле подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Прокладка через земельный участок водопровода к многоквартирному жилому дому, его капитальный или текущий ремонт могли быть осуществлены без предоставления этого участка и установления в отношении него сервитута. Потребность возводимого на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома в дополнительных парковочных местах не могла быть удовлетворена путем предоставления обществу как застройщику земельного участка в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка, заключенный в противоречие нормам земельного законодательства и посягающий на публичные интересы, правомерно квалифицирован в качестве ничтожной сделки. Такой договор не породил каких-либо правовых последствий. Доводы кассационной жалобы названные выводы судов первой и апелляционной инстанций не опровергают.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу N А32-49098/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин