Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2021 г. N Ф08-5929/21 по делу N А32-56842/2019

г. Краснодар

25 августа 2021 г.

Дело N А32-56842/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" (ИНН 2315138937, ОГРН 1072315009711) - Шилова М.В. (доверенность от 29.03.2021), Бойкова Е.В. (доверенность от 12.05.2021), Пупынина М.Н. (доверенность от 19.03.2021), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Новороссийск, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 по делу N А32-56842/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Альфа-Строй" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 05.03.2018 N 4700006993 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 площадью 6655 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, район ж/д петли, предназначенного для обслуживания автотранспортной службы; возложении на общество обязанности по возврату администрации земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 в надлежащем состоянии; исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о государственной регистрации договора аренды от 05.03.2018 N 4700006993; зачете денежных средств в виде арендной платы по договору от 05.03.2018 N 4700006993, уплаченных обществом в пользу администрации.

Решением от 15.02.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2021, исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 05.03.2018 N 4700006993 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138; на общество возложена обязанность по возврату администрации данного земельного участка в надлежащем состоянии; в порядке применения последствий недействительности договора аренды от 05.03.2018 N 4700006993 указано на исключение из ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 арендой в пользу общества на основании данного договора; в удовлетворении остальной части иска отказано; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что договор аренды от 05.03.2018 N 4700006993 заключен без проведения торгов в нарушение статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). С заявлением о заключении нового договора аренды общество обратилось в администрацию 14.11.2017, то есть спустя 10 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора от 22.03.2007 N 4700004288. Заявления арендатора от 18.01.2017 N 8/1 и 31.01.2017 N 19, ответы администрации от 14.08.2017 N 151-2-6678/17 и 07.11.2017 N 151-2-9532/17 не свидетельствуют о соблюдении заявителем порядка обращения за предоставлением земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов до истечения срока действия ранее заключенного договора. В силу пункта 8.1 договора аренды от 22.03.2007 N 4700004288 его действие прекращено по истечении срока аренды (статьи 431, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Довод ответчика о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок суды отклонили, отметив также, что общество не обосновало необходимость предоставления ему в аренду земельного участка площадью 6655 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости площадью 6,1 кв. м; 77,5 кв. м (2016 год постройки). Для определения площади земельного участка, необходимого для обслуживания автотранспортной службы по делу проведена судебная экспертиза. В соответствии с экспертным заключением от 29.09.2020 N 31С для согласованных в договоре аренды целей обществу необходим весь земельный участок (6655 кв. м). Однако суды отклонили выводы эксперта, руководствуясь судебными актами по делу N А32-43186/2018, и обязали арендатора вернуть арендодателю весь земельный участок с кадастровым номером 23:47:0109008:138 площадью 6655 кв. м в надлежащем состоянии. В связи с невозможностью возврата арендного пользования требования истца о зачете денежных средств в счет оплаты аренды судебные инстанции оставили без удовлетворения.

В кассационной жалобе общество просит решение от 15.02.2021 и апелляционное постановление от 22.04.2021 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что по сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0109008:138 расположено три объекта недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, следовательно, данный участок не может быть предметом аукциона. Вывод судебных инстанций о подаче обществом заявления в администрацию о заключении нового договора аренды лишь 14.11.2017, противоречит материалам дела.

В письмах от 14.08.2017 N 151-2-6678/17, 07.11.2017 N 151-2-9532/17 заявителю в предоставлении в аренду на новый срок испрашиваемого земельного участка администрация отказала (признано истцом), что не принято судебными инстанциями. Нуждаемость в земельном участке площадью 6655 кв. м подтверждена действиями самой администрации, формировавшей участок именно такой площадью; а также заключением эксперта, согласно которому для целей обслуживания автотранспортной службы арендатору необходим земельный участок площадью 6655 кв. м по проекту предприятия сервисного обслуживания автомобильного транспорта на земельном участке, выполненному ООО "Строй проект" N АС-П-48/2015-КМ, ПЗ-П-48/2015-КМ (который суды не исследовали). Апелляционный суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств ответчика об истребовании доказательств и проведении дополнительной экспертизы для разрешения вопроса о соразмерности испрашиваемого участка на момент подачи заявления в администрацию (2017 год). В соответствии с заключением эксперта от 12.05.2021 N 0161/21 выдел или раздел земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 невозможен с соблюдением требований статьи 11.9 Земельного кодекса. На момент обращения с заявлением об аренде земельного участка на новый срок (14.11.2017) договор от 22.03.2007 N 4700004288 являлся действующим (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Судебные акты по делу N А32-43186/2018 не препятствуют выводу о действительности договора аренды от 05.08.2018 N 4700006993, поскольку в упомянутом деле вопрос о применении положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса судами не исследовался. Превышение площади испрашиваемого земельного участка над площадью объектов недвижимого имущества, на нем расположенных, без учета иных обстоятельств, не может служить основанием для отказа в предоставлении участка собственнику этих объектов. После заключения договора от 05.03.2018 N 4700006993 администрация своими действиями подтверждала его действительность. Более того, судебные акты по настоящему делу неисполнимы, поскольку возврат земельного участка площадью 6655 кв. м невозможен, учитывая нахождение на нем объектов недвижимости общества, права на которые не оспорено.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представители ответчика пояснили доводы кассационной жалобы, просили отменить судебные акты, в иске отказать полностью.

Администрация явку представителя в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене в части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, администрация (арендодатель) и ОАО "Юггазсервис" (арендатор) заключили договор аренды от 22.03.2007 N 4700004288, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:47:0109008:138 площадью 6655 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, район ж/д петли, для обслуживания автотранспортной службы. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2007 (т. 4, л. д. 136 - 143).

Пункт 4.2.4 договора предоставляет арендатору право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение 10 лет - до 19.02.2017.

Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1).

В ходе сделок уступки права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 площадью 6655 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, район ж/д петли перешли к обществу (договор от 14.05.2015 - т. 4, л. д. 147, 148).

Письмом 18.01.2017 N 8/1 общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о продлении договора аренды на новый срок (т. 1, л. д. 63).

31 января 2017 года общество повторно подало в администрацию аналогичное заявление (т. 1, л. д. 66).

В письмах от 06.02.2017 N 15-1-2-845/17 и 20.02.2017 N 05.5.9-1289/17-03 администрация указала, что земельным законодательством установлены основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, разъяснив обществу его права на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды (т. 1, л. д. 64, 65; 67, 68).

14 ноября 2017 года арендатор вновь обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 без проведения торгов (т. 4, л. д. 149, 150).

Постановлением от 19.02.2018 N 717 "О предоставлении в аренду ООО "Альфа-строй" земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 в г. Новороссийске, с. Кирилловка, район ж/д петли, для обслуживания автотранспортной службы" администрация предоставила обществу испрашиваемый земельный участок (т. 1, л. д. 32).

Во исполнение данного постановления администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды от 05.03.2018 N 4700006993 (т. 1, л. д. 25 - 28), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять земельный участок площадью 6655 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0109008:138, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, район ж/д петли, для обслуживания автотранспортной службы сроком на 10 лет (с 05.03.2018 по 19.02.2028).

19 сентября 2018 года Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) направило в администрацию предупреждение N 24627/9 о прекращении действий (бездействия), содержащих признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившегося в заключении с обществом договора аренды земельного участка от 05.03.2018 N 4700006993 без проведения торгов; спустя 10 месяцев по истечении срока действия предыдущего договора аренды от 22.03.2007 N 4700004288 (подпункт 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса); в отсутствие документального обоснования необходимости предоставления в аренду земельного участка площадью 6655 кв. м для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости - 6,1 кв. м; 77,5 кв. м (т. 1, л. д. 29 - 31).

В рамках дела N А32-43186/2018 по заявлению администрации об оспаривании предупреждения управления от 19.09.2018 N 24627/9 суды пришли к выводу о том, что общество документально не обосновало необходимость предоставления ему в аренду земельного участка площадью 6655 кв. м для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости: весовая (6,1 кв. м) и хозблок (77,5 кв. м), ввиду чего предоставление в аренду всего земельного участка (23:47:0109008:138) свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ.

Руководствуясь предупреждением управления от 19.09.2018 N 24627/9, в адрес общества администрация направила уведомление о расторжении договора от 05.03.2018 N 4700006993.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска администрации в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основополагающих принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и является исчерпывающим.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, 03.06.2014 N 1152/14).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для определения площади земельного участка, необходимого для осуществления определенной договором аренды деятельности суд назначил экспертизу.

Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт" от 29.09.2020 N 31С, в целях обслуживания автотранспортной службы обществу необходим земельный участок площадью 6655 кв. м, в соответствии с проектом N АС-П-48/2015-КМ, ПЗ-П-48/2015-КМ предприятия сервисного обслуживания автомобильного транспорта, выполненным ООО "Строй проект"; имеющимися на участке объектами недвижимости; а также фактически осуществляемой арендатором на земельном участке 23:47:0109008:138 хозяйственной деятельностью и видом разрешенного использования (т. 4, л. д. 80 - 126).

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, в числе которых экспертное заключение от 29.09.2020 N 31С, суды указали, что договор аренды земельного участка от 22.03.2007 N 4700004288 заключен сроком на 10 (десять) лет без возможности автоматической пролонгации и прекращает свое действие с наступлением конкретной даты - 19.02.2017. Заявление о заключении нового договора аренды общество представило в администрацию 14.11.2017, то есть по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, что свидетельствует о несоблюдении ответчиком требования подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. На дату обращения (14.11.2017) заявитель документально не обосновал необходимость предоставления в аренду участка площадью 6655 кв. м для эксплуатации расположенных на нем двух объектов недвижимости (6,1 кв. м; 77,5 кв. м). По мнению судебных инстанций, экспертное заключение от 29.09.2020 N 31С не подтверждает, что на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок в 2017 году имелась необходимость в использовании участка всей площадью (6655 кв. м).

При этом выводы предыдущих инстанций, в том числе о недействительности (ничтожности) договора аренды от 05.03.2018 N 4700006993, основаны на судебных актах по делу N А32-43186/2018.

Суд кассационной инстанции считает, что судами не учтено следующее.

В силу норм пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Глава V.I Земельного кодекса, содержащая статью 39.8, которая регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 вступила в силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Абзацем третьим пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 данного Кодекса).

Договор аренды от 22.03.2007 N 4700004288 заключен до 01.03.2015 - даты вступления в силу Закона N 171-ФЗ.

Нормами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этой связи вывод судебных инстанций о прекращении предыдущего договора аренды по истечении его срока, не соответствует приведенным положениям земельного законодательства и разъяснениям вышестоящей судебной инстанции. Договор аренды от 22.03.2007 N 4700004288 возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Кодекса, и является действующим, так как фактически процедура заключения договора аренды от 05.03.2018 N 4700006993 не реализована (данный договор признан недействительным).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям указанного нормативного акта государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По сведениям ЕГРН, на земельном участке 23:47:0109008:138 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу: нежилое здание "Весовая" площадью 6,1 кв. м, кадастровый номер 23:47:0109008:878; нежилое здание "Ангар для обслуживания автотранспорта" площадью 357,7 кв. м, кадастровый номер 23:47:0109008:933; нежилое здание "Хозблок" площадью 77,5 кв. м, кадастровый номер 23:47:0109008:862.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 изложена правовая позиция о невозможности возврата земельного участка без решения судьбы находящихся на указанном участке объектов недвижимости, принадлежащей ответчику на праве собственности.

Необходимо отметить, что пунктом 4.2.4 договора от 22.03.2007 N 4700004288, возобновленного на неопределенный срок, арендатору предоставлено право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

В определении от 23.03.2017 N 308-ЭС15-18307 Верховный Суд Российской Федерации указал, что поскольку на участке расположены объекты ответчика, истребование земельного участка без объектов недвижимости неправомерно, ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В этой связи возложение на ответчика обязанности по возврату администрации земельного участка с объектами общества не соответствует приведенным положениям.

По смыслу нормы статьи 39.20 Земельного кодекса правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Неделимым земельным участком признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Вопрос о возможности раздела земельного участка с учетом находящихся на нем зданий, принадлежащих на праве собственности обществу, судами не рассмотрен, оценка этому обстоятельству не дана.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; исследовать все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, имеющиеся и дополнительно представленные доказательства; обсудить вопрос о назначении дополнительной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу, расположенных на рассматриваемом земельном участке, с учетом вида его разрешенного использования; рассмотреть вопрос о возможности (невозможности) раздела земельного участка, с учетом находящихся на нем объектов ответчика и вида разрешенного использования земельного участка; дать оценку всем доводам (возражениям) участников спора, который разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 по делу N А32-56842/2019 в части возложения на общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" обязанности по возврату администрации муниципального образования город Новороссийск земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:138 - отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин