Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2021 г. N Ф08-8541/21 по делу N А63-10824/2019

г. Краснодар

01 сентября 2021 г.

Дело N А63-10824/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Бондаренко М.О. (доверенность от 18.02.2020), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 по делу N А63-10824/2019, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Генри и К" (далее - должник) конкурсный управляющий должника Черниговский Сергей Анатольевич (далее - конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Производственная, 13, заключенного 10.08.2018 должником с Каграманян Д.А., и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 25.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.07.2021, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника отказано. Судебные акты мотивированы тем, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

В кассационной жалобе ПАО "Сбербанк России" просит отменить принятые судебные акты, передать спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судами при установлении рыночной стоимости отчуждаемого объекта не принята во внимание стоимость права аренды земельного участка, на котором расположена спорная недвижимость. Банк считает, что суды неверно определили рыночную стоимость отчужденного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника оставил рассмотрение жалобы на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель ПАО "Сбербанк России" поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя банка, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением суда от 18.07.2019 ООО "Генри и К" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому должнику, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Черниговский Сергей Анатольевич. Сведения о введении процедуры конкурсного производства 27.07.2019 опубликованы в газете "Коммерсантъ".

Суды установили, что 10.08.2018 должник и Каграманян Д.А. заключили договор купли-продажи нежилого здания, принадлежащего должнику на праве собственности, общей площадью 1171 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Производственная, д. 13. Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 2966 кв. м, принадлежащем продавцу на праве аренды. По условиям договора стоимость указанного здания составляет 5 млн рублей.

Полагая, что указанная сделка является недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 65, 71, 82, 87, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 19, 32, 61.1, 61.2, 61.6 Закона о банкротстве, статьями 10, 167, 170 Гражданского кодекса, разъяснениями постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"", от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суды установили, что заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству 10.06.2019, оспариваемый договор заключен 10.08.2018, то есть в период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Кодекса, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанная сделка не отвечает признакам недействительности по следующим основаниям.

Суды установили, что Каграманян Д.А. внесла в кассу должника 5 млн рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 10.08.2018, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.09.2018 N 3551 и выпиской из кассовой книги должника за 28.09.2018. Полученные средства выданы сотрудникам должника под отчет. Также суды установили факт наличия у Каграманян Д.А. реальной возможности совершить такую сделку. Цели и причины приобретения спорной недвижимости, указанные Каграманян Д.А., суды обоснованно признали разумными. При изложенных обстоятельствах, оценка судов в части, касающейся возмездности спорной сделки, является верной.

Исследовав представленные в дело доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что цена спорного имущества соответствует его рыночной стоимости.

Установлено, что 28.06.2019 Каграманян Д.А. с Ермолиным В.Г. заключили договор купли-продажи спорного нежилого здания, приобретенного ею ранее у должника по оспариваемому договору. По условиям названного договора спорная недвижимость продана за 5 млн рублей.

Суды исследовали обстоятельства совершения указанной сделки. Как верно установлено судами данная сделка также носит возмездный характер, что подтверждается копиями расписок о получении денежных средств Каграманян Д.А. от Ермолина В.Г.

В рамках исследования обстоятельств ее совершения судами исследован отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества от 22.07.2020 N 07-165, согласно которому стоимость нежилого здания, с учетом его расположения на земельном участке, находящемся в аренде, по состоянию на 28.06.2019 составляет 4 960 тыс. рублей.

Кроме того, с целью определения рыночной стоимости спорного имущества на момент его продажи должником Каграманян Д.А. суд первой инстанции назначал экспертизу, по результатам которой (заключение от 04.02.2021 N 06/21-Э) рыночная стоимость нежилого здания, расположенного на земельном участке, находящемся на праве долгосрочной аренды, по состоянию на 10.08.2018 составила 5 772 тыс. рублей, по состоянию на 28.06.2019 - 5 852 тыс. рублей. В данном случае отклонение цены продажи имущества от ее рыночной стоимости составило 13,3% и 14,5%, соответственно.

С учетом изложенного, суды сделали верный вывод о том, что поскольку отклонение продажной цены спорной недвижимости составляет менее 20 процентов от ее рыночной стоимости, указанная сделка совершена в условиях равноценности встречного исполнения.

Иные сведения о стоимости спорной недвижимости в материалы дела не представлены.

Также материалами дела не подтверждается факт осведомленности Каграманян Д.А. о неплатежеспособности должника или наличии у него признаков недостаточности имущества на момент продажи нежилого помещения, взаимозависимости или аффилированности участников сделки, наличия цели на причинение вреда имущественным правам кредиторов, либо уменьшение конкурсной массы.

При изложенных обстоятельствах суды сделали верный и обоснованный вывод об отсутствии совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности оспариваемой сделки как по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 61.2, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно об отсутствии надлежащих доказательств неравноценного встречного исполнения либо отсутствия встречного исполнения, причинения вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения сделок, а также осведомленности ответчика на момент заключения сделок о неплатежеспособности должника или наличии у него признаков недостаточности имущества, и цели причинения вреда кредиторам.

Суды обоснованно отклонили довод ПАО "Сбербанк России" о необходимости учета стоимости права аренды на земельный участок, на котором находится спорная недвижимость, при установлении ее рыночной стоимости.

Суды установили, что по условиям договора от 02.08.2007, должник приобрел спорное нежилое здание за 2 млн рублей. При этом право аренды земельного участка, на котором оно располагается, перешло к должнику от прежних собственников безвозмездно.

Как следует из материалов дела муниципальным образованием город-курорт Пятигорск (арендодатель) с должником (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.11.2012 N 79/12ю, площадью 2 966 кв. м, кадастровый номер 26:33:010101:203, согласно условиям которого, видом разрешенного использования спорного земельного участка является "под нежилым зданием", видом функционального использования "для размещения объектов торговли". Также условиями названного договора предусмотрено, что при отчуждении принадлежащих арендатору и находящихся на участке зданий, строений, объектов незавершенного строительства, помещений в них - возникает обязанность уступить приобретателю свои права и обязанности по договору на соответствующую часть участка.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суды установили, что Каграманян Д.А. при регистрации права собственности на объект недвижимости 28.08.2018 приобрела в силу закона право аренды на соответствующий земельный участок, необходимый для использования этого объекта. В последующем такое право приобрел Ермолин В.Г., зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество 03.07.2019. Должник, являясь арендатором земельного участка по договору, был вправе передать свои права и обязанности по такому договору (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не противоречат приведенным законоположениям и закрепленному в законодательстве принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Суды оценили в порядке статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства и сделали вывод о том, что отдельная оценка права аренды земельного участка, на которой настаивает ПАО "Сбербанк России", не приведет к большему пополнению конкурсной массы должника в случае признания сделки недействительной. Доказательств обратного кредитором не представлено. Для целей оспаривания сделки в данном случае и пополнения конкурсной массы, отдельное определение стоимости права аренды земельного участка не имеет значения ввиду невозможности его отдельной реализации. Сведения относительно стоимости нежилого помещения, указанные в отчете об оценки сторонами не опровергнуты и не оспорены.

Соразмерность оплаты по оспариваемому договору подтверждается условиями последующей реализации нежилого здания Каграманян Д.А. в пользу Ермолина В.Г. по договору от 28.06.2019, согласно которому цена нежилого здания составила 5 млн рублей. Реализуя объект недвижимости, Каграманян Д.А. не получила сумму сверх уплаченной ею должнику по оспариваемому договору. Кроме того, судом первой инстанции установлено, что спрос на спорное нежилое здание отсутствует. Из пояснений Ермолина В.Г. следует, что нежилое здание, приобретенное им у Каграманян Д.А., не эксплуатируется им в связи с отсутствием возможности сдать его в аренду с июня 2019 года. Зданию требуется текущий и капитальный ремонт. Суды установили, что собственником нежилого здания в настоящее время проводятся мероприятия по продаже объекта, размещены объявления на сайтах бесплатных объявлений в сети Интернет. Цена предложения 5 млн рублей. Однако с августа 2020 года предложений приобрести нежилое помещение за указанную цену в адрес Ермолина В.Г. не поступило. Суды установили, что собственник нежилого здания не имеет возможности приобрести в собственность земельный участок, на котором оно расположено. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2011 по делу N А63-8026/2011 договор купли-продажи от 10.05.2011 N 1452 указанного земельного участка, заключенный администрацией г. Пятигрска и должником, признан недействительной (ничтожной) сделкой. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок общей площадью 2 966 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки, Промзона-2 (постановлением Администрации города Пятигорска от 28.08.2017 N3607 изменен адрес на г. Пятигорск, ул. Производственная, 13), имеющий кадастровый номер 26:33:01 01 01:203 и находящийся в пределах г. Пятигорска, отнесен к особо охраняемой природной 17 территории, следовательно, договор купли-продажи N 1452 от 10.05.2011 данного земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства. Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьей 58 Федерального закона от 10.01.2001 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Из пояснений, данных в суде первой инстанции участником должника и Ермолина В.Г. следует, что данное обстоятельство также ограничило круг потенциальных покупателей спорного нежилого здания. При указанных обстоятельствах, отсутствуют основания полагать, что нежилое здание могло быть реализовано должником в августе 2018 года по цене большей, чем 5 млн рублей.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не влияют на обоснованность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов; по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что в силу статей 286 и 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 по делу N А63-10824/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Гиданкина

Судьи

Е.В. Андреева С.М. Илюшников