Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2021 г. N Ф08-8188/21 по делу N А32-25863/2020

г. Краснодар

06 сентября 2021 г.

Дело N А32-25863/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ООО Юридическое агентство "Консул"" (ИНН 2366005692, ОГРН 1182375053464), третьего лица - Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2021 по делу N А32-25863/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ООО Юридическое агентство "Консул"" (далее - общество) о признании самовольной постройкой и сносе 3-этажного здания с кадастровым номером 23:49:0407006:6310, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:5966 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Верхне-Веселое, ул. Ворошиловоградская, участок 2-е (далее - спорный объект); о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

Решением от 24.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, суды не учли, что спорный объект не соответствует выданному разрешению на строительство, так как имеет признаки многоквартирного жилого дома. Вывод эксперта о соответствии спорного объекта понятию индивидуального жилого дома не основан на представленных в материалы дела доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установили суды, обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 445 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:5966, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Верхне-Веселое, ул. Ворошиловоградская, участок 2-е; данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН от 23.04.2020.

22 января 2016 года Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи утвердил градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000008693.

25 марта 2016 года предыдущему собственнику земельного участка Эксузяну С.С. администрация выдала разрешение N RU-23-309-4296-2016 на строительство объекта капитального строительства -индивидуального жилого дома общей площадью 237,5 кв. м, площадью застройки 136,5 кв. м, количество этажей - 2, высотой 8,45 м, разрешение выдано сроком до 15.03.2026.

В 2017 году по окончании строительства на кадастровый учет поставлен жилой дом с номером 23:49:0407006:6310, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на жилой дом за Эксузяном С.С.

После смерти Эксузяна С.С. право собственности на спорный объект с кадастровым номером 23:49:0407006:6310 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:5966 зарегистрировано за его наследницей Эксузян Л.А.

По договору купли-продажи от 11.07.2019 Эксузян Л.А. продала дом и земельный участок Соснову Э.Э., который продал эти объекты Забиляну А.А. по договору о т 05.12.2019. Впоследствии по договору купли-продажи от 11.02.2020 данные объекты проданы Забиляном А.А. обществу.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2020 за обществом 03.03.2020 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 244,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:6310, количество этажей - 2, год постройки - 2017.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация установила, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:5966 расположен капитальный объект, который по своим архитектурно-планировочным решениям имеет признаки трехэтажного строения (дома), при этом разрешение на строительство трехэтажного жилого дома администрацией города Сочи не выдавалось. Указанные обстоятельства отражены в акте осмотра земельного участка от 30.04.2020.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о его сносе.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались следующим.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункты 23 и 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).

Суды установили, что разрешение N RU-23-309-4296-2016 на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома общей площадью 237,5 кв. м, площадью застройки 136,5 кв. м, количество этажей - 2, высота - 8,45 м выдано 25.03.2016 на срок до 15.03.2026.

В целях установления обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, суд первой инстанции назначил проведение экспертного исследования, в результате которого установлено следующее.

Спорный объект имеет следующие технико-экономические показатели: площадь застройки - 126 кв. м; общая площадь - 250,2 кв. м; количество этажей - 3 (три), в том числе 1 (один) подземный; высота - 8,3 м. Конструкции подземного этажа, образованные фундаментной частью здания, не могут эксплуатироваться как жилое помещение, выполняют роль подпорной стены, удерживающего сооружения от сползания по месту пролегания автомобильной дороги общего пользования (по ул. Ворошиловградская, Адлерского района г. Сочи).

Объект располагается внутри правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:5966 и по ряду параметров не соответствует разрешению на строительство от 25.03.2016 N RU-23-309-4296-2016. Так, общая площадь больше на 12,7 кв. м, строительный объем больше на 48 куб. м, разница составляет 5 %, указанный показатель находится в пределах допустимой разницы 5 % в соответствии с частью 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса; площадь застройки меньше на 10,5 кв. м, высота меньше на 0,15 м. Количество этажей - 3, в том числе 1 подземный. Подземный этаж в фундаментной части здания используется как вспомогательное помещение, указанное отклонение допустимо из-за конструктивных особенностей здания по месту положения его на горном склоне со значительным перепадом высот; перепад высот в пределах пятна застройки составляет 2,1 м, уровень пола первого надземного этажа с восточной стороны находится на высоте 2,3 от планировочной отметки земли, с западной стороны - на высоте 0,2 м от планировочной отметки земли. Объект возможно привести в соответствии с разрешением на строительство в части количества этажей, демонтировав в фундаментной части здания ограждения в виде витражей из поливинилхлоридных профилей, заполнения кладки стен из керамзитных блоков, после чего указанное пространство буде классифицироваться как подполье, которое этажом не является. В этом случае общая площадь уменьшится до 187,2 кв. м, что будет меньше на 50,3 кв. м, чем по разрешению на строительство от 25.03.2016 N RU-23-309- 4296-2016, строительный объем уменьшится на 129 куб. м.

При строительстве здания уменьшена площадь застройки и выполнены дополнительные конструкции фундаментной части, стены из монолитного железобетона. По итогу общая площадь здания больше в пределах разрешенной допустимой разницы 5 % в соответствии с частью 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса, которая увеличилась за счет подземного этажа, строительный объем увеличился за счет подземной части, выполняющей роль инженерной защиты территории от сползания грунта в соответствии с требованиями СП 116.13330.2012 Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов, актуализированная редакция СНиП 22-02-2003. Конструктивные элементы, образующие подземный этаж здания, эксплуатироваться как жилое помещение не могут, выполняют роль подпорной стены, удерживающего сооружения от сползания массива грунта по месту пролегания автомобильной дороги общего пользования, по которой осуществляется подъезд к спорному объекту.

Функциональное назначение объекта определить не представляется возможным, в здании имеются помещения как жилые, так и для вспомогательного использования, какие-либо предметы мебели и проживающие в нем лица отсутствуют. Спорный объект соответствует определению индивидуального жилого дома в соответствии пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса, а также "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи", утвержденных решением Городского собрания от 29.12.2009 N 202.

Требованиям, предъявляемым к гостиницам, здание не соответствует, в частности отсутствует отдельный служебный вход для персонала, что необходимо в соответствии с требованиями ГОСТ Р 51185-2014 "Гостиничные услуги, средства размещения".

Спорный объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, принимая во внимание выводы экспертного исследования, суды установили, что спорный объект не соответствует разрешению на строительство от 25.03.2016 N RU-23-309-4296-2016 в пределах допустимой разницы 5 % (часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса), при этом ответчает требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Аргумент заявителя о том, что спорный объект не соответствует выданному разрешению на строительство, поскольку имеет признаки многоквартирного жилого дома, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен со ссылкой на выводы экспертного исследования. Выводы судебной экспертизы администрация не опровергла, ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не заявила, иные доказательства не представила.

В отношении разницы в количестве этажей спорного объекта эксперт указал, что данная разница возникла за счет подземного этажа в фундаментной части здания, который может использоваться только как вспомогательное помещение; указанное отклонение допустимо из-за конструктивных особенностей здания по месту положения его на горном склоне со значительным перепадом высот.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции, и по существу направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу пределов компетенции, установленных статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2021 по делу N А32-25863/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Е.Л. Коржинек О.Л. Рассказов