Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 декабря 2021 г. N Ф08-12159/21 по делу N А63-16015/2020

г. Краснодар

27 декабря 2021 г.

Дело N А63-16015/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - жилищно-строительного кооператива "Машиностроитель-3" (ИНН 2636021730, ОГРН 1022601987715), ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) и третьего лица - администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу N А63-16015/2020, установил следующее.

ЖСК "Машиностроитель-3" (далее - кооператив) обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о взыскании 433 656 рублей 52 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной с 29.06.2017 по 08.08.2019 арендной платы (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация).

Решением от 24.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.09.2021, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что арендуемый кооперативом земельный участок, на котором возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома (далее - МКД), перешел в общую долевую собственность жильцов данных домов с момента регистрации права собственности на первые квартиры. В связи с этим заключенный с истцом договор аренды прекратил свое действие, а обязанность по внесению арендной платы отпала. Установив, что кооператив вносил плату за пользование данным участком в спорном периоде, суды пришли к выводу о наличии на стороне публичного собственника неосновательного обогащения.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, земельный участок под МКД не сформирован и используется с нарушением земельного законодательства. С момента регистрации права собственности жильцов на квартиры в МКД не прекратилась обязанность кооператива по внесению арендной платы. Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) не влечет переход земельного участка, на котором расположен МКД, в общую долевую собственность. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. До тех пор, пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, кооператив учрежден на основании решения Октябрьского исполкома от 23.08.1988 N 411 и является некоммерческой организацией, члены которой объединили паевые взносы в целях строительства и дальнейшей эксплуатации и управления многоквартирными жилыми домами, а также содержания и обеспечения технического состояния общего имущества многоквартирных домов.

Администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) на основании постановления администрации от 22.02.1994 N 284 заключили договор от 03.05.1995 N 90-п аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 6800 кв. м, расположенного в г. Ставрополе в Ленинском районе по ул. Ленина, 246/242, сроком на 50 лет (пункты 1.1 и 1.2).

В силу пункта 3.3 арендная плата вносится арендатором равными долями 01.03, 15.06, до 15.09 и до 15.11 путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 24.11.2005 как ранее учтенный, ему присвоен кадастровый номер 26:12:030211:22. Границы земельного участка не установлены, его площадь является декларированной.

Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке расположены объекты капитального строительства: с кадастровым номером 26:12:030211:349 (МКД N 242, количество этажей - 12, год завершения строительства - 2000) и с кадастровым номером 26:12:030211:285 (МКД N 246, количество этажей - 10, год завершения строительства - 1999).

МКД N 242 введен в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 30.12.2003, утвержденным постановлением главы г. Ставрополя от 08.06.2004 N 2605. МКД N 246 введен в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 30.06.2000, утвержденным постановлением главы г. Ставрополя от 30.06.2000 N 2458.

Регистрация права собственности жильцов на квартиры в МКД N 246 и 247 началась в 2001 и 2004 годах соответственно.

Кооператив, ссылаясь на то, что в связи с введением в действие Жилищного кодекса и регистрацией права собственности жильцов в отношении квартир МКД договор аренды спорного участка прекратился, а обязанность по внесению арендной платы отпала, предъявил комитету иск о взыскании неосновательного обогащения.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса).

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (находящегося в сфере распоряжения истца) без установленных законом либо сделкой оснований; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом; сумма неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон; в редакции до 01.01.2017) предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Так, в соответствии с пунктом 66 постановления N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Из пункта 67 постановления N 10/22 следует, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений Жилищного кодекса и Вводного закона. Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 308-ЭС20-18388.

Как установили суды, спорный участок (предоставленный кооперативу под строительство МКД) является ранее учтенным. Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 02.04.2015 по делу N 2-735/15, земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:030211:38 и 26:12:030211:95 сняты с государственного кадастрового учета, восстановлен единый кадастровый номер 26:12:030211:22 земельного участка под домами N 242 и 246. Указанное решение суда исполнено, сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:030211:22 внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высших судебных инстанций, учитывая, что арендные отношения прекращены в момент государственной регистрации права собственности жильцов на квартиры в МКД, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что прекращение арендных отношений возможно только при межевании земельных участков под введенными в эксплуатацию жилыми домами, являлся предметом судебной проверки и обоснованно отклонен.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу N А63-16015/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин