Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2022 г. N Ф08-13672/21 по делу N А53-11999/2021

г. Краснодар

20 января 2022 г.

Дело N А53-11999/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - акционерного общества "Богородицкое" (ИНН 6127010762, ОГРН 1046127001766), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Соколенко Алексея Викторовича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Соколенко Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу N А53-11999/2021, установил следующее.

АО "Богородицкое" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, орган регистрации), выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении арендой вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 и возложении на управление обязанности зарегистрировать в пользу общества обременение в виде аренды на основании договора аренды от 24.08.2012 и дополнительного соглашения от 29.05.2018 в отношении указанного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Соколенко А.В.

Решением от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.10.2021, заявление удовлетворено: признано незаконным как противоречащее нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487; на орган регистрации возложена обязанность по внесению в ЕГРН в течение 10 дней, с момента вступления судебного акта в законную силу, записи об обременении арендой в пользу общества на основании договора аренды от 24.08.2012 и дополнительного соглашения от 29.05.2018 в отношении данного земельного участка. Суды пришли к выводу о доказанности наличия оспариваемого бездействия, которое противоречит положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), нормам земельного законодательства, действовавшего на момент реализации гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей, и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок управлению следовало осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.

В кассационной жалобе Соколенко А.В. просит решение от 08.07.2021 и апелляционное постановление от 06.10.2021 отменить, полагая, что суды неправильно истолковали положения части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. При соблюдении интересов собственника выделенного земельного участка учитываются интересы прежнего арендатора, который сохраняет право аренды или имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Сохранение права аренды и право на заключение нового договора аренды прежнего арендатора возможны только при волеизъявлении собственника выделенного земельного участка продолжать или вновь сдавать выделенную землю в аренду. Суды не учли, что оговорка воли на продление или расторжение договора аренды может влиять только на дальнейшее преимущественное право арендатора после выделения земли. В любом случае при изменении объекта арендных правоотношений требуется их договорное изменение. Для выражения такого волеизъявления сторонам требуется изменить прежний договор аренды дополнительным соглашением или заключить новый договор об аренде вновь образованного земельного участка с иным кадастровым номером, характеризующим его как новый объект правоотношений. Действие прежнего договора аренды прекращается независимо от волеизъявления обеих сторон прежнего договора аренды относительно выдела земельного участка. После выделения земельной доли в натуре вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 является самостоятельным объектом права, свободным от прежних правоотношений по договору аренды земельного участка от 24.08.2012, заключенного с обществом. В отсутствие договорных отношений у регистратора не имелось правовых оснований для совершения регистрационных действий по выделенному участку (61:30:0600001:3487). Состоявшиеся судебные акты нарушают права собственника земельного участка - Соколенко А.В. и арендатора - Бочарникова И.Н., действующих на основании договора аренды от 16.08.2021, зарегистрированного 25.08.2021 в установленном законом порядке.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Управление в отзыве на кассационную жалобу просит решение от 08.07.2021 и постановление апелляционного суда от 06.10.2021 отменить, поскольку при рассмотрении дела судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов собственника, а также публичных интересов. Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487, а также государственная регистрация права собственности без переноса обременения в виде аренды на основании договора аренды от 24.08.2012, дополнительного соглашения от 29.05.2018 осуществлена с соблюдением норм действующего законодательства. В данном случае в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 имеется спор о праве.

На отзыв управления общество направило пояснения, в которых просило оставить в силе состоявшиеся судебные акты, подчеркнув, что одновременно с регистрацией права собственности на выделенный земельный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в силу статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Заявитель и третье лицо направили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, участники долевой собственности (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.08.2012 земельного участка с кадастровыми номером 61:30:600001:1417 на срок с 24.08.2012 по 01.11.2020, на основании общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2012, на котором всеми его участниками единогласно принято решение предоставить данный участок в аренду обществу на предложенных условиях (запись о регистрации в ЕГРН от 02.11.2012 N 61-61-36/027/2012-333).

29 мая 2018 года участники долевой собственности и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 24.08.2012, которым срок аренды продлен по 15.10.2030 (запись о регистрации в ЕГРН от 09.06.2018 N 61:30:0600001:1417-61/036/2018-13, с сохранением существующего обременения).

Дополнительное соглашение подписали, выразив с ним согласие, в числе прочих участников долевой собственности, Соколенко В.А. и Соколенко Л.П.

Впоследствии доля Соколенко В.А. перешла в порядке наследования к третьему лицу Соколенко А.В.

В результате выдела из арендованного земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1417 образован земельный участок 61:30:600001:3487.

18 марта 2021 года общество получило в управлении выписку из ЕГРН N КУВИ002/2021-21769723, в которой указано, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:3487, образованного из земельного участка 61:30:600001:1417, не зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества (л. д. 10 - 12).

Общество 19.03.2021 обратилось в управление с заявлением о внесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 правом аренды на основании договора аренды от 24.08.2012, дополнительного соглашения от 29.05.2018.

Управление в письме от 06.04.2021 N 18.29-0042 сообщило заявителю, что при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении образованного участка (61:30:0600001:3487) сведения об ограничениях (обременении прав в виде аренды) не перенесены (т. 1, л. д. 24, 25).

Общество, полагая, что бездействие управления по осуществлению регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 правом аренды в пользу общества противоречит закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодек) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 данного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок внесения в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с приведенными положениями регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Приведенная норма права и нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Судами на основании оценки совокупности обстоятельств и доказательств по делу сделан правильный вывод о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены органом регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок, следовательно, у судебных инстанций имелись основания для признания незаконным оспариваемого бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка 61:30:600001:3487, принадлежащего на праве собственности третьему лицу, договором аренды от 24.08.2012, в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2018, и, соответственно, для удовлетворения заявленных требований.

Довод об избрании обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, судом округа отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако, это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены заинтересованным лицом. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

В рассматриваемой ситуации спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорный земельный участок обществом не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования заявителя связаны с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи о существующем обременении вновь образованного земельного участка.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу N А53-11999/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин