Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2021 г. N 15АП-15352/21 по делу N А53-11999/2021

город Ростов-на-Дону

06 октября 2021 г.

дело N А53-11999/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Соколенко Алексея Викторовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 по делу N А53-11999/2021

по заявлению акционерного общества "Богородицкое"

(ИНН 6127010762, ОГРН 1046127001766)к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Ростовской области

при участии третьего лица Соколенко Алексей Викторовича

о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Богородицкое" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик) о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 по делу N А53-11999/2021 признан незаконным как противоречащее нормам Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении арендой в пользу акционерного общества "Богородицкое" земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязано в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении арендой в пользу акционерного общества "Богородицкое" на основании договора аренды от 24.08.2012 и дополнительного соглашения к нему от 29.05.2018 земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487.

Соколенко Алексей Викторович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что суд первой инстанции неправильно истолковал положения ч.5 ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, полагая, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду, а согласие арендатора на выдел участка в счет земельных долей не влечет прекращение права аренды в отношении вновь образованного участка.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что после выделения земельной доли в натуре и присвоение 07.11.2020 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 является самостоятельным отдельным объектом права, свободным от прежних правоотношений по договору аренды земельного участка от 24.08.2012 с АО "Богородицкое". При таких обстоятельствах, в отсутствие договорных правоотношений по данному земельному участку 61:30:0600001:3487 у регистратора не имеется правовых оснований для совершений регистрационных действий по данному выделенному земельному участку в соответствии с положениями ст.14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N218-0)3.

В судебное заседание истец, ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24 августа 2012 между участниками долевой собственности и ОАО "Богородицкое" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:30:600001:1417, сроком с 24.08.2012 по 01.11.2020, на основании общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2012, (на котором единогласно было принято решение всеми участниками долевой собственности предоставить указанный участок в аренду ОАО "Богородицкое" на предложенных условиях), зарегистрированный в ЕГРН 02.11.2012 номер регистрации 61-61-36/027/2012-333.

29 мая 2018 между участниками долевой собственности и АО "Богородицкое" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.08.2012, согласно которого изменен срок аренды по 15.10.2030. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 09.06.2018 номер регистрации 61:30:0600001:1417-61/036/2018-13, с сохранением существующего ограничения (обременения) прав.

В числе прочих участников долевой собственности дополнительное соглашение подписали, выразив с ним согласие, Соколенко В.А. и Соколенко Л.П.

Впоследствии доля Соколенко В.А. перешла в порядке наследования к третьему лицу Соколенко А.В. в результате выдела этой доли из арендованного земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1417 образован земельный участок с кадастровыми номером 61:30:600001:3487.

18 марта 2021 АО Богородицкое, получило выписку из ЕГРН N КУВИ-002/2021-21769723 из которой узнало о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:3487, образованного из земельного участка с кадастровыми номером 61:30:600001:1417, не зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу АО "Богородицкое".

19 марта 2021 (исх. N 35) общество письменно обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, с просьбой внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487, правом аренды в пользу АО "Богородицкое", на основании договора аренды от 24.08.2012, дополнительного соглашения от 29.05.2018.

7 апреля 2021 от Управления (исх. N 18.29-0042 от 06.04.2021) был получен ответ, из которого следует, что при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении образованного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:3487 сведения об ограничении (обременении) прав в виде аренды не были перенесены.

Полагая, что отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровыми номером 61:30:0600001:3487 в пользу АО "Богородицкое", на основании договора аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:30:600001:1417 от 24 августа 2012, дополнительного соглашения от 20 мая 2018 нарушает его права и интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По правилам статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Той же нормой установлены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи.

В данном случае кадастровый учет производится в связи с образованием земельный участков, но под исключения, предусмотренные указанными нормами этот случай не подпадает.

Следовательно, постановка земельный участков на кадастровый учет влекла необходимость одновременной регистрации права на них. Заявитель полагает, что при осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь образованный участок регистратор обязан был зарегистрировать и обременение в виде аренды и настаивает на правомерности такого требования при рассмотрении настоящего спора.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года N 1196-О, от 29 января 2015 года N 162-О, от 21 мая 2015 года N 1197-О, от 23 ноября 2017 года N 2607-О, от 29 мая 2019 года N 1358-О и др.). Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", закрепляющем, в частности, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности. (Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 N 70-О).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) приведена следующая правовая позиция.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке, участники общей долевой собственности, заключив в лице действующего от их имени на основании доверенности представителя договор с кооперативом, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду указанному лицу и впоследствии обществу.

Выводы о прекращении договора аренды в части долей, принадлежащих данным долевым собственникам, сделаны без учета положений п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающей прекращение договора аренды в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду земельного участка и выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный ими земельный участок.

В Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано следующее. Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Однако это ни в коем случае не означает, что согласие арендатора на выдел участка в счет земельных долей влечет прекращение права аренды в отношении вновь образованного участка, так как законное основания для такого вывода отсутствует.

Как нет и основания для вывода о прекращении договора аренды при выделе нового земельного участка из арендуемого.

Поэтому доводы третьего лица о злоупотреблении правом со стороны арендатора суд нашел беспредметными. Изложенное влечет вывод о том, что поскольку Управление Росреестра по Ростовской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, кооператив обоснованно просит признать бездействие Управления Росреестра по Ростовской области незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Приведенная правовая позиция нашла отражение также в Определении Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014.

Ссылки Управления на позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России указанную в письме от 20.11.2018 г. N ОГ-Д23-11218 не состоятельны, так как сам текст письма содержит следующие разъяснения.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленному вопросу (Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2018 N ОГ-Д23-11218).

Кроме того, приведенная позиция сформирована без учета специфики земель сельскохозяйственного назначения, определенной нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а потому неприменима к спорному правоотношению. В отношении земель сельскохозяйственного назначения эта позиция входит в прямое противоречие как с нормами названного закона. Так и с толкованием их высшей судебной инстанцией. При этом в силу универсального конституционного принципа разделения властей право толкования закона дано исключительно судебной власти.

Таким образом, бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества, противоречит нормам законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нормам земельного законодательства, действовавшего на момент реализации гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей, и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Это дает основание сделать вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Бездействие регистратора следует признать противоправным. Оно нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку препятствует легализации права аренды земельного участка посредством требуемой законом государственной регистрации.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае исправлением допущенных нарушений явится государственная регистрация права аренды как обременения в отношении участка.

Статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В данном случае суд первой инстанции правомерно определил срок для регистрации 10 дней.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 по делу N А53-11999/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Б.Т. Чотчаев С.И. Яицкая