Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 апреля 2022 г. N Ф08-14768/21 по делу N А32-48030/2019

г. Краснодар

07 апреля 2022 г.

Дело N А32-48030/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Рябоконева А.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН 2352038000, ОГРН 1052329075721) - Вишняковой Т.В. (доверенность от 10.01.2022), лодочного кооператива "Спортивное рыболовство" (ИНН 2352049690, ОГРН 1132352000593) - Отрошко В.В. (председатель) и Бывалого Д.Б. (доверенность от 28.10.2021), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования Темрюкский район, Тумукуева Батыра Маликовича, Никулина Юрия Николаевича, Андгуладзе Амирана Юрьевича, Крайнева Геннадия Александровича, Евсикова Андрея Витальевича, Петрухина Максима Алексеевича, Костомаха Людмилы Фёдоровны, Мороза Анатолия Аркадьевича, Фроловой Ларисы Викторовны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы лодочного кооператива "Спортивное рыболовство" и администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2021 по делу N А32-48030/2019, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее - администрация поселения) и лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство" (далее - кооператив), в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор от 17.07.2018 N 3000008691 аренды земельного участка площадью 12 209 кв. м (кадастровый номер 23:30:1102021:2), расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, зарегистрированного в ЕГРН (запись от 25.07.2018 N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2021 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы и пришел к выводу о соответствии оспариваемой сделки закону. Довод прокурора о несоразмерности предоставленного в аренду земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости (сторожка) суд отклонил.

На основании определения от 07.10.2021 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в соответствии с правилами, установленными для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Темрюкский район, Тумукуев Б.М., Никулин Ю.Н., Андгуладзе А.Ю., Крайнев Г.А., Евсиков А.В., Петрухин М.А., Костомаха Л.Ф., Мороз А.А., Фролова Л.В. (т. 9, л. д. 155 - 159).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2021 решение от 20.05.2021 отменено. Исковое заявление прокурора удовлетворено частично. Признан недействительным (ничтожным) договор от 17.07.2018 N 3000008691 аренды земельного участка площадью 12 209 кв. м (кадастровый номер 23:30:1102021:2), расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, заключённый администрацией поселения и кооперативом. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что по заявлению арендатора постановлением уполномоченного органа от 07.04.2014 N 259 фактически неправомерно изменена цель предоставления земельного участка с "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" на "для строительства и эксплуатации причалов и пристаней" (выбор земельного участка для целей строительства причалов и пристаней, информирование неограниченного круга лиц о такой цели предоставления земельного участка уполномоченным органом не производились). Следовательно, ни у первоначального арендатора, ни у его правопреемников (в том числе и кооператива) не могло возникнуть право аренды для строительства причалов и пристаней в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2. Изложенное означает, что у администрации поселения отсутствовали правовые основания для выдачи разрешения на строительство здания сторожки от 01.09.2014 N RU 23531101-1265 (как и всех последующих разрешений на строительство), а у кооператива - правовых оснований для строительства данного объекта (как и всех последующих объектов недвижимости - эллингов). Следовательно, здание сторожки (как и здания эллингов) является объектом самовольного строительства по признаку отсутствия у лица, возведшего объект, прав в отношении земельного участка. В свою очередь, это означает, что отсутствовали и основания для предоставления кооперативу спорного земельного участка без проведения торгов посредством заключения договора аренды от 17.12.2015 N 3000007035, а также оспариваемого прокурором договора аренды от 17.07.2018 N 3000008691, указанные сделки являются недействительными (ничтожными). Апелляционный суд указал, что при принятии решения суд первой инстанции неправомерно руководствовался (как достоверным доказательством) заключением судебной экспертизы, не дал надлежащей правовой оценки всем фактическим обстоятельствам дела, поэтому необоснованно отказал в удовлетворении иска прокурора в части требования о признании договора аренды от 17.07.2018 N 3000008691 недействительной (ничтожной) сделкой. В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска. Также прокурор просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, зарегистрированного в ЕГРН (запись от 25.07.2018 N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6). В то же время земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 разделён на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:30:1102021:22 (площадью 462 кв. м) и 23:30:0000000:3141 (площадью 11 747 кв. м). Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:3141 приобретён кооперативом в собственность, разделён на 14 самостоятельных земельных участков, 9 из которых отчуждены физическим лицам - членам кооператива. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 снят с кадастрового учёта 15.07.2019. Регистрационная запись от 25.07.2018 о праве аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 утратила свою актуальность и не может оспариваться в судебном порядке посредством заявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В кассационной жалобе лодочный кооператив, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 28.11.2021. Податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о недействительности договоров аренды от 25.10.2010 N 3000004416 и от 17.12.2015 N 3000007035. На арендатора не могут быть возложены негативные последствия отсутствия иных вариантов размещения объекта на земельном участке при реализации процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что фактически лодочный кооператив и администрация поселения уточнили вид разрешенного использования земельного участка. Все расположенные на земельном участке сети инженерно-технологического обеспечения предназначены для обслуживания двух и более объектов недвижимости (зданий эллингов), что позволяет квалифицировать их в качестве линейных объектов. Вывод апелляционного суда о ничтожности договоров аренды, которые не являлись предметом исковых требований, при наличии заявления о применении исковой давности, противоречит принципу стабильности гражданского оборота.

В кассационной жалобе администрация поселения просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Податель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований прокурора. О несоблюдении закона при первоначальном предоставлении участка в аренду прокурор не заявлял. Апелляционный суд не учел заявление об исковой давности при оценке недействительности договоров аренды от 25.10.2010 и 07.12.2015. По указанным договорам администрация поселения не может выступать ответчиком, так как не несет ответственности за действия иного органа. Представленное в дело экспертное заключение является надлежащим и допустимым доказательством. Суд апелляционной инстанции не разрешил вопрос о назначении повторной и (или) дополнительной экспертизы. Соразмерность площади земельного участка подтверждена представленным в материалы дела расчетом и топографической съемкой. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание наличие на момент заключения договора аренды действующих разрешений на строительство иных объектов.

В отзыве прокурор указал на отсутствие оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители лодочного кооператива и администрации городского поселения на удовлетворении кассационных жалоб настаивали. Представитель прокурора полагал, что постановление апелляционного суда основано на представленных в дело доказательствах и соответствует нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва на них, выслушав представителей истца и ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 11.07.2018 N 669 администрация поселения (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 17.07.2018 N 3000008691 аренды земельного участка площадью 12 209 кв. м (кадастровый номер 23:30:1102021:2), расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, предназначенного для строительства причалов и пристаней. Договор зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись от 25.07.2018 N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6).

Земельный участок предоставлен администрацией поселения кооперативу на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося у него в собственности, - здания сторожки площадью 43,3 кв. м (кадастровый номер 23:30:1102020:14) (т. 1, л. д. 13 - 27, 30).

После заключения оспариваемого договора аренды кооператив возвёл на данном участке два объекта недвижимости (эллинги площадью 85,9 кв. м), зарегистрировав на них право собственности в ЕГРН (т. 1, л. д. 32 - 35; т. 2, л. д. 5 - 9).

Прокурор, указывая, что площадь земельного участка (12 209 кв. м), предоставленного в аренду кооперативу, значительно превышает площадь строения (43,3 кв. м), расположенного на нём на момент заключения договора аренды, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

Статьей 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) приведен перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона. Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что спорный земельный участок площадью 12 209 кв. м образован и предоставлен в аренду на срок до 25.10.2015 для строительства спортивно-оздоровительного комплекса, что следует из договора от 25.10.2010 N 3000004416 и оформляющих его заключение документов (т. 2, л. д. 68 - 77; т. 7, л. д. 55, 56, 59 - 80, 94 - 108).

Постановлением администрации поселения от 07.04.2014 N 259 по заявлению кооператива вид разрешенного использования земельного участка изменен (с "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" на "строительство и эксплуатацию причалов и пристаней"), к договору аренды 14.07.2014 N 2738 заключено дополнительное соглашение (т. 7, л. д. 146 - 151).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельный участок площадью 1,22 га образован, предоставлен в аренду для строительства определенного объекта - спортивно-оздоровительного комплекса (т. 9, л. д. 101). Основания для последующего (вне установленных законом процедур предоставления) изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающее строительство иных объектов (причалов и пристаней), отсутствовали. Дополнительное соглашение от 14.07.2014 к договору аренды об изменении вида разрешенного использование участка для строительства и эксплуатации причалов и пристаней совершено с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для строительства, что влечет его недействительность (ничтожность).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

В данном случае суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку наличию на участке объектов кооператива, площадь которых подлежала учету при определении размера земельного участка, подлежащего предоставлению в аренду. На момент заключения спорного договора кооперативу на праве собственности принадлежала сторожка площадью 43,3 кв. м, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.10.2017 и выпиской из ЕГРН. Включение в расчет проектируемых объектов (эллингов, ангара), с учетом вывода апелляционного суда о нарушении процедуры предоставления земельного участка для строительства этих объектов, не может свидетельствовать о том, что кооператив обладал правом на получение в аренду без торгов всего спорного участка.

Правомерность вывода апелляционного суда подтверждена последующим разделом земельного участка, в результате которого для эксплуатации сторожки образован земельный участок площадью 462 кв. м (т. 2, л. д. 87, 96 - 107). Кроме того, даже с учетом действующих на момент заключения договора аренды от 17.07.2018 разрешений на строительство (т. 1, л. д. 143 - 151) кооператив не имел права на предоставление в аренду без торгов земельного участка площадью 12 209 кв. м. Представленные в материалы дела расчет-обоснование площади земельного участка (т. 2, л. д. 17 - 25) и экспертное заключение от 01.02.2021 N 6-2021 (т. 5, л. д. 2 - 69) правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку подготовлены с учетом параметров объектов, которые не существовали на момент заключения оспариваемого прокурором договора аренды. Наличие свободных от застройки территорий в границах участка подтверждено представленными в дело материалами государственного земельного надзора (т. 3, л. д. 20 - 29).

Довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции при наличии заявления о применении исковой давности неправомерно квалифицировал в качестве недействительных (ничтожных) сделок ранее заключенные в отношении исходного земельного участка договоры аренды, не принимается.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума N 25, доводы о ничтожности сделки оцениваются судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной. В апелляционной жалобе прокурор ссылался на нарушения, допущенные при изменении вида разрешенного использования участка (т. 7, л. д. 7).

Указывая на правомерность заключения договора аренды от 17.12.2015 (т. 2, л. д. 68 - 77), администрация не учитывает, что в соответствии с правилами пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса для завершения строительства объекта площадью застройки 39,7 кв. м (т. 8, л. д. 24) не мог быть предоставлен в аренду без торгов земельный участок площадью 1,22 га.

Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.05.2008 N 4267/08 и от 05.04.2011 N 15278/10. Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно частично удовлетворил требования прокурора. Из письменной правовой позиции истца следует, что с учетом состоявшегося по настоящему делу судебного акта прокурор намерен предъявить виндикационные требования к последующим приобретателям земельного участка (его частей).

Допущенная апелляционным судом опечатка в дате итогового судебного акта суда первой инстанции может быть устранена в соответствии с правилами статьи 179 Кодекса.

Иные доводы кассационных жалоб по существу сводятся к повторению аргументов, ранее приведенных ответчиками при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, которые исследованы, оценены и обоснованно отклонены судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств в силу норм статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Содержащиеся в кассационных жалобах доводы не опровергают выводы апелляционного суда и не свидетельствуют о наличии в обжалуемом судебном акте нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или о допущенной судебной ошибке.

Исходя из доводов кассационных жалоб суд округа не усматривает оснований для отмены постановления от 28.11.2021.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд кассационной инстанции относятся на кооператив (статья 110 Кодекса).

Администрация поселения освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с правилами статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2021 по делу N А32-48030/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова