Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2021 г. N 15АП-11298/21 по делу N А32-48030/2019

город Ростов-на-Дону

28 ноября 2021 г.

дело N А32-48030/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: прокурор Суворов А.В.

от кооператива: председателя Отрошко В.В., представителя Бывалого Д.Б. по доверенности от 28.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Краснодарского края

к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района, лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство"

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Темрюкский район, Тумукуева Батыра Маликовича, Никулина Юрия Николаевича, Андгуладзе Амирана Юрьевича, Крайнева Геннадия Александровича, Евсикова Андрея Витальевича, Петрухина Максима Алексеевича, Костомаха Людмилы Фёдоровны, Мороза Анатолия Аркадьевича, Фроловой Ларисы Викторовны

о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее - администрация поселения) и лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство" (далее - кооператив), в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 3000008691 от 17.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, площадью 12 209 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2, зарегистрированного в ЕГРН (запись N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6 от 25.07.2018).

Исковые требования мотивированы тем, что на момент заключения оспариваемого договора кооперативу на праве собственности принадлежал один легально существовавший объект недвижимого имущества - сторожка общей площадью 43,3 кв.м., в связи с чем формирование и предоставление кооперативу в порядке преимущественного права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, занятого объектом недвижимого имущества, является необоснованным, т.к. площадь предоставленного земельного участка во много раз превышает площадь расположенного на нём объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме. С прокуратуры Краснодарского края в пользу кооператива взыскано 50 000 руб. судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы. Суд отменил обеспечительные меры, ранее принятые по делу его определением от 14.10.2019.

Судебный акт мотивирован тем, что представленным в материалы дела заключением судебной экспертизы подтверждается соразмерность площади земельного участка, предоставленного кооперативу в аренду по оспариваемому договору, площадям тех объектов, которые располагались на спорном земельном участке и представляли собой, по сути, единый имущественный комплекс. Следовательно, в порядке реализации преимущественного права на приобретение земельного участка кооператив мог претендовать на получения без проведения торгов всего земельного участка. Судебные расходы кооператива по оплате стоимости проведения судебной экспертизы суд первой инстанции отнёс на прокурора.

С принятым судебным актом не согласился прокурор, в порядке предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции своим определением от 14.05.2020 необоснованно отказал в удовлетворении заявления истца об изменении предмета или основания иска. Суд не учёл, что кооператив произвёл раздел земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 23:30:1102021:22 площадью 462 кв.м. и с кадастровым номером 23:30:0000000:3141, который кооператив вначале приобрёл в свою собственность, а в последующем - разделил ещё на 14 земельных участков, часть которых отчудил в собственность физических лиц. Такое поведение кооператива исключает правомерность его довода и вывода эксперта, что на спорном земельном участке располагался единый и неделимый имущественный комплекс;

- заключение судебного эксперта носит недостоверный характер, т.к. при определении площади земельного участка, необходимого кооперативу для обслуживания и эксплуатации принадлежавшего ему объекта недвижимого имущества - сторожки площадью 43,3 кв.м., эксперт необоснованно учёл площади участка, занимаемые движимым имуществом кооператива и линейными объектами, также эксперт необоснованно учёл площадь 3-х зданий эллингов, т.к. последние на момент заключения договора не существовали в качестве объектов недвижимого имущества;

- суд первой инстанции не учёл начальную цель предоставления земельного участка в аренду - для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в г. Термюке, а также тот факт, что разрешения на строительство такого комплекса никогда и никому не выдавались.

Определением от 07.10.2021 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дел в суд первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация района), Тумукуев Б.М., Никулин Ю.Н., Андгуладзе А.Ю., Крайнев Г.А., Евсиков А.В., Петрухин М.А., Костомаха Л.Ф., Мороз А.А., Фролова Л.В.

Судебный акт мотивирован тем, что с учётом основания оспаривания прокурором договора аренды земельного участка N 3000008691 от 17.07.2018, суд апелляционной инстанции полагал необходимым исследовать вопрос о соблюдении законности возникновения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, законности возведения на нём объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что изначально договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 был заключён 25.10.2010 между администрацией района и ООО "Янтарь", которое в последующем уступило права арендатора ООО "Империя-фишерс" на основании соглашения от 11.04.2011. ООО "Империя-фишерс" передало права арендатора кооперативу на основании соглашения 09.07.2013.

В последующем для целей завершения строительства в отношении спорного земельного участка между администрацией поселения и кооперативом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 заключён договор аренды N 3000007035 от 17.12.2015.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО "Янтарь" исключено из государственного реестра как недействующее юридическое лицо 31.05.2019, а ООО "Империя-фишерс" исключено из государственного реестра как юридическое лицо, в отношении которого внесена запись о недостоверности сведений 20.11.2020.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции пришёл к вводу о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации района.

Из материала также следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 был разделён на два 2 земельных участка с кадастровыми номерами 23:30:1102021:22 площадью 462 кв.м. и с кадастровым номером 23:30:0000000:3141. Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:3141 был приобретён кооперативом в свою собственность, разделён на 14 самостоятельных земельных участков, 9 из которых отчуждены физическим лицам. Суд апелляционной инстанции полагал, что констатация арбитражным судом факта недействительности договора аренды N 3000008691 от 17.07.2018 при удовлетворении исковых требований может непосредственно затронуть права и законны интересы лиц, являющихся опосредованными приобретателями земельных участков, образованных за счёт территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, в связи с чем привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, выше указанных физических лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 28.10.2021 прокурор поддержал доводы иска, просил заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

В порядке, определённом нормами статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 08.11.2021 (с учётом нерабочих и праздничных дней), после которого рассмотрение дела было продолжено.

Явившиеся в судебное заседание представители кооператива с доводами искового заявления не согласились, просили в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме. На вопрос суда представители кооператива пояснили, что возведённый на земельном участке канал не предполагал выход в р. Кубань, кем были удалены перемычки, отграничивающие канал от реки кооперативу не известно. Также представители заявили ходатайство об отмене ранее принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 по настоящему делу обеспечительных мер.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района N 669 от 11.07.2018 между администрацией и обществом заключён договор аренды N 3000008691 от 17.07.2018 (далее - договор аренды от 17.07.2018) земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 площадью 12 209 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, предназначенного для строительства причалов и пристаней.

Договор зарегистрирован ЕГРН (регистрационная запись от 25.07.2018 N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6) в установленном законом порядке.

Земельный участок предоставлен администрацией поселения кооперативу для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося у него в собственности, - здания сторожки с кадастровым номером 23:30:1102020:14, площадью 43,3 кв.м.

После заключения оспариваемого договора аренды кооператив возвёл на данном участке два объекта недвижимости - эллинги площадью 85,9 кв.м. каждый, зарегистрировав на них право собственности в ЕГРН (эллинг N 2 - запись от 24.12.2018 N 23:30:1102020:20-23/044/2018-1; эллинг N 1- запись от 01.02.2019 N 23:30:1102020:21-23/044/2019-1).

Прокурор, полагает, что заключенный в отношении спорного земельного участка договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку площадь земельного участка (12 209 кв.м.), предоставленного в аренду кооперативу, значительно превышает площадь строения (43,3 кв.м.), расположенного на нём на момент заключения договора аренды. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенного права неопределенного круга лиц и муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района.

В силу положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также о применении последствий недействительности таких сделок.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Довод кооператива о том, что иск прокурора не подлежал удовлетворению ввиду того, что на момент подачи искового заявления договор аренды от 17.07.2018 был расторгнут, поскольку сделка несоответствующая требованиям закона ничтожна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, в связи с чем, ничтожная сделка не может быть расторгнута. Кроме того, констатация в судебном порядке факта ничтожности промежуточного договора аренды легитимирует прокурора на обращение с исками о признании недействительными последующих сделок, совершённых в отношении спорного земельного участка.

Ответчики в отзывах указали на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В данном случае оспариваемый договор аренды земельного участка заключен 17.07.2018, то есть с указанной даты началось исполнение оспариваемой сделки, следовательно, срок исковой давности истекал 17.07.2021.

Исковое заявление подано истцом в суд 11.10.2019, что подтверждается штампом отдела делопроизводства Арбитражного суда Краснодарского края на исковом заявлении.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к заявленным требованиям норм об исковой давности.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, исключительным правом на испрашиваемый земельный участок обладает заявитель в силу расположенного на земельном участке строения, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13535/10 от 01.03.2011 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации N 309-ЭС15-11394 от 24.12.2015, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

Из выше приведённых норм Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений вышестоящих судебных инстанций следует, что при определении площади земельного участка, в отношении которого собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду, должны учитываться площади и целевое назначение легально возведённых объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Определением суда первой инстанции от 24.08.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "НовоТех" Волошиной Т.Г., на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, строений и сооружений, принадлежащих лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство", расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2?

2. Соответствует ли площадь земельного участка в размере 12 209 кв.м., расположенного по адресу: Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, предназначенного для строительства причалов и пристаней, предоставленного в аренду лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство" на основании договора аренды N 3000008691 от 17.07.2018, занятая объектами недвижимости (зданиями и сооружениями), принадлежащими лодочному кооперативу "Спортивное рыболовство", и необходимая для их использования в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности по состоянию на 17.07.2018?

В заключении от 01.02.2021 N 6-2021 эксперт пришел к следующим выводам:

1. Площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, строений и сооружений, принадлежащих кооперативу, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, предоставленного в аренду на основании договора аренды от 17.07.2018 N 3000008691 составляет 12 209 кв.м.

2. Площадь земельного участка в размере 12 209 кв.м., расположенного по адресу: Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, предназначенного для строительства причалов и пристаней, предоставленного в аренду кооперативу на основании договора аренды от 17.07.2018N 3000008691, занятая объектами недвижимости (зданиями и сооружениями), принадлежащими кооперативу и необходимая для их использования в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности по состоянию на 17.07.2018 соответствует.

При ответе на второй вопрос в исследовательской части эксперт указал, что согласно сведениям ЕГРН и топографической съемке, выполненной на момент заключения спорного договора аренды от 17.07.2018 N 3000008691, на спорном земельном участке были расположены следующие здания, сооружения и объекты общей площадью 6 239,79 кв.м.:

- нежилое здание сторожки с кадастровым номером 23:30:1102021:14 площадью 43,3 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга N 1 площадью 115 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга N 2 площадью 115 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга площадью 196 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга N 12 площадью 72,5 кв.м.;

- беседка площадью 55,25 кв.м.;

- строение (сооружение) ТП площадью 4 кв.м.;

- сооружение ШГРП площадью 15 кв.м.;

- линии электропередач ВЛ-0,4 кВ площадью 1 213 кв.м.;

- газопровод площадью 1 192 кв.м.;

- водопровод площадью 1 171 кв.м.;

- искусственный канал площадью 1 984 кв.м.

Эксперт указал, что для эксплуатации данных объектов необходимы подъездные пути общей площадью 1 423 кв.м. Фактическое использование спорного земельного участка соответствует основному виду разрешенного использования - причалы для маломерных судов, размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов. Для исследуемого земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений кооператива возможно применить коэффициент застройки в размере 0,6 (60%) как необходимый для использования на нем зданий и сооружений, следовательно необходимый показатель площади земельного участка для размещения зданий и сооружений составляет 7 325,4 кв.м. (12 209 кв.м. х 0,6).

Согласно правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района для зоны Р-4 (зона причалов для маломерных судов) для их размещения установлен максимальный процент застройки - 80%, то есть застройка на спорном земельном участке не должна превышать более 80% от площади участка (12 209 кв.м. х 0,8 = 9 767,2 кв.м.), минимальный процент застройки для указанной зоны не установлен.

Также эксперт указывал, что площадь застройки спорного земельного участка составляет 51 % площади участка. При этом площадь исследуемого земельного участка в размере 12 209 кв.м. не превышает нормативно установленную максимальную площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем в совокупности технологически взаимосвязанных зданий и строений для строительства причалов и пристаней.

В судебном заседании суд первой инстанции 15.04.2021 эксперт пояснил, что спорный земельный участок огорожен забором, на нем расположен технологический комплекс (единый имущественный комплекс) лодочного кооператива, состоящий из зданий эллингов, складов, расположенных вокруг искусственного канала. Признаком единого имущественного комплекса является непосредственная технологическая связь между зданиями, имеющими единое назначение, все здания расположены вдоль искусственного канала, организовано причаливание судов, инженерное обеспечение следует судьбе основных строений (эллинги и искусственный канал).

Суд апелляционной инстанции критически оценивает выводы судебной экспертизы по следующим основаниям.

Прежде всего, суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, поручив проведение судебной экспертизы эксперту ООО "НовоТех" Волошиной Т.Г.

Согласно нормам статей 21, 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт не может участвовать в рассмотрении дела и подлежат отводу по основаниям, предусмотренным статьей 21 настоящего Кодекса, в том числе, если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности.

Основанием для отвода эксперта является также проведение им ревизии или проверки, материалы которых стали поводом для обращения в арбитражный суд или используются при рассмотрении дела.

До назначения судебной экспертизы в материалы дела со стороны кооператива было представлено заключение N 39-2020, подготовленное Волошиной Т.Г. как специалистом ООО "НовоТех" по заданию указанного ответчика. При этом специалист Волошина Т.Г. в своём заключении уже высказала своё мнение о том, что для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества кооператива требовалась площадь земельного участка равная 12 209 кв.м. (т. 3 л.д. 98-150).

Это означает, что Волошина Т.Г. до поручения ей судом проведения судебной экспертизы проверила и дала своё заключение по тем материалам дела, которые в последующем были отправлены этому же лицу для проведения судебной экспертизы, что являлось прямым основанием для отвода эксперта. Данные обстоятельства непосредственно вызывают сомнение в беспристрастности Волошиной Т.Г. как судебного эксперта, т.к. она была прямо заинтересована в подтверждении достоверности своего заключения N 39-2020, подготовленного по заданию и оплаченного кооперативом.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы Волошина Т.Г. приняла в расчёт необходимой площади земельного участка площади следующего оборудования: ТП, ГРПШ-02-291, линий электропередач ВЛ-0,4 кВ, газопровода и водопровода.

Вместе с тем, как указывалось ранее, при определении необходимой площади земельного участка, подлежащего передаче лицу в собственность либо в аренду в первоочередном порядке, учёту подлежат только площади легально возведённых данным лицом на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Вышеуказанное оборудование не может рассматриваться в качестве объектов недвижимого имущества, как это понимается нормой пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. ТП, ГРПШ-02-291 представляют собой металлические конструкции, не имеющие прочной связи с земельным участком; линия электропередач, газопровод и водопровод не являются магистральными, а следовательно, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению возможно.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу А53-3413/2019, статьей 51 Градостроительного кодекса регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом законом установлен перечень случаев, приведенных в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется. Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В соответствии с пунктом 6 "Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правовая позиция по аналогичному спору была ранее изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 24.09.2013 N 1160/13, в котором указано, что, исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 14434/09 от 16.02.2010 также было разъяснено, что выдачу органом местного самоуправления разрешения на строительство конкретного производственного объекта на конкретном земельном участке, который не может быть повторно выделен этому лицу с соблюдением процедуры статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения объекта вспомогательного использования, следует рассматривать как согласие этого органа на такое использование земельного участка его правообладателем.

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 этого кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

С учетом указанного разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и приведенных в нем постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, надлежит констатировать, что объекты недвижимого имущества могут рассматриваться в качестве легально возведённых и учитываться при определении необходимой площади земельного участка только при условии, что они носят вспомогательный характер, в связи с чем для их возведения не требовалось получения разрешения на строительство. В противном случае, к объектам недвижимости, строительство которых осуществлено без получения разрешения на строительство, подлежат применению нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела кооперативом не представлены доказательства того, что им когда-либо проектировалось и получалось разрешение на строительство технологического комплекса (единого имущественного комплекса) как объекта недвижимого имущества, состоящего из зданий эллингов, складов, искусственного канала.

Напротив, единый имущественный комплекс предполагает, что входящие в него объекты недвижимого имущества не могут быть разделены между собой и как следствие, не подлежит разделу и земельный участок, на котором располагается данный комплекс (принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества). Однако из материалов дела следует, что на основании обращений кооператива спорный земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 был разделён на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:30:1102021:22 площадью 462 кв.м. и с кадастровым номером 23:30:0000000:3141. Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:3141 был приобретён кооперативом в свою собственность и разделён на 14 самостоятельных земельных участков, 9 из которых отчуждены физическим лицам - членам кооператива по основанию внесения последними паевых взносов в полном объёме. Данные обстоятельства прямо указывают на то, что кооператив никогда не планировал размещение на спорном земельном участке единого недвижимого комплекса и последний никогда не существовал как недвижимая вещь, о чём судебный эксперт не мог не знать при подготовке своего заключения.

В своем заключении эксперт принимает в расчёт площадь искусственного канала равную 1 984 кв.м., при этом эксперт указывает, что для возведения данного сооружения не требуется получение разрешения на строительство.

Данный вывод судебного эксперта прямо противоречит императивным нормам действующего законодательства.

Согласно статье 3 Федерального закона Российской Федерации N 117-ФЗ от 21.07.1997 "О безопасности гидротехнических сооружений" под гидротехническим сооружением понимается в том числе каналы, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

Из содержания положительного заключения по материалам проекта, выданного кооперативу Азово-Черноморским территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству от 25.09.2013 следует, что кооперативом планировалось строительство на территории земельного участка канала, непосредственно прилегающего к акватории небольшого залива реки Кубань. Строительство канала предполагало обустройство на земельном участке траншеи с временной перемычкой, ограждающей канал от р. Кубань, с укладкой стен канала железобетонными плитами на гидроизоляционное покрытие, с заделкой стыков плит цементным раствором, с обустройством заплечиков с замоноличиванием в них края полотнищ канала. Таким образом, кооператив должен был возвести инженерно сложное железобетонное строение, имеющее прочную связь с землёй, что свидетельствовало о возведении объекта недвижимого имущества.

При этом норма части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержала в себе положений, согласно которым лицо, возводящее гидротехническое сооружение - канал, освобождалось бы от получения в установленном законом порядке разрешение на его строительство.

Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал кооперативу представить разрешение на строительство канала, однако в нарушение положений норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования суда не были исполнены ответчиком. Само заключение Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству от 25.09.2013 не заменяет собой разрешение на строительство.

При указанных обстоятельствах, ввиду не доказанности иного искусственный канал площадью 1 984 кв.м. является объектом самовольного строительства, в связи с чем его площадь не может участвовать в расчётах при определении площади земельного участка, исключительное право на предоставление которого имел кооператив.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды от 17.07.2018 кооперативу на праве собственности принадлежал только один объект недвижимого имущества, располагающийся на земельный участке - нежилое здание сторожки с кадастровым номером 23:30:1102021:14, площадью 43,3 кв.м., возведённое на основании разрешения на строительство от 01.09.2014 N RU 23531101-1265, выданного администрацией поселения (т. 6 л.д. 148).

Действительно, из материалов дела следует, что кооперативу было выдано разрешение на строительство от 04.04.2017 N 23-RU23531101-1752-2017 объекта капитального строительства - "Эллинг N 1", общей площадью - 92,2 кв.м., количеством этажей - 1, "Эллинг N2", общей площадью - 92,2 кв.м., количеством этажей - 1. Срок действия разрешения на строительство составлял до 10.11.2017, в последующем данный срок продлялся до 10.06.2018 и до 10.01.2019. На момент заключения договора аренды от 17.07.2018 вышеуказанные эллинги не были введены в эксплуатацию. "Эллинг N 1" площадью 115 кв.м. и "Эллинг N 2" площадью 115 кв.м. были введены в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05.12.2018 N 23-RU23531101-500-2018.

Следовательно, площадь выше указанных эллингов также не могла участвовать в расчётах площади земельного участка, необходимого для размещения и использования единственного объекта недвижимого имущества, принадлежащего кооперативу - здания сторожки.

Также в материалы дела не были представлены доказательства правомерности увеличения кооперативом площади возведённых эллингов с 92,2 кв.м., как это указывалось в разрешении на строительство до 115 кв.м., как на это указано в разрешении на ввод объектов в эксплуатацию.

Кооперативу также выдавались следующие разрешения на строительство:

- от 26.06.2018 N 23-RU23531101-1959-2018 объекта капитального строительства - "Эллинг 12", общей площадью - 102,2 кв.м., количеством этажей - 2, срок действия разрешения на строительство - до 13.11.2018;

- от 26.06.2018 N 23-RU23531101-1960-2018 объекта капитального строительства - "Эллинг 17", общей площадью - 185,3 кв.м., количеством этажей - 2, срок действия разрешения на строительство - до 02.12.2018;

- от 04.07.2018 N 23-RU23531101-1966-2018 объекта капитального строительства - "Эллинг", общей площадью - 91,95 кв.м., количеством этажей - 2, срок действия разрешения на строительство - до 04.01.2019, продлен до 04.01.2020.

Вместе с тем, как на момент заключения договора аренды от 17.07.2018, так и на сегодняшний день соответствующие объекты строительства в эксплуатацию не введены, следовательно, эксперт неправомерно в своём заключении использовал в расчётах площади строящихся зданий эллингов 196 кв.м. и 72,5 кв.м. соответственно.

Также эксперт указал, что им в расчёты принята площадь здания беседки равная 55,25 кв.м., на которую разрешение на строительство не получалось, т.к. это не требуется согласно нормам пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с правомерностью такого вывода по следующим основаниям.

Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с пунктом 6 "Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Из совокупного анализа названных норм права следует, что под объектом вспомогательного использования следует понимать здания, сооружения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Как указывалось ранее, на спорном земельном участке располагаются: здание сторожки, которое используется для обеспечения пропускного режима на территорию кооператива и размещения в нём поста охраны, а также здания эллингов, предназначенных для хранения, технического обслуживания и ремонта водных судов.

Спорная беседка имеет самостоятельное предназначение - является зданием, используемым для отдыха, которое ни технически, ни функционально не связано с иными зданиями, располагающимися на земельном участке и не может рассматриваться в качестве вспомогательного или обслуживающего объекта. Следовательно, для его возведения кооператив был обязан получать разрешение на строительство.

Более того, суд апелляционной инстанции полагает, что все размещённые на земельном участке объекты недвижимого имущества имеют признаки объектов самовольного строительства, т.к. ни кооператив, ни его правопредшественники не получали в установленном законом порядке право на владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 23:30:1102021:2.

Из материалов дела следует, что 24.06.2010 межведомственная комиссия по размещению производственных сил на территории МО Темрюкский район приняла решение (оформлено протоколом N 6/317) о согласовании строительства ООО "Янтарь" спортивно-оздоровительного комплекса в г. Темрюке, ул. Морская, на земельном участке площадью 2 га.

В положительном градостроительном заключении N 3425 от 30.07.2010 Управления по вопросам строительства, архитектуры и ЖКХ администрации МО Темрюкский район, выданном по заявлению ООО "Янтарь", отражено, что на рассмотрение управлению предложен один вариант размещения спортивно-оздоровительного комплекса на земельном участке площадью 12 209 кв.м., расположенном в западной части г. Темрюк по ул. Морской, на берегу р. Кубань.

По заданию ООО "Янтарь" 10.08.2010 был подготовлен межевой план для целей формирования земельного участка площадью 12 209 кв.м.

12.08.2010 ООО "Янтарь" обратилось в администрацию района с заявлением о предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Темрюк, ул. Морская, на берегу р. Кубань на земельном участке площадью 12 209 кв.м.

В газете "Тамань" N 105 (9797) от 28.07.2010 администрацией района опубликовано сообщение о намерении предоставить в аренду ООО "Янтарь" земельный участок площадью 2 га для строительства спортивно-оздоровительного комплекса на землях населённых пунктов, расположенных по адресу: г. Темрюк, ул. Морская. Также указано на необходимость обращаться по всем вопросам по адресу местонахождения УИЗО администрации района.

29.07.2010 главой администрации района утверждён акт выбора земельного участка площадью 12 209 кв.м., для строительства спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Темрюк, ул. Морская.

Постановлением администрации района N 1676 от 24.08.2010 ООО "Янтарь" предварительно согласовано место строительства спортивно-оздоровительного комплекса на земельном участке площадью 12 209 кв.м., расположенном по адресу: г. Темрюк, ул. Морская.

Постановлением администрации района N 1839 от 13.09.2010 утверждена схема размещения выше указанного земельного участка на кадастровом плане территории.

Земельный участок площадью 12 209 кв.м. поставлен на ГКУ 04.10.2010 с присвоением ему кадастрового номера 23:30:1102021:2.

На основании заявления ООО "Янтарь" от 12.10.2010 администрацией района издано постановление о предоставлении обществу в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

На основании указанного постановления между администрацией района и ООО "Янтарь" заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3000004416 от 25.10.2010, по условиям которому обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2. Данный договор прошёл государственную регистрацию в ЕГРП 18.12.2010.

Сведения о том, что ООО "Янтарь" начало освоение земельного участка, в том числе подготовило проектно-сметную документацию на строительство спортивно-оздоровительного комплекса, на основании которой получало разрешения на строительство объектов недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют.

11.04.2011 между ООО "Янтарь" и ООО "Империя-фишерс" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 3000004416 от 25.10.2010, которое было зарегистрировано в ЕГРП 11.05.2011.

Доказательства того, что ООО "Империя-фишерс" приступило к освоению земельного участка в материалы дела также не представлены.

09.07.2013 между ООО "Империя-фишерс" и кооперативом заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 3000004416 от 25.10.2010, которое было зарегистрировано в ЕГРП 18.07.2013.

Постановлением администрации поселения N 259 от 07.04.2014 изменён вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 с "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" на "для строительства и эксплуатации причалов и пристаней".

В связи с этим, между администрацией района и кооперативом заключено дополнительное соглашение N 2738 от 14.06.2014 к договору аренды N 3000004416 от 25.10.2010, которым внесены изменения в части правильного указания разрешённого вида использования земельного участка, а также размера арендной платы.

Как указывалось ранее, администрацией поселения кооперативу было выдано разрешение на строительство здания сторожки от 01.09.2014 N RU 23531101-1265. Право собственности кооператива на данный объект недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРП 30.11.2017.

09.07.2015 кооператив обратился в администрацию поселения с заявлением о продлении действия договора аренды N 3000004416 от 25.10.2010.

На основании постановления администрации поселения N 1311 от 30.11.2015 между администрацией поселения и кооперативом без проведения торгов был заключён новый договор аренды N 3000007035 от 17.12.2015, по условиям которого кооперативу в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2, площадью 12 209 кв.м. для целей завершения строительства объекта недвижимого имущества - фактически здания сторожки, т.к. на момент заключения данного договора иных легально возводимых объектов не имелось и разрешений на строительство на выдавалось.

25.06.2018 кооператив обратился к администрации поселения с заявлением о расторжении договора аренды N 3000007035 от 17.12.2015 и о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, на котором расположено нежилое здание сторожки, находящееся у кооператива на праве собственности.

На основании постановления администрации поселения N 669 от 11.07.2018 кооперативу без проведения торгов на праве аренды по спорному договору N 3000001691 от 17.07.2018 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2.

Таким образом, основанием для предоставления без проведения торгов спорного земельного участка: по договору аренды N 3000004416 от 25.10.2010 явился факт избрания такой процедуры предоставления земель, как предварительное согласование места размещения объекта недвижимого имущества и выбора для этих целей земельного участка; по договору аренды N 3000007035 от 17.12.2015 - необходимость завершения кооперативом строительства здания сторожки; по договору аренды N от 17.07.2018 - наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего кооперативу на праве собственности - здания сторожки.

Из пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановления и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Гражданский кодекса Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Кодекса сделка может быть недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса, действовавшая в редакции на момент заключения договор аренды N 3000004416 от 25.10.2010).

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был урегулирован в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данной нормой (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды N 3000004416 от 25.10.2010) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, либо предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 4). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется посредством выбора земельного участка, принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5).

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации был установлен следующий порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет.

Пунктом 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось: исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалась возможность определения вариантов размещения объекта по обращению заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривалась возможность изменения цели использования земельного участка, предоставляемого в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства.

Применительно к рассматриваемому делу надлежит констатировать, что обращаясь 12.08.2010 за предоставлением земельного участка площадью 12 209 кв.м., расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. Морская, на берегу р. Кубань, ООО "Янтарь" просило предоставить ему определенный земельный участок указанного размера в указанном месте. При таких условиях у администрации района не было возможности в рамках процедуры выбора земельного участка предлагать обществу другие варианты посредством изменения места расположения испрашиваемого земельного участка и (или) изменения площади испрашиваемого участка.

При таких обстоятельствах, поскольку администрация поселения не осуществила мероприятия по выбору земельного участка, то у нее отсутствовали правовые основания для предоставления ООО "Янтарь" испрашиваемого земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов (данный правовой подход отражён в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 727/13 от 18.06.2013).

Кроме того, по заявлению кооператива постановлением администрации поселения N 259 от 07.04.2014 фактически неправомерно было изменено целевое предоставление земельного участка с "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" на "для строительства и эксплуатации причалов и пристаней" (выбор земельного участка для целей строительства причалов и пристаней, информирование неограниченного круга лиц о такой цели предоставления земельного участка не осуществлялось).

Приведённые обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договора аренды N 3000004416 от 25.10.2010, следовательно ни у ООО "Янтарь", ни у его последователей, в том числе кооператива на могло возникнуть право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2.

В свою очередь, это означает, что у администрации поселения не имелось правовых оснований для выдачи разрешения на строительство здания сторожки от 01.09.2014 N RU 23531101-1265 (как и всех последующих разрешений на строительство), а у кооператива - правовых оснований для строительства данного объекта (как и всех последующих объектов недвижимости - эллингов). Следовательно, здание сторожки (как и здания эллингов) является объектом самовольного строительства по признаку отсутствия у лица, возведшего объект прав в отношении земельного участка. В свою очередь, это означает, что не имелось и основания для предоставления кооперативу спорного земельного участка без проведения торгов посредством заключения договора аренды N 3000007035 от 17.12.2015, а также оспариваемого договора аренды N 3000008691 от 17.07.2018, указанные сделки являются ничтожными.

В силу приведённых обстоятельств, при вынесении своего решения суд первой инстанции неправомерно руководствовался как достоверным доказательством заключением судебной экспертизы, не дал надлежащей правовой оценки всем фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении иска прокурора в части требования о признании договора аренды N 3000008691 от 17.07.2018 недействительной (ничтожной) сделкой. В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении данного искового требования.

Также прокурор просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2, зарегистрированного в ЕГРН (запись N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6 от 25.07.2018).

Как указывалось ранее, земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 был разделён на был разделён на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:30:1102021:22 площадью 462 кв.м. и с кадастровым номером 23:30:0000000:3141. Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:3141 был приобретён кооперативом в свою собственность и разделён на 14 самостоятельных земельных участков, 9 из которых отчуждены физическим лицам - членам кооператива. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 снят с кадастрового учёта 15.07.2019. В связи с этим, регистрационная запись N 23:30:1102021:2-23/044/2018-6 от 25.07.2018 о праве аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2 утратила свою актуальность и не может оспариваться в судебном порядке посредством заявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит полной отмене, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2, площадью 12 209 кв.м., а также по установлению запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, а также о регистрации прав на какие-либо объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители кооператива обратились с заявлением об отмене данных обеспечительных мер.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения данного заявления кооператива по следующим основаниям.

В случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат конкретных оснований, при наличии которых ранее принятые по делу обеспечительные меры подлежат отмене при удовлетворении исковых требований.

По данному вопросу судебная практика выработала правовой подход, согласно которому обеспечительные меры могут быть отменены по заявлению лица, чьи права и законные интересы нарушаются принятыми по делу обеспечительными мерами.

Как указывалось ранее, кооператив никогда не приобретал в установленном законом порядке каких-либо прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, все сделки, совершённые в отношении данного земельного участка, в том числе по разделу земельного участка, передачи кооперативу (а в последующем физическим лицам) в собственность части спорного земельного участка являются ничтожными в силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно принятые по делу обеспечительные меры не могут рассматриваться как нарушающие права и законные интересы кооператива, в связи с чем не подлежат отмене по заявлению данного лица.

Кроме того, в силу положений норм статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничительные меры, установленные определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 по настоящему делу подлежат распространению в равной мере на те земельные участки, которые были образованы за счёт границ земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на администрацию поселения и кооператив как на проигравших сторон.

В связи с тем, что прокурор, как и администрация поселения, освобождён от уплаты государственной пошлины при обращении с настоящим иском и апелляционной жалобой, с кооператива в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (всего 4 500 руб. государственной пошлины по делу).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 мая 2021 года по делу N А32-48030/2019 отменить, по делу принять новое решение.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 3000008691 от 17.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, площадью 12 209 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Морская, заключённый между администрацией Темрюкского городского поселения Темрюкского района и лодочным кооперативом "Спортивное рыболовство".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с лодочного кооператива "Спортивное рыболовство" (ИНН 2352049690, ОГРН 1132352000593) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины по делу.

Ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 октября 2019 года по делу N А32-48030/2019, отклонить.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко