Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2022 г. N Ф08-669/22 по делу N А32-51787/2020

г. Краснодар

12 апреля 2022 г.

Дело N А32-51787/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Берегового Д.С.(доверенность от 27.12.2021), от ответчика - индивидуального предпринимателя Толстых Александра Святославовича (ИНН 230906355938, ОГРНИП 306230903700031) - Улитина И.Н. (доверенность от 27.12.2021), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Уникомсторой" (ИНН 7727195122, ОГРН 1027739609226), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Толстых Александра Святославовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А32-51787/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Толстых Александру Святославовичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.02.2005 N 0000000826 в части аренды земельного участка площадью 5697 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:1296, расположенного по адресу:

г. Краснодар, ул. Яна Полуяна/ул. Тургенева, микрорайон "Солнечный" (далее - договор аренды, земельный участок), о применении последствий его недействительности путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей записи от 09.07.2018 с номером регистрации 23:43:0137001:1296-23/001/2018-2, внесённой на основании договора от 11.05.2018 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (далее - договор перенайма).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, закрытое акционерное общество "Уникомстрой".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2021 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. По данным генерального плана 2004 года земельный участок располагался в зоне зелени общего пользования и в границах красных линий улиц и дорог. На дату заключения договора аренды земельный участок располагался в границах территории общего пользования. Такое расположение препятствовало его предоставлению в индивидуальное арендное пользование.

Срок исковой давности администрацией не пропущен.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 решение суда первой инстанции изменено. Признано отсутствующим зарегистрированное в реестре право аренды предпринимателя на земельный участок, в удовлетворении остальной части иска отказано. Администрация признана пропустившей срок исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка. Течение этого срока началось не позднее момента осуществления государственной регистрации договора аренды (26.02.2005).

Предприниматель, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А32-51787/2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта. Суд не вправе был самостоятельно изменять предмет иска.

Признание отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя является ненадлежащим способом судебной защиты. Администрация имела возможность защитить права муниципального образования посредством иска о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

Срок исковой давности по требованию о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя также пропущен.

Его течение началось с момента передачи земельного участка предпринимателю по договору аренды. Спор не относится к подсудности арбитражного суда.

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил. Представитель администрации в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от 18.02.2005 N 15-з исходный земельный участок площадью 464 745 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:576, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства жилого микрорайона (далее - исходный земельный участок) предоставлен в аренду закрытому акционерному обществу "Агрофирма "Солнечная"". Стороны 18.02.2005 заключили договор аренды исходного земельного участка. Фактическое состояние исходного земельного участка соответствовало его целевому назначению условиям договора аренды (пункт 1.2). Земельный участок передан арендатору 18.02.2005 без каких-либо иных документов о его передаче (пункт 1.3). Договор аренды заключен на 49 лет до 18.02.2054 (пункт 7.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 25.02.2005 (запись с номером регистрации 23-23-01/031/2005-487).

Главой муниципального образования город Краснодар в отношении исходного земельного участка был издан ряд ненормативных правовых актов. По распоряжению от 15.07.2005 N 1487-р обществом с ограниченной ответственностью "КубаньИнвест" обеспечена разработка проекта строительства малоэтажной застройки коттеджного типа и многоэтажной застройки в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Распоряжением от 29.12.2006 N 4465-р утверждены проекты границ земельных участков по улице им. Яна Полуяна и улице им. Тургенева в жилом районе "Солнечный" в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. По распоряжению от 29.01.2007 N 196-р в утвержденные распоряжением от 29.12.2006 N 4465-р проекты границ земельных участков по улице им. Яна Полуяна и улице им. Тургенева в жилом районе "Солнечный" в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара внесен ряд изменений.

Дополнительными соглашениями от 08.02.2007, от 28.07.2010 в договор аренды внесены изменения, связанные с разделом исходного земельного участка на сорок девять земельных участков и последующим разделом одного из них (с кадастровым номером 23:43:0137001:655) на 24 земельных участка, в том числе спорного земельного участка (с кадастровым номером 23:43:0137001:1296), в качестве разрешенного использования которого указана организация подъездов.

По соглашению от 25.06.2012 права и обязанности арендодателя по договору аренды переведены на муниципальное образование город Краснодар в лице администрации. Государственная регистрация соглашения осуществлена 07.09.2012 (запись с номером регистрации 23-23-01/517/2012-355). По заключенному 11.05.2018 с закрытым акционерным обществом "Уникомстрой" договору перенайма права и обязанности арендатора по договору аренды в части земельного участка переданы предпринимателю. Государственная регистрация договора перенайма осуществлена 09.07.2018 (запись с номером регистрации 23:43:0137001:1296-23/001/2018-3).

Полагая, что земельный участок, предназначенный для организации проездов и фактически используемый в таком качестве, не может находиться в индивидуальном арендном пользовании предпринимателя участка с кадастровым номером, администрация обратилась в суд с иском. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) допускается предъявление требований о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий ее недействительности лицами, не являющимися стороной сделки, в предусмотренных законом случаях. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 N 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 22.05.2019 N 308-ЭС19-5916).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) запрещается образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9). К земельным участкам общего пользования относятся участки, занятые, помимо прочего, проездами, автомобильными дорогами (пункт 12 статьи 85). На таких землях запрещено образование земельных участков (подпункт 1 пункта 1, пункт 2 статьи 102).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса). В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Новая редакция пункта 1 названной статьи в силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к договору аренды неприменима. Соответствующее разъяснение дано в пункте 120 постановления Пленума N 25.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения этого права (обременения). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (обременения), которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного обременения путем признании его отсутствующим. Такой иск уместен в случаях, когда регистрационная запись нарушает право заявителя, которое не может быть защищено путем его признания, истребования имущества из чужого незаконного владения или реституции.

Иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36). Специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в отсутствии необходимости доказывания факта такого владения, исключающего владение иных лиц. При признании отсутствующим права на находящийся в публичной собственности земельный участок учитывается особенность владения публичного собственника, не отождествляемого с физическим пребыванием на участке органов соответствующего публично-правового образования.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) квалифицировал требование о признании права отсутствующим как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем.

При обращении в суд администрация по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды пропустила срок исковой давности, о применении которой заявил предприниматель. С момент начала исполнения договора аренды в оспариваемой части до момента обращения администрации в суд минуло более трех лет. Пропуск срока исковой давности служит самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении соответствующей части иска.

Вместе с тем, земельный участок, представляющий собой проезд (улицу), как территория общего пользования не мог быть передан в индивидуальное арендное пользование как первоначальному арендатору в составе исходного земельного участка, так и предпринимателю по договору перенайма. Такое фактическое предоставление повлекло угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственный доступ к территории общего пользования. Договор аренды в этой части ничтожен, поскольку заключен в противоречие нормам земельного законодательства, существу законодательного регулирования арендного обязательства, с нарушением явно выраженного законодательного запрета. В результате его заключения нарушены права и законные интересы неограниченного круга лиц (публичные интересы).

Ничтожный договор аренды в оспариваемой части не повлек и не могли повлечь какие-либо правовые последствия, в том числе введение земельного участка в законный хозяйственный оборот. Доступ на земельный участок, представляющий собой проезд (улицу), не ограничен для неопределенного круга лиц (шлагбаумы такое ограничение не создают). Земельный участок не может считаться выбывшим из фактического владения представляемого администрацией публично-правового образования.

У публично-правового образования отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в признании права муниципальной собственности на него. Признание отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка являлось единственно возможным способом защиты прав публичного муниципального собственника. Исковая давность, о применении которой заявил предприниматель, на такое требование не распространяется.

Для полного восстановления прав публично-правового образования и неопределенного круга лиц необходимо признать отсутствующими зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя. Удовлетворение этого требования обоснованно повлекло исключение из Единого государственного реестра недвижимости соответствующей регистрационной записи.

Ссылка предпринимателя на неподсудность спора арбитражному суду отклоняется. В рамках дела рассмотрен спор между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем. Возражения относительно компетенции арбитражного суда в суде первой и апелляционной инстанции не заявлены. Дело рассмотрено с учетом положений главы 4 Арбитражного процессуального кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции"

Часть доводов кассационной жалобы направлена на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А32-51787/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова