Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2022 г. N 15АП-23215/21 по делу N А53-13553/2021

город Ростов-на-Дону

27 января 2022 г.

дело N А53-13553/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

ИП Леонова А.В. и его представителя Дергачевой Л.В. по доверенности от 25.11.2021,

эксперта Литвяк Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонова Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 ноября 2021 года по делу N А53-13553/2021 по заявлению индивидуального предпринимателя Леонова Александра Владимировича к Комитету по управлению имуществом администрации города Шахты о признании незаконным отказов в предоставлении земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Леонов Александр Владимирович (далее - ИП Леонов А.В., заявитель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - КУИ администрации г. Шахты, заинтересованное лицо) со следующими требованиями:

- признать незаконными отказы в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, площадью 7 732,5 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Чаплыгина, 40а, выраженные в письмах N 2.1-06/3164 от 17.09.2020 и N 2.1-06/1372 от 12.04.20201;

- возложить на КУИ администрации г. Шахты обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, площадью 7 732,5 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Чаплыгина, 40а.

Заявленные требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером 61:59:0010103:64, площадью 689,9 кв.м., а также сооружения производственного назначения с кадастровым номером 61:59:0010103:62, площадью 452 кв.м., с кадастровым номером 61:59:0010103:63, площадью 459 кв.м., принадлежащие предпринимателю на праве собственности, в связи с чем он в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приобретение права аренды в отношении спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:59:0010103:33, площадью 7 732,5 кв.м. был сформирован для размещения зданий и сооружений промышленности - объектов незавершенного строительства литеры "А", "Б", противопожарных водоемов литеры "В", "Г". Судом установлено, что объект незавершенно строительства литера "А" 17.03.2020 был снят с кадастрового учета, объем застройки земельного участка уменьшился, при этом предпринимателем не была обоснована необходимость предоставления земельного участка в аренду в испрашиваемой площади относительно площади застройки земельного участка. Основное строение, введенное в эксплуатацию, на земельном участке отсутствует, противопожарные водоемы имеют вспомогательный характер. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в аренду без проведения торгов. Отклоняя выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на то, что обоснование необходимости испрашиваемой площади сделано экспертом в отношении не существующих на земельном участке объектов недвижимости (объект незавершенного строительства и два противопожарных водоема), а в отношении перспективных объектов - склада хранения первичного сырья и готовой продукции на месте незавершенного строительством объекта и двух цехов вместо противопожарных водоемов. Приняв во внимание данные обстоятельства, суд указал на отсутствие оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду предпринимателю.

ИП Леонов А.В. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе экспертному заключению, согласно которому общая площадь застройки земельного участка, занятая объектами строительства, составляет 1 802,6 кв.м., при этом земельный участок имеет неровный рельеф, на участке имеются значительные перепады высот до 1,5 м., которые не позволяют использовать под застройку часть земельного участка, также на земельном участке имеются 2 автомобильные дороги. Судом не принято во внимание, что объект недвижимости с кадастровым номером 61:59:0010103:1786, площадью 247,7 кв.м., литер А был снят с кадастрового учета, однако фактически не разрушен, расположен в середине земельного участка. Отказ КУИ администрации г. Шахты в предоставлении земельного участка в аренду без проведении торгов предпринимателю, который является собственником объекта незавершенного строительства и двух сооружений, расположенных на земельном участке, препятствует оформлению документов на землю и вводу объектов в эксплуатацию. Предпринимателем было заявлено ходатайство о вызове и допросе эксперта Литвяк Э.В. в судебном заседании.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, поддержали ранее заявленное ходатайство о допросе в судебном заседании эксперта Литвяк Э.В.

КУИ администрации г. Шахты в судебное заседание представителей не направил, будучи извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей указанного лица.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт может быть вызван в судебное заседание по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда. Таким образом, полномочие суда по вопросу о вызове эксперта в судебное заседание носит дискреционный характер, осуществление которого обусловлено установлением судом обстоятельств, обусловливающих необходимость совершения указанного процессуального действия.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции была допрошена эксперт Литвяк Э.В., подготовившая экспертное заключение по настоящему делу, которая была предупреждена апелляционным судом за дачу заведомо ложного экспертного заключения (статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации).

На вопрос апелляционного суда о том, почему эксперт, несмотря на то, что в поставленный перед ней вопрос входило определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0010103:64, 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63, определила площадь земельного участка с учетом объектов, планируемых к застройке, эксперт пояснила, что на момент обследования земельного участка предприниматель размещал открытые склады хранения, информация о том, что предприниматель будет осуществлять застройку земельного участка, имелась в заявлении. При этом эксперт пояснила, что на земельном участке расположены 3 объекта капитального строительства, один из которых является объектом незавершенного строительства.

На вопрос суда о том, по каким основаниям эксперт водные резервуары поименовала в качестве экструдерного цеха и цеха для подготовки сырья и при подготовке заключения исходила их объектов недвижимого имущества, разрешение на строительство которых не выдавалось, эксперт пояснила, что предприниматель планировал использовать в дальнейшем водные резервуары в качестве цехов.

Эксперт пояснила, что имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства размещены таким образом, что для их использования необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, по причине расположения дороги внутри земельного участка, расположения въездной дороги на земельный участок, особенностей рельефа земельного участка, резервуары фактически размещены у границы земельного участка.

На вопрос представителя истца о том, могло ли повлиять на процент застройки земельного участка существование на нем снятого с кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 61:59:0010103:1786, площадью 247,7 кв.м., литер А, с учетом того, что при формировании земельного участка учитывалось размещение на нем 4 объекта недвижимого имущества, эксперт пояснила, что существенным образом данное предположение на процент застройки земельного участка существенным образом не повлияло. Эксперт пояснила, что ею учитывалась площадь застройки объектов, расположенных на земельном участке, поскольку в правоустанавливающих документах была указана площадь объектов, не соответствующая площади объектов, установленной при фактическом обследовании земельного участка.

На вопрос суда о том, существуют ли стандарты, позволяющие эксперту при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, учитывать площадь объектов самовольного строительства, эксперт ответила отрицательно.

На вопрос представителя истца о том, какую площадь земельного участка занимают перепады высот земельного участка и автомобильная дорога, эксперт пояснила, что автомобильная дорога расположена от трассы до ул. Чаплыгина, вдоль всего земельного участка по правой стороне участка, вдоль зданий, площадь под склонами земельного участка и под дорогой составляет около 30%.

На вопрос представителя истца о том, возможно ли каким-то образом сформировать земельный участок под имеющимися объектами капитального строительства, с учетом топографической съемки, которая исследовалась экспертом, эксперт ответила, что такая возможность отсутствует.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ИП Леонова А.В. и его представителя, эксперта Литвяк Э.В., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Романовского В.Г. распоряжением мэра города Шахты Ростовской области от 31.01.2008 N 367 был сформирован земельный участок площадью 7 732,5 кв.м. в районе завода "РЭМЗ" города Шахты. Участок формировался для размещения зданий и сооружений промышленности под объектом незавершенного строительства литера "А", объектом незавершенного строительства литера "Б", противопожарными водоемами литеры "В", "Г".

Участок был учтен в государственном кадастре недвижимости 26.02.2008 на основании подготовленного по заказу Романовского В.В. описания земельного участка, участку был присвоен кадастровый номером 61:59:0010103:33, разрешенное использование - для размещения зданий и сооружений промышленности.

На момент рассмотрения дела и обращения предпринимателя в КУИ администрации г. Шахты с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду на участке расположены следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства площадью 689,9 кв.м., степень готовности 96%, литера "Б" с кадастровым номером 61:59:0010103:64;

- сооружение с назначением "иные сооружения производственного назначения", объемом 432 куб.м., с кадастровым номером 61:59:0010103:62;

- сооружение с назначением "иные сооружения производственного назначения", объемом 432 куб.м., с кадастровым номером 61:59:0010103:63.

Право собственности ИП Леонова А.В. на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН 19.02.2020.

Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства литера "А", площадью 274,7 кв.м., с кадастровым номером 61:59:0010103:1786, ранее располагающийся на спорном земельном участке, 17.03.2020 был снят с кадастрового учета, прав на него не зарегистрировано.

10.09.2020 Леонов А.В. обратился с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33 под принадлежащими ему объектами недвижимости.

По результатам рассмотрения данного заявления КУИ администрации г. Шахты в письме от 17.09.2020 N 2.1-06/3164 отказал в заключении договора аренды без проведения торгов, указав на несоразмерность испрашиваемого ИП Леоновым А.В. земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости.

Аналогичное заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов ИП Леонов А.В. направил 01.04.2021.

В письме от 12.04.2021 КУИ администрации г. Шахты отказал в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, сославшись на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что у КУИ администрации г. Шахты не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, при рассмотрении указанной категории дел, арбитражный суд устанавливает соответствие ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Как указано выше, основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка явилось несоответствие площади испрашиваемого участка необходимой площади для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту экспертно-кадастрового бюро города Шахты Литвяк Э.В.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0010103:64, 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63.

Согласно заключению эксперта площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Чаплыгина, 40а, составляющая 7 733 кв.м., является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0010103:64, 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63, с учетом разрешенного использования земельного участка - "для размещения зданий и сооружений промышленности" с целью размещения производства по экструзии полимерных изделий и его безопасного функционирования. Общая площадь использования территории земельного участка с учетом функционально-технологического зонирования, обеспечивающего производственный процесс предприятия по экструзии полимерных изделий, составляет 6 090 кв.м. (450 кв.м. + 446 кв.м. + 906 кв.м. + 1 673 кв.м. + 543 кв.м. + 213 кв.м. + 311 кв.м. + 15 кв.м. +15 кв.м. + 282 кв.м. + 1 236 кв.м.). Процент используемой территории земельного участка составит 6 090 кв.м. (79% от 7 733 кв.м.).

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обоснование необходимости испрашиваемой площади сделано экспертом в отношении не существующих на земельном участке объектов недвижимости (объект незавершенного строительства и два противопожарных водоема), а в отношении перспективных объектов - склада хранения первичного сырья и готовой продукции на месте незавершенного строительством объекта и двух цехов вместо противопожарных водоемов (т. 1, л.д. 95). При этом наличие законных оснований для изменения конструктива противопожарных водоемов (т. 1, л.д. 97), а именно возведения крыши, в материалах дела не представлено.

Судом первой инстанции принято во внимание, что спорный земельный участок формировался под 4-мя объектами недвижимого имущества, а именно двумя объектами незавершенного строительства литера "А" и литера "Б" и двумя сооружениями. На момент подачи заявлений и рассмотрения дела в суде один из объектов незавершенного строительства (литера "А") был исключен из ЕГРН, ввиду прекращения существования.

Из представленного договора купли-продажи (т. 2, л.д. 5) и копий свидетельств о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 43-44) следует, что находящиеся в собственности заявителя сооружения с кадастровыми номерами 61:59:0010103:62 и 61:59:0010103:63 являются противопожарными водоемами. Из сведений ЕГРН следует, что принадлежащие заявителю противопожарные водоемы имеют единицы измерения их объема - кубические метры, что в том числе подтверждает их назначение, а также вспомогательный характер.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности площадь объекта незавершенного строительства литера "Б" с кадастровым номером 61:59:0010103:64 составляет 689,9 кв.м., степень готовности 96%, объем сооружения с кадастровым номером 61:59:0010103:62, с назначением "иные сооружения производственного назначения" - 432 куб.м., объем сооружения с кадастровым номером 61:59:0010103:63, с назначением "иные сооружения производственного назначения" - 432 куб.м.

Между тем в исследовательской части заключения эксперт указывает на то, что площадь объекта незавершенного строительства составляет 906 кв.м., площадь сооружения с кадастровым номером 61:59:0010103:62 - 446,2 кв.м., сооружения с с кадастровым номером 61:59:0010103:63 - 450,4 кв.м. Общая площадь застройки, занятая объектами, расположенными на земельном участке, составляет 1 802,6 кв.м. (23% от общей площади земельного участка).

Также эксперт ссылается на то, что согласно тексту заявления предпринимателем планируется размещение единого производственного комплекса промышленных зданий и сооружений по экструзии полимерных изделий, для чего предполагается выполнить реконструкцию существующих сооружений с кадастровыми номерами 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63 в экструдерный цех (432 кв.м.) и цех для подготовки сырья (432 кв.м.), выполнить реконструкцию объекта незавершенного строительства в склад для хранения первичного сырья и готовой продукции (689,9 кв.м.), а также дополнительно разместить: склад открытого хранения вторичного сырья (1 673 кв.м. + 543 кв.м.), стоянку спецтехники (213 кв.м.), стоянку личного транспорта сотрудников (311 кв.м.), трансформаторную подстанцию (15 кв.м.), газовую подстанцию (15 кв.м.), площадку для погрузо-разгрузочных работ (282 кв.м.), место для заезда-выезда и разворота грузового транспорта (1 236 кв.м.), административно-бытовые помещения для сотрудников.

Исходя из исследовательской части заключения, вывод эксперта о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, составляющая 7 733 кв.м., является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0010103:64, 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63, основан на том, что площадь использования территории земельного участка для целей размещения производства по экструзии полимерных изделий составит 6 090 кв.м. (79% от площади земельного участка).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции была допрошена эксперт Литвяк Э.В., подготовившая экспертное заключение по настоящему делу.

На вопрос апелляционного суда о том, почему эксперт, несмотря на то, что в поставленный перед ней вопрос входило определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0010103:64, 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63, определила площадь земельного участка с учетом объектов, планируемых к застройке, эксперт пояснила, что на момент обследования земельного участка предприниматель размещал открытые склады хранения, информация о том, что предприниматель будет осуществлять застройку земельного участка, имелась в заявлении. При этом эксперт пояснила, что на земельном участке расположены 3 объекта капитального строительства, один из которых является объектом незавершенного строительства.

На вопрос суда о том, по каким основаниям эксперт водные резервуары поименовала в качестве экструдерного цеха и цеха для подготовки сырья и при подготовке заключения исходила их объектов недвижимого имущества, разрешение на строительство которых не выдавалось, эксперт пояснила, что предприниматель планировал использовать в дальнейшем водные резервуары в качестве цехов.

Эксперт пояснила, что имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства размещены таким образом, что для их использования необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, по причине расположения дороги внутри земельного участка, расположения въездной дороги на земельный участок, особенностей рельефа земельного участка, резервуары фактически размещены у границы земельного участка.

На вопрос представителя истца о том, могло ли повлиять на процент застройки земельного участка существование на нем снятого с кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 61:59:0010103:1786, площадью 247,7 кв.м., литер А, с учетом того, что при формировании земельного участка учитывалось размещение на нем 4 объекта недвижимого имущества, эксперт пояснила, что существенным образом данное предположение на процент застройки земельного участка существенным образом не повлияло. Эксперт пояснила, что ею учитывалась площадь застройки объектов, расположенных на земельном участке, поскольку в правоустанавливающих документах была указана площадь объектов, не соответствующая площади объектов, установленной при фактическом обследовании земельного участка.

На вопрос суда о том, существуют ли стандарты, позволяющие эксперту при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, учитывать площадь объектов самовольного строительства, эксперт ответила отрицательно.

На вопрос представителя истца о том, какую площадь земельного участка занимают перепады высот земельного участка и автомобильная дорога, эксперт пояснила, что автомобильная дорога расположена от трассы до ул. Чаплыгина, вдоль всего земельного участка по правой стороне участка, вдоль зданий, площадь земельного участка, занятого под склонами и дорогой, составляет около 30%.

На вопрос представителя истца о том, возможно ли каким-то образом сформировать земельный участок под имеющимися объектами капитального строительства, с учетом топографической съемки, которая исследовалась экспертом, эксперт ответила, что такая возможность отсутствует.

Таким образом, из экспертного заключения следует, что эксперт Литвяк Э.В. при определении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов капитального строительства, перечень которых указан судом при назначении экспертизы, исходила из объектов, которые предприниматель планирует к размещению согласно своему бизнес-плану, а также из планируемой предпринимателем реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, самовольно изменив единицы измерения водных резервуаров (с куб.м. на кв.м.) и их назначение.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем в материалы дела не были представлены разрешения на строительство тех объектов, которые учитывались экспертом в качестве планируемых к размещению предпринимателем.

При указанных обстоятельствах, ввиду не доказанности иного, площади каких-либо иных объектов, помимо тех, что поименованы судом при назначении экспертизы, не могут участвовать в расчетах при определении площади земельного участка, исключительное право на предоставление которого имел предприниматель как собственник объектов капитального строительства.

Также суд апелляционной инстанции критически оценивает пояснения эксперта о том, что имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства размещены таким образом, что для их использования необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010103:33, по причине расположения дороги внутри земельного участка, расположения въездной дороги на земельный участок, особенностей рельефа земельного участка, площадь земельного участка, занятого под склонами и дорогой, составляет около 30%.

В заключении эксперт, даже с учетом самовольного увеличения площади объекта незавершенного строительства и объема сооружений относительно сведений, указанных в ЕГРН, сделал вывод о том, что общая площадь застройки, занятая объектами, расположенными на земельном участке, составляет 1 802,6 кв.м. (23% от общей площади земельного участка). Эксперт при проведении исследования не устанавливал долю занятости земельного участка автомобильной дорогой и перепадами высот, особенностями рельефа.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно критически оценил заключение, подготовленное экспертом Литвяк Э.В. Сторонами в суде первой инстанции ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлялось.

На основании изложенного, поскольку заявителем не обоснована необходимость предоставлению в аренду всей площади земельного участка, составляющей 7 732,5 кв.м., для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов, отказы КУИ администрации г. Шахты в заключении договора аренды земельного участка в испрашиваемой площади являются правомерными.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 ноября 2021 года по делу N А53-13553/2021 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко