|
07 июня 2022 г.
|
Дело N А32-28430/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2022 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "СпецТех" (ИНН 2320196130, ОГРН 1112366010393) - Схабо А.А. (доверенность от 01.09.2021), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи и департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022 по делу N А32-28430/2021, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "СпецТех" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.12.2008 N 4900004912 с 15.08.2018 по 01.10.2021 в размере 4 045 809 рублей 92 копеек (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Иск основан на нормах главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 27, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - постановление N 531). Требования мотивированы необоснованным расчетом размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, арендуемого обществом, которое излишне уплатило в спорный период арендную плату по договору от 01.12.2008 N 4900004912 в заявленной к взысканию сумме.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022, иск удовлетворен. С администрации в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 4 045 809 рублей 92 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 722 рублей 09 копеек.
Суды установили, что между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Югтоннельстрой" (арендатор) заключен договор от 01.12.2008 N 4900004912 аренды земельного участка площадью 8300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:69. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, промзона "Долины Прохладной", предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-3, категория земель - земли населенных пунктов. Срок действия договора 49 лет (пункт 2.1). Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации договора (пункт 3.1). Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2). Согласно приложению к договору сумма годовой арендной платы в рублях за год с учетом базовой ставки арендной платы за квадратный метр (39,00), коэффициента зональной дифференциации (0,67) и коэффициента целевого использования (1,5) составляет 325 318 рублей 05 копеек и подлежит индексации при изменениях, оговоренных в пункте 3.5 договора аренды. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17 договора (пункт 3.5). Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. Между ООО "Югтоннельстрой" (цедент) и ООО "Сочитоннельстрой" (цессионарий) заключен договор от 14.05.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004912 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69. Данный договор прошел процедуру государственной регистрации. Общество приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202006:69, а именно: ремонтно-механические мастерские площадью 589,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1334; гаражи площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1335; материальный склад площадью 149,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1332; административно-бытовой комбинат площадью 147,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1333, диспетчерская площадью 86,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1331. Между ООО "Сочитоннельстрой" (цедент) и обществом (цессионарий) заключен договор от 23.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004912, который прошел процедуру государственной регистрации. Департамент в уведомлении от 15.01.2019 N 476/02-05-16 установил размер арендной платы на 2018 год в размере 1 171 774 рублей 07 копеек в год, а на 2019 год - в размере 1 222 160 рублей 36 копеек. Пунктом 2.1 постановления администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" определено, что арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу данного постановления, подлежит расчету на основании рыночной стоимости земельного участка. В случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу данного постановления не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 27.05.2020 N 03-03-116/20 арендная плата, начиная с 22.05.2020, составляет 1 745 292 рубля в год. На основании данного отчета департаментом подготовлено дополнительное соглашение от 26.11.2020 об изменении размера годовой арендной платы по договору, которое арендатором не подписано. Кроме того, согласно уведомлению департамента от 21.01.2021 N 516/02.01-45 размер годовой арендной платы установлен по состоянию на 2021 год в размере 1 809 867 рублей 80 копеек в год. Общество полагая, что при расчете арендной платы администрацией применена неверная методика, в силу чего возникла переплата по договору от 01.12.2008 N 4900004912, направило претензию о возврате неосновательного обогащения. Претензия оставлена администрацией без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 606, 614, 1102, 1071 Гражданского кодекса, статьями 1, 27, 28, 39.7, 65, 85 Земельного кодекса, постановлением N 582 (в редакции постановления N 531). Судебные инстанции учли также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015. Поскольку договор от 01.12.2008 N 4900004912 заключен после принятия Земельного кодекса без проведения торгов, арендная плата по нему является регулируемой, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Материалы дела подтверждают, что используемый обществом земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта и находится в границах особо охраняемых природных территорий. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 является ограниченным в обороте, на нем имеются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу. В соответствии с постановлением N 582 (в редакции постановления N 531) размер годовой арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте, с 12.08.2017 должен определяться в размере земельного налога. Учитывая категорию и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 при расчете земельного налога применению подлежит ставка налога в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи"). С учетом произведенных обществом арендных платежей, размер неосновательного обогащения (переплаты по договору) с 15.08.2018 по 01.10.2021 составил 4 045 809 рублей 92 копейки. Доводы администрации и департамента о том, что договор аренды 2008 года заключен неуполномоченным лицом, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой, отклонен апелляционным судом, поскольку не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании переплаты, внесенной за пользование земельным участком. Правоотношения сторон носят регулируемый характер, размер платы за пользование муниципальным земельным участком определяется нормативно, что не может не учитываться и при взыскании неосновательного обогащения.
Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды пришли к необоснованному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 относится к землям особо охраняемых природных территорий как расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Данный участок относится к категории земель населенных пунктов. Федеральный закон от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) исключил лечебно-оздоровительные местности и курорты из перечня особо охраняемых природных территорий. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 не является ограниченным в обороте. Кроме того, полномочия собственника в отношении федерального имущества на территории Краснодарского края осуществляет межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Администрация не имела полномочий по распоряжению данным земельным участком, следовательно, договор аренды от 01.12.2008 N 4900004912 является недействительной (ничтожной) сделкой.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Суды правильно установили фактические обстоятельства и применили нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Вывод судебных инстанций о наличии неосновательного обогащения (в размере излишне внесенной обществом в спорный период арендной платы за пользование муниципальным земельным участком) основан на нормах действующего законодательства и следует из материалов дела.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Ответчики, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Югтоннельстрой" (арендатор) заключен договор от 01.12.2008 N 4900004912 аренды земельного участка площадью 8300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:69. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, промзона "Долины Прохладной", предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-3, категория земель - земли населенных пунктов. Срок действия договора 49 лет (пункт 2.1). Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации договора (пункт 3.1). Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2). Согласно приложению к договору сумма годовой арендной платы в рублях за год с учетом базовой ставки арендной платы за квадратный метр (39,00), коэффициента зональной дифференциации (0,67) и коэффициента целевого использования (1,5) составляет 325 318 рублей 05 копеек и подлежит индексации при изменениях, оговоренных в пункте 3.5 договора аренды. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17 договора аренды (пункт 3.5). Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.
Между ООО "Югтоннельстрой" (цедент) и ООО "Сочитоннельстрой" (цессионарий) заключен договор от 14.05.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004912 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69, который прошел процедуру государственной регистрации.
В связи с приобретением обществом объектов производственной базы между ООО "Сочитоннельстрой" (цедент) и обществом (цессионарий) заключен договор от 23.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2008 N 4900004912 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69. Договор перенайма от 23.11.2017 прошел процедуру государственной регистрации.
На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу: ремонтно-механические мастерские площадью 589,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1334; гаражи площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1335; материальный склад площадью 149,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1332; административно-бытовой комбинат площадью 147,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1333, диспетчерская площадью 86,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202006:1331.
Департамент в уведомлении от 15.01.2019 N 476/02-05-16 установил размер арендной платы на 2018 год в размере 1 171 774 рублей 07 копеек в год, на 2019 год - в размере 1 222 160 рублей 36 копеек.
Пунктом 2.1 постановления администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" предусмотрено, что арендная плата по договорам, заключенным до вступления в силу данного постановления, подлежит расчету на основании рыночной стоимости земельного участка. В случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу данного постановления не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 27.05.2020 N 03-03-116/20, подготовленному по заказу департамента, арендная плата, начиная с 22.05.2020, составляет 1 745 292 рубля в год.
На основании данного отчета департаментом подготовлено дополнительное соглашение от 26.11.2020 об изменении размера годовой арендной платы по договору. Арендатор дополнительное соглашение не подписал. Кроме того, согласно уведомлению департамента от 21.01.2021 N 516/02.01-45 размер годовой арендной платы установлен по состоянию на 2021 год в размере 1 809 867 рублей 80 копеек в год.
Общество полагая, что при расчете арендной платы администрацией применена неверная методика, в силу чего возникла переплата по договору от 01.12.2008 N 4900004912, направило претензию о возврате неосновательного обогащения. Претензия оставлена администрацией без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за за
