Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2022 г. N Ф08-9195/22 по делу N А32-16849/2019

г. Краснодар

14 сентября 2022 г.

Дело N А32-16849/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 7 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании финансового управляющего должника - Шуера Алексея Леонидовича (ИНН 745306403113, ОГРНИП 310236635600071) - Белошкура А.В., Мамедова Руслана Зулалиевича и его представителя Кортиева Р.Л. (доверенность от 06.06.2022), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Мамедова Р.З. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу N А32-16849/2019, установил следующее.

В рамках дела о банкротстве Шуера А.Л. (далее - должник) Мамедов Р.З. обратился с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения общей площадью 74,6 кв. м, расположенного в цокольном этаже, с условным наименованием "квартира N 1/ц", находящегося по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко 8б, кв. 1.

Определением от 18.03.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.06.2022 определение от 18.03.2022 изменено, требования Мамедова Р.З. в размере 4 500 тыс. рублей признаны обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов, в остальной части определение от 18.03.2022 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Мамедов Р.З. просит отменить судебные акты в части, ссылаясь на наличие оснований для применения в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и включении в третью очередь реестра требования о передаче жилого помещения.

В судебном заседании Мамедов Р.З. и его представитель повторили доводы жалобы, управляющий просил в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 16.07.2019 введена процедура реструктуризации долгов гражданина; решением от 05.10.2021 должник признан банкротом, введена процедура реализации имущества; сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" 23.10.2021.

12 октября 2021 года Мамедов Р.З. обратился с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и включении в третью очередь реестра требования о передаче жилого помещения.

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Как следует из выписки из ЕГРН, должник на основании договора купли-продажи от 26.06.2017 приобрел жилое помещение - квартиру, площадью 370 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, 8б, кв. 1, кадастровый номер 23:49:0205015:3846. В ЕГРН 28.06.2017 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Христофориди Д.П. и Христофориди М.А. (продавцы). Названное жилое помещение является завершенным строительством объектом, зарегистрировано в качестве объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера. Как следует их технического паспорта, составленного 08.10.2007, год постройки данного жилого помещения (этажность цоколь, 1, 2 мансарда) - 2003.

Как установлено приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12.12.2018, приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 03.02.2020, о признании должника виновным в совершении преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, должник разработал план совершения преступления, согласно которому он, оплачивая первоначальный взнос, приобретал право на жилые помещения, которые с даты приобретения находились в обременении в виде ипотеки, а впоследствии и под арестом, после чего путем обмана граждан осуществлял продажу помещений, в том числе, продавая одну и ту же недвижимость нескольким покупателям. Должник заключил с гражданами предварительные договоры купли-продажи, в том числе, в отношении жилого помещения по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко 8б, в отношении которого на даты заключения договоров было зарегистрировано обременение в виде ипотеки, достоверно зная о невозможности перехода права собственности на указанную недвижимость.

Суды установили, что должник не осуществлял строительство многоквартирных домов, в том числе, и дома в г. Сочи, по ул. Макаренко 8б. Должник приобрел данное недвижимое имущество с условием об оплате в рассрочку, право собственности на объект перешло к должнику с обременением в виде ипотеки в пользу продавцов.

Суды также установили, что разрешения на реконструкцию данного жилого помещения должник не получал.

Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда от 17.02.2021 по настоящему делу установлено, что договоры купли-продажи, заключенные должником с гражданами, в том числе, с Мамедовым Р.З., исходя из их фактического содержания, по своей правовой природе являются предварительными договорами о заключении в последующем договоров купли-продажи долей в праве собственности на уже существующий на момент заключения предварительного договора объект недвижимости. Предметом основного договора являлась доля в праве собственности на квартиру, которая на момент заключения предварительного договора была построена, зарегистрирована в качестве объекта недвижимости с присвоением соответствующего кадастрового номера. Право владения указанным имуществом у третьих лиц не возникло. В тексте договоров имеется оговорка о том, что право на долю по этим договорам не передавалось. Предварительные договоры предусматривают, что по основному договору продавец обязуется в будущем передать покупателю долю в праве на жилое помещение, свободную от обременения, не находящуюся в залоге, под арестом и иным запрещением.

Запись об ипотеке не погашена, у должника право собственности на объект не прекратилось, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за должником с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Христофориди Д.П. и Христофориди М.А., владения на существующий объект недвижимости, обремененный залогом, третьим лицам не передавалось, во владении третьих лиц объект недвижимости не находится.

При этом граждане не могли не знать о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Христофориди Д.П. и Христофориди М.А., поскольку такие сведения отражены на момент заключения сделок в ЕГРН.

17.08.2017 должник (продавец) и Мамедов Р.З. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (основной договор) с кадастровым номером 23:49:0205015:3846. Доля в праве собственности на квартиру состоит из помещений общей площадью 74,6 кв. м, основной договор стороны обязуются заключить до 01.11.2017. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности, дата регистрации права собственности - 28.06.2017. Цена договора 4 500 тыс. рублей.

Как установили суды и не оспаривают участвующие в деле лица, заявитель произвел оплату по договору в размере 4 500 тыс. рублей, что подтверждается распиской от 17.08.2017. Основной договор купли-продажи не заключен, доля в праве собственности на квартиру Мамедову Р.З. не передана. При этом заявитель не мог не знать о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Христофориди Д.П. и Христофориди М.А., поскольку обременение в отношении квартиры с кадастровым номером 23:49:0205015:3846 в виде ипотеки на момент заключения сделки зарегистрировано в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суды, установив, что на момент заключения предварительных договоров, как с Мамедовым Р.З., так и с иными гражданами, объект недвижимости, доли в праве на который являлись предметом названных договоров, был построен (в 2003 году) и разрешение на реконструкцию объекта должник не получал, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения в правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Осуществление в названном жилом помещении ремонтных работ (работ по перепланировке помещений) в данном случае не является достаточным основанием для применения положений о банкротстве застройщика.

Апелляционный суд, установив, что Мамедов Р.З. представил документы, подтверждающие наличие и размер задолженности, пришел к обоснованному выводу о включении требования Мамедова Р.З. в размере 4 500 тыс. рублей в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу N А32-16849/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

Е.В. Андреева С.М. Илюшников