Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 января 2023 г. N Ф08-13602/22 по делу N А32-1711/2022

г. Краснодар

24 января 2023 г.

Дело N А32-1711/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Заплетина Виталия Анатольевича (ИНН 234902682995, ОГРНИП 316237000064941) - Коренского Геннадия Ивановича (доверенность от 07.12.2022) и Маркова Михаила Ивановича (доверенность от 01.07.2021), в отсутствие ответчика - управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300, ОГРН 1022304653260), третьих лиц: администрации муниципального образования Славянский район, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Малютиной Кристины Эдуардовны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Заплетина Виталия Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу N А32-1711/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Заплетин В.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее - управление) о признании ничтожными пунктов 1.4 и 1.5 договора от 27.11.2020 N 4813008779 аренды земельного участка (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции исходили из того, что спорный договор аренды подписан сторонами без возражений и замечаний. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности (заблуждения) в отношении существенных условий договора, в частности, объекта аренды и арендной платы. Суд апелляционной инстанции, установив обстоятельства исполнения предпринимателем условий сделки, пришел к выводу о том, что отказ в удовлетворении иска соответствует и положениям пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Предприниматель обжаловал решение и постановление апелляционного суда в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226 не существовал до 01.10.2020 и только с этой даты стал способным к обороту. Этот участок не мог быть передан предпринимателю с 09.08.2008. Суды не учли, что в фактическом владении предпринимателя находился земельный участок площадью 300 кв. м (кадастровый номер 23:27:0502002:451), за который и подлежала начислению арендная плата.

В отзыве управление указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители предпринимателя на удовлетворении жалобы настаивали.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Сладковское" (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого строения от 18.04.2007, согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями данного договора принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество: здание магазина-кафе, литеры А, А1, состоящее из одноэтажного основного шлакобетонного блочного строения, кровля шиферная, неотапливаемой пристройки, общей площадью 282,2 кв. м; находящееся по адресу: Краснодарский край, Славянский район, пос. Целинный, ул. Зеленая, 18, инвентарный N 23602 (пункт 1 договора). В пункте 4 договора указано, что объект расположен на земельном участке площадью 300 кв. м (кадастровый номер 23:27:0502002:451), находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей серии A-I N 247524 от 24.01.1983, выданного исполнительным комитетом Славянского районного Совета народных депутатов Краснодарского края (л. д. 17, 18). Договор купли-продажи от 18.04.2007 зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2008.

Суды установили, что 01.10.2020 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226 площадью 697 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский муниципальный район, Целинное сельское поселение, поселок Целинный, ул. Зеленая, 18, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины. Согласно сведениям ЕГРН в границах указанного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:27:0502002:10793.

Постановлением администрации муниципального образования Славянский район от 27.11.2020 N 2656 в аренду предпринимателю на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226.

Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 27.11.2020 заключили договор N 4813008779 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 697 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Целинное сельское поселение, поселок Целинный, ул. Зеленая, 18, кадастровый номер 23:27:0502002:11226, целевое назначение - магазины, категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора)

Пунктом 1.4 договора установлено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу с 09.08.2008 участка от арендодателя арендатору.

Согласно пункту 1.5 договора арендная плата исчисляется с 09.08.2008. Расчет арендной платы с 09.08.2008 приведен в приложении N 1 к договору (л. д. 62 - 73).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Суды установили, что в настоящий момент здание с кадастровым номером 23:27:0502002:10793 принадлежит на праве собственности Малютиной К.Э. (запись государственной регистрации права от 26.01.2021), права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:27:0502002:1126 также переданы Малютиной К.Э. (запись о государственной регистрации права от 27.01.2021; л. д. 90, 93, 94).

Предприниматель, указывая недействительность (ничтожность) спорных условий договора, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления, правомерно исходили из следующего.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункты 1 - 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного участка договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В данном случае предприниматель приобрел в аренду без торгов земельный участок площадью 697 кв. м, что в отсутствие доказательств обратного предполагает соразмерность площади участка площади расположенного на нем объекта.

Стороны, в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса, вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Спорные условия договора аренды регламентируют отношения сторон по поводу фактического использования участка до момента его заключения. Эти положения сделки о ретроспективном действии договора аренды (на период фактического землепользования предпринимателем с момента приобретения им прав на недвижимое имущество) не противоречат закону. Следовательно, в удовлетворении иска судебные инстанции отказали правильно.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет.

Поскольку положения пунктов 1.4 и 1.5 договора аренды связаны с урегулированием отношений сторон по вопросу фактического использования участка под принадлежащим истцу объектом, обстоятельства, связанные с образованием земельного участка с кадастровым номером 23:27:0502002:11226, о недействительности оспариваемых условий сделки не свидетельствуют.

Как правильно указали судебные инстанции, положения договора аренды не лишают предпринимателя права приводить возражения о том, что в течение части периода аренды (взыскания) у него отсутствовала возможность использования участка всей заявленной площади. Кроме того, арендная плата по договору носит регулируемый характер, что требует применения при определении ее размера положений нормативного правового акта, действовавшего в соответствующий период использования участка, а также (в зависимости от методики расчета) ставки, показателей кадастровой стоимости и (или) иных значений. Следовательно, истец вправе внести арендную плату за оспариваемый период в размере, соответствующем нормативному регулированию, либо приводить такие возражения, защищаясь от иска о взыскании.

В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу об отсутствии условий для удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу N А32-1711/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова