Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 января 2023 г. N Ф08-13417/22 по делу N А63-21213/2019

г. Краснодар

25 января 2023 г.

Дело N А63-21213/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), ответчика - индивидуального предпринимателя Курасовой Зухры Баймурзовны (ИНН 263512536072, ОГРНИП 318265100144130), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.05.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу N А63-21213/2019, установил следующее.

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Курасовой З.Б. (далее - предприниматель) о возложении обязанности снести за свой счет незавершенный строительством капитальный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012211:4 по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 36 (далее - спорный объект).

Предприниматель заявил встречное требование о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство магазина промышленных товаров торговой площадью до 600 кв. м по ул. Южный обход, 36 в г. Ставрополе, изложенного в письме заместителя главы администрации города Ставрополя руководителя комитета градостроительства администрации города Ставрополя Уварова А.В. от 15.11.2019 N 06/1-09/1-1/2684, о возложении на комитет обязанности выдать предпринимателю разрешение на строительство магазина промышленных товаров торговой площадью до 600 кв. м по ул. Южный обход, 36 в г. Ставрополе на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012211:4.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2020 суд принял отказ от встречного заявления предпринимателя и прекратил производство по делу в данной части. В удовлетворении исковых требований комитета отказал.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 решение от 05.03.2020 отменено в части отказа в удовлетворении первоначального иска. Суд удовлетворил иск комитета, возложил на предпринимателя обязанность за свой счет снести спорный объект.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2020 решение суда от 05.03.2020 и постановление апелляционного суда от 27.05.2020 в части прекращения производства по встречному иску оставлены без изменения, в остальной части - отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела предприниматель заявил встречный иск о признании права собственности на спорный объект.

Решением от 18.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2022, в удовлетворении исковых требований комитета отказано. Встречные исковые требования предпринимателя удовлетворены, признано право собственности предпринимателя на спорный объект.

В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить первоначальный иск, ссылаясь на то, что спорный объект возведен без получения необходимых разрешений, предприниматель реализовал право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, зарегистрированного как автозаправочная станция, 65% готовности) с кадастровым номером 26:12:000000:2519; данный факт подтвержден регистрационной записью в реестре недвижимости от 09.07.2010 N 26-26- 01/082/2010-578.

07 апреля 2017 года предприниматель и администрация города Ставрополя заключили договор аренды земельного участка N 6376 сроком на три года, по условиям которого предпринимателю передан земельный участок площадью 2115 кв. м с кадастровым номером 26:12:012211:4, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный Обход, 36, для завершения строительства объекта.

Постановлением администрации города Ставрополя от 17.07.2017 N 1269 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "под автозаправочную станцию" на "магазины, развлечения, спорт (объект торгового, культурно-развлекательного назначения, спортивные здания и сооружения)". На основании названного постановления администрация города Ставрополя и предприниматель 21.07.2017 подписали дополнительное соглашение N 777 об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка от 07.04.2017 N 6367.

В 2017 году предприниматель подготовил проектную и иную необходимую документацию и неоднократно подавал ее в комитет с заявлениями от 28.03.2018, 28.04.2018, 25.06.2018, 17.09.2018, 24.06.2019, 12.08.2019, 05.09.2019 и 07.11.2019 о предоставлении разрешения на строительство магазина промышленных товаров площадью до 600 кв. м по ул. Южный Обход, 36 в г. Ставрополе.

После получения неоднократных отказов в выдаче разрешения на строительство, полагая, что указанные отказы незаконны, предприниматель приступил к строительству магазина.

В ходе проведенной проверки Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору составило акт от 11.06.2019, в котором зафиксировало, что на момент проверки выполнено строительство объекта капитального строительства на земельном участке с видом разрешенного использования "магазины, развлечения, спорт (объект торгового, культурно-развлекательного назначения, спортивные здания и сооружения)" по ул. Южный Обход, 36 в городе Ставрополе - выполнены работы по устройству фундамента и колонн, разрешение на строительство (реконструкцию) отсутствует.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в суд в иском о сносе самовольной постройки.

Предприниматель обратился со встречным искам о признании права собственности на спорный объект.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Для установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением от 06.04.2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению от 11.10.2021 N 404/16.1 исследуемый объект находится в территориальной зоне ОД-2 (Зоны общественно-деловой застройки вдоль магистралей), что не противоречит генеральному плану г. Ставрополя, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:4 расположен в границах "общественно-деловой зоны" Спорный объект своим видом деятельности не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя (далее - ПЗЗ г. Ставрополь) для территориальной зоны ОД-2 (Зоны общественно-деловой застройки вдоль магистралей), параметрами (количество этажей, процент застройки, расстояние до соседних объектов) соответствует требованиям ПЗЗ г. Ставрополь и генеральному плану г. Ставрополя, не находится в границах зон с особыми условиями использования территории в области охраны объектов культурного наследия, в границах зон с санитарно-гигиеническими и экологическими факторами и зон с природными и техногенными условиями.

Объект в части принятых конструктивных решений соответствует требованиям СП 118. 118.13330.2012, 17 СП14.13330.2018, СП22.13330.2016, СП63.13330.2012 и СП70.13330.2012. Планируемая функциональная деятельность исследуемого объекта неблагоприятного воздействия на окружающую среду не будет оказывать, соответствует требованиям санитарных норм и правил, требования противопожарной безопасности, следовательно, его сохранение угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорная постройка соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам; ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса).

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) представленные в дело доказательства, принимая во внимание доказательства, подтверждающие обращение за получением разрешения на строительство (реконструкцию), суды сделали вывод о том, что предприниматель предпринимал надлежащие меры по получению необходимой разрешительной документации на проведение работ.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:4 был предоставлен для цели строительства АЗС на основании договора аренды земельного участка; после государственной регистрации права собственности на постройку в 2010 году администрация в 2017 году заключила с предпринимателем договор аренды этого же земельного участка, на котором расположен объект; факт прекращения договора аренды, нарушений вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка при рассмотрении дела суды не установили.

Поскольку земельный участок, на котором располагается спорная постройка, предоставлялся предпринимателю в аренду в целях осуществления строительства, учитывая принятие предпринимателем мер к получению разрешения на строительство, соответствие постройки установленным требованиям, в том числе действующим в период строительства градостроительным и строительным нормам и правилам, а также то, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку и отказали в удовлетворении иска о сносе.

Аргумент заявителя о том, что предприниматель реализовал право на предоставление земельного участка без проведения торгов надлежит отклонить ввиду следующего.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Изложенное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, повторяют доводы апелляционной жалобы, не свидетельствуют о незаконности и необоснованности принятых судебных актов, направлены на несогласие заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.05.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу N А63-21213/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Е.В. Артамкина И.И. Фефелова