Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2023 г. N Ф08-1660/23 по делу N А32-53444/2021

г. Краснодар

20 марта 2023 г.

Дело N А32-53444/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Орловецкой Ольги Анатольевны (ИНН 650801110074, ОГРНИП 304650131700039) - Шулики В.Н. (доверенность от 11.06.2021), от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Даньшиной Е.Ю. (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331006416, ОГРН 1022303860842), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу N А32-53444/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Орловецкая Ольга Анатольевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным изложенного в письме Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) от 28.10.2021 N 52-33-21-50000/21 отказа в предоставлении ей в аренду земельного участка; возложении на департамент обязанности в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Шмидта, 20, для эксплуатации гостиницы, кафе и детской площадки (далее - спорный земельный участок).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Ейский район (далее - администрация).

Решением суда от 26.09.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.12.2022, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что при доказанности использования правомерно возведенных на спорном земельном участке объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Территория испрашиваемого в аренду спорного земельного участка практически полностью занята принадлежащими предпринимателю объектами недвижимости, вспомогательными строениями и представляет собой, по сути, внутреннюю территорию гостиничного комплекса, который предназначен для организации отдыха и создание условий для комфортного пребывания на территории гостиницы. На спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. Разрешенное использование спорного земельного участка предусматривает строительство гостиницы, кафе и детской площадки.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что после реконструкции объекта предпринимателю не выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию, соответственно, этот объект является объектом незавершенного строительства, что исключает возможность применения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Наличие зданий и строений на испрашиваемом земельном участке, который огорожен, противоречит функциональному зонированию территории и влечет нарушение прав и свобод неограниченного круга лиц. Объекты капитального строительства расположены по периметру участка без отступа от границ, что влечет угрозу жизни и здоровью граждан. Суды не учли, что собственник строения имеет исключительное право на предоставление в аренду только той части земельного участка, которая расположена под этим объектом, однако предприниматель претендует на площадь земельного участка, значительно превышающую площадь, занятую строениями.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация не представила в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители департамента и предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 48 лет спорного земельного участка для эксплуатации гостиницы, кафе и детской площадки на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке указаны нежилые здания с кадастровыми номерами 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, летние веранды с кадастровыми номерами 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217.

Письмом от 28.10.2021 N 52-33-21-50000/21 департамент отказал предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка, сославшись на то, что согласно Генеральному плану Ейского городского поселения Ейского района, утвержденному решением Совета Ейского городского поселения от 28.12.2011 N 35/2, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне "Зелень общего пользования"; площадь земельного участка составляет 2595 кв. м, тогда как площадь принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости на данном земельном участке составляет 1777,2 кв. м, при этом отсутствует информация о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимого имущества и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

Полагая незаконным отказ департамента, формализованный в письме от 28.10.2021 N 52-33-21-50000/21, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Суды удовлетворили заявленные требования, правомерно исходя из следующего.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу содержащихся в пунктах 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14 суды правильно указали, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).

Суды установили, что спорный земельный участок находится в собственности Краснодарского края с 28.11.2012 и относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "строительство гостиницы, кафе и детской площадки".

На основании постановления администрации от 02.12.2011 N 1057 (далее - постановление N 1057) между предпринимателем и управлением муниципальных ресурсов администрации заключен договор аренды от 30.12.2011 N 4200007134 спорного земельного участка сроком на 10 лет (до 30.12.2021).

Согласно постановлению N 1057 спорный земельный участок предоставлен в аренду на новый срок - 10 лет по заявлению предпринимателя на основании свидетельств о государственной регистрации права от 02.10.2010 серия 23-АИ N 281899 и от 23.10.2010 серия 23-АИ N 281899 и положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании договора аренды от 30.12.2011 N 4200007134 зарегистрировано обременение спорного земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя (дата регистрации - 27.02.2012).

Суды установили, что в пределах спорного земельного участка расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0201001:101, 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217, 23:42:0201001:73 (выписка из ЕГРН от 08.12.2021 N КУВИ-002/2021-160825121).

Расположенные на спорном земельном участке здание с кадастровым номером 23:42:0201001:115 площадью 1386,4 кв. м, здание с кадастровым номером 23:42:0201001:116 площадью 259,5 кв. м, а также летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:217 площадью 57,8 кв. м и летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:216 площадью 73,5 кв. м принадлежат предпринимателю на праве собственности (выписки из ЕГРН от 16.02.2022 N КУВИ-001/2022-21771046, КУВИ-001/2022-21772378, КУВИ-001/2022-21773458, КУВИ-001/2022-21774917).

Согласно составленному государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" акту обследования от 20.04.2022 N 269 спорный земельный участок используется предпринимателем под строениями и сооружениями гостиницы "Ассоль", огорожен по периметру участка, подведены коммуникации (вода, канализация, электричество, телефон). На земельном участке расположены: здание гостиницы (кадастровый номер 23:42:0201001:115, лит. А, этажность 3), кафе (кадастровый номер 23:42:0201001:116, лит. Б), летняя веранда (кадастровый номер 23:42:0201001:216, лит. Г), летняя веранда (кадастровый номер 23:42:0201001:217, лит. Г1). На земельном участке расположены навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V, являющиеся объектами вспомогательного назначения по отношению к основному строению, объектами капитального строительства не являются.

Суды установили, что территория спорного земельного участка практически полностью занята принадлежащими предпринимателю объектами недвижимости, вспомогательными строениями и представляет собой внутреннюю территорию гостиничного комплекса. Все размещенные на спорном земельном участке объекты образуют гостиничный комплекс и предназначены для организации отдыха и создания условий для комфортного пребывания на территории гостиницы. На спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Суды также отметили, что в материалы дела представлена справка Ейского отделения Южного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.10.2021 N 40, согласно которой навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V относятся к объектам вспомогательного назначения по отношению к основному строению, расположенному на спорном земельном участке, не являются объектами капитального строительства и не подлежат кадастровому учету. Из представленного с данной справкой ситуационного плана спорного земельного участка, составленного по состоянию на 18.10.2021, следует, что земельный участок практически полностью занят капитальными объектами и объектами вспомогательного назначения, а имеющиеся на участке незастроенные территории предназначены для доступа к указанным объектам, прохода между ними и для проезда непосредственно на земельный участок.

Суды указали, что предпринимателю выдано разрешение от 09.03.2011 N RU23509111-070 на строительство объекта капитального строительства, обозначенного как "Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске" на земельном участке площадью 2595 кв. м при общей площади здания - 1218,3 кв. м по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, N 20, и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, также обозначенного как "Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске", из чего следует, что гостиница, кафе и детская площадка рассматривались как один объект капитального строительства, расположенный на земельном участке площадью 2595 кв. м. В разрешении на строительство от 15.09.2016 N 23-RU 23509111-172-2016 указана площадь застройки гостиницы - 1298,9 кв. м. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.04.2013 N RU 23509111-041 площадь гостиницы фактически составила 1386,4 кв. м, площадь кафе - 259,5 кв. м.

Принимая во внимание разрешительную документацию на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, технические паспорта на гостиницу и кафе, схему расположения на земельном участке объектов недвижимости и относящихся к ним вспомогательных некапитальных объектов, ранее заключенный договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2011 N 4200007134, а также материалы обследования спорного земельного участка, суды правомерно признали незаконным оспариваемый отказ департамента, мотивированный отсутствием обоснования площади испрашиваемого предпринимателем земельного участка для целей размещения и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Суды отметили, что департамент не представил доказательства того, что площадь испрашиваемого предпринимателем спорного земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, расположенных в границах указанного участка, с учетом назначения таких объектов и вида разрешенного использования земельного участка. Доказательства реконструкции объектов недвижимого имущества в материалы дела не представлены.

При этом суды отметили, что согласно разрешению на строительство от 15.09.2016 N 23-RU 23509111-172-2016 площадь застройки гостиницы с кадастровым номером 23:42:0201001:115 составила 1298,9 кв. м. В соответствии с Правилами землепользования и застройки в отношении спорного земельного участка максимальный процент застройки земельного участка "Гостиничное обслуживание 4.7" составляет 50%. Таким образом, для эксплуатации гостиницы необходим земельный участок площадью 2597,8 кв. м (1298,9 кв. м х 2). При площади спорного земельного участка - 2595 кв. м наличие лишь одной гостиницы опровергает довод департамента о необоснованности площади испрашиваемого предпринимателем в аренду спорного земельного участка.

Суды учли и представленное в материалы дела письмо управления архитектуры и градостроительства администрации от 05.03.2022 N 24.169/22.02.03, согласно которому градостроительный регламент территориальной зоны "Р2. Зона отдыха" применительно к спорному земельному участку предусматривает, в том числе такой вид разрешенного использования как "гостиничное обслуживание (4.7)", для которого предусмотрено размещение гостиниц, максимальный процент застройки - 50%, а также направленное в департамент письмо заместителя главы администрации от 12.10.2021 N 01-5097/21-17, содержащее сведения о том, что максимальный процент застройки для зданий гостиниц, туристических комплексов в территориальной зоне расположения спорного земельного участка составляет 60%.

Суды критически оценили доводы департамента о нахождении спорного земельного участка на территории земель общего пользования, основанные на письме заместителя главы от 12.10.2021 N 01-5097/21-17, согласно которому в соответствии с Генеральным планом развития Ейского городского поселения Ейского района спорный земельный участок расположен в функциональной зоне "Земель общего пользования". При этом суды верно указали, что отнесение спорного земельного участка к зоне "земель общего пользования" по Генеральному плану поселения не может служить основанием для отказа в реализации собственником расположенных на таком участке объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено, а также его исключительного права на предоставление данного земельного участка в аренду для целей эксплуатации уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Разрешенное использование спорного земельного участка предусматривает строительство гостиницы, кафе и детской площадки. О выделении под строительство территории общего пользования в данном случае вопрос не ставится, поскольку объекты недвижимости на участке уже построены и право собственности на эти объекты зарегистрировано.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что отказ департамента в предоставлении предпринимателю в аренду спорного земельного участка не соответствует действующему законодательству, и мотивированно удовлетворили заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу N А32-53444/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин