Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2022 г. N 15АП-20363/22 по делу N А32-53444/2021

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2022 г.

дело N А32-53444/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от заявителя: представитель Шулика В.Н. по доверенности от 11.06.2021;

от заинтересованного лица: представитель Кулешов О.О. по доверенности от 21.04.2022;

от третьего лица: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 по делу N А32-53444/2021 по заявлению индивидуального предпринимателя Орловецкой Ольги Анатольевны (ОГРНИП 304650131700039 ИНН 650801110074) к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН: 1022301228399, ИНН: 2308077553) при участии третьего лица: Администрация муниципального образования Ейский район о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Орловецкая Ольга Анатольевна (далее - ИП Орловецкая О.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка, изложенный в письме от 28.10.2021 N 52-33-21-50000/21; обязании департамент в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Администрация муниципального образования Ейский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе департамент просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы департамент указывает на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции предпринимателю не выдавалось, соответственно, объект является объектом незавершенного строительства. Наличие на спорном участке зданий и строений противоречит функциональному зонированию и влечет нарушение прав и свобод неограниченного круга лиц. Объекты капитального строительства расположены по периметру участка без отступа от границ, что влечет угрозу жизни и здоровью граждан. Собственник имеет исключительное право на предоставление в аренду только той части участка, которая расположена под объектом.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представитель пояснил, что реконструкция объектов фактически не проводилась.

Администрация муниципального образования Ейский район извещено надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Орловецкая О.А. обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 48 лет земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44, для эксплуатации гостиницы, кафе и детской площадки, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве объектов недвижимости, расположенных на участке, были указаны нежилые здания с кадастровыми номерами 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, летние веранды с кадастровыми номерами 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217.

В письме от 28.10.2021 N 52-33-21-50000/21 департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44 в аренду, поскольку земельный участок расположен в функциональной зоне "Зелень общего пользования" согласно генеральному плану Ейского городского поселения Ейского района, утвержденному решением Совета Ейского городского поселения от 28.12.2011 N 35/2; площадь земельного участка составляет 2595 кв.м, тогда как площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости на данном земельном участке составляет 1777,2 кв.м, при этом информация о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимого имущества и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации, отсутствует.

Не согласившись с данным решением департамента, предприниматель обратилась с настоящим заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 1 и 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 находится в собственности Краснодарского края (дата регистрации: 28.11.2012), зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Орловецкой О.А. на основании договора аренды N 4200007134 от 30.12.2011 (дата регистрации: 27.02.2012); земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство гостиницы, кафе и детской площадки. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0201001:101, 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217, 23:42:0201001:73 (выписка из ЕГРН от 08.12.2021 N КУВИ-002/2021-160825121).

Земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв.м был предоставлен управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район на основании постановления администрации муниципального образования Ейский район от 02.12.2011 N 1057 в аренду Орловецкой О.А. с видом разрешенного использования - строительство гостиницы, кафе и детского кафе, сроком на 10 лет, до 30.12.2021, на основании договора аренды от 30.12.2011 N 4200007134.

Как следует из постановления администрации муниципального образования Ейский район от 02.12.2011 N 1057, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв.м был предоставлен в аренду на новый срок - 10 лет, с видом разрешенного использования - строительство гостиницы, кафе и детского кафе, по заявлению Орловецкой О.А., на основании свидетельств о государственной регистрации права от 02.10.2010 серия 23-АИ N 281899 и от 23.10.2010 серия 23-АИ N 281899 и положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Расположенные на земельном участке здание с кадастровым номером 23:42:0201001:115 площадью 1386,4 кв.м, здание с кадастровым номером 23:42:0201001:116 площадью 259,5 кв.м, а также летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:217 площадью 57,8 кв.м и летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:216 площадью 73,5 кв.м принадлежат на праве собственности Орловецкой О.А., право собственности которой зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.07.2013, 06.08.2013 на указанные здания соответственно и 20.04.2017 на летние веранды (выписки из ЕГРН от 16.02.2022 N КУВИ-001/2022-21771046, N КУВИ-001/2022-21772378, N КУВИ-001/2022-21773458, N КУВИ-001/2022-21774917).

Как следует из акта обследования от 20.04.2022 N 269 земельного участка КН 23:42:0201001:44, проведенного ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль", земельный участок КН 23:42:0201001:44 используется под строениями и сооружениями гостиницы "Ассоль", участок полностью огорожен, подведены коммуникации (воды, канализация, электричество, телефон). Земельный участок используется Орловецкой О.А. На земельном участке расположены: гостиница, кадастровый номер 23:42:0201001:115, лит. А, этажность 3; кафе, кадастровый номер 23:42:0201001:116, лит. Б; летняя веранда, кадастровый номер 23:42:0201001:216, лит. Г; летняя веранда, кадастровый номер 23:42:0201001:217, лит. Г1. Также на земельном участке расположены: навес с мангалом, лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V, являющиеся объектами вспомогательного назначения по отношению к основному строению, объектами капитального строительства не являются.

Как установлено судом первой инстанции, из фототаблицы к акту обследования от 20.04.2022 N 269 видно, что на земельном участке КН 23:42:0201001:44 расположены трехэтажное здание гостиницы "Ассоль", здание кафе, две летние веранды, одна из которых представляет собой столовую, а также навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8. Территория земельного участка практически полностью занята принадлежащими Орловецкой О.А. объектами недвижимости, вспомогательными строениями, и представляет собой, по сути, внутреннюю территорию гостиничного комплекса. Все указанные объекты, как недвижимые, так и некапитальные строения, образуют гостиничный комплекс и предназначены для организации отдыха и создание условий для комфортного пребывания на территории гостиницы. Объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, на земельном участке КН 23:42:0201001:44 - не установлено.

В материалы дела предпринимателем приобщена справка Ейского отделения Южного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.10.2021 N 40, согласно которой навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V - являются объектами вспомогательного назначения по отношению к основному строению, расположенному на земельном участке по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 20, не являются объектами капитального строительства и не подлежат кадастровому учету.

Из представленного с данной справкой ситуационного плана земельного участка, составленного по состоянию на 18.10.2021, видно, что земельный участок практически полностью занят капитальными объектами и объектами вспомогательного назначения, а имеющиеся на участке незастроенные территории предназначены для доступа к указанным объектам, прохода между ними и для проезда непосредственно на земельный участок.

В соответствии с представленным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 23509111-041 от 29.04.2013 площадь гостиницы составила фактически 1386,4 кв. м, площадь кафе - 259,5 кв.м.

Судом первой инстанции установлено, что Орловецкой О.А. было выдано разрешение на строительство от 09.03.2011 NRU23509111-070 объекта капитального строительства, обозначенного как "Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске", на земельном участке площадью 2595 кв.м, при общей площади здания - 1218,3 кв.м, по адресу: город Ейск, ул. Шмидта, N 20, и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, также обозначенного как "Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске", из чего следует, что как гостиница, так и кафе и детская площадка рассматривались как один объект капитального строительства, расположенный на земельном участке площадью 2595 кв.м.

В разрешении на строительство от 15.09.2016 N 23-RU 23509111-172-2016 указана площадь застройки гостиницы - 1298,9 кв.м.

Принимая во внимание разрешительную документацию на строительство и на ввод в эксплуатацию, технические паспорта гостиницы и кафе, схему расположения на земельном участке объектов недвижимости и относящихся к ним вспомогательных некапитальных объектов, ранее заключенный договор аренды земельного участка КН 23:42:0201001:44 от 30.12.2011 N 4200007134, а также материалы обследования земельного участка, пришел к выводу о необоснованном отказе департамента, мотивированном отсутствием обоснования площади земельного участка для целей размещения и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Департаментом не представлено доказательств того, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с учетом назначения таких объектов и вида разрешенного использования земельного участка.

При площади застройки гостиницы КН 23:42:0201001:115, которая составила 1298,9 кв.м согласно разрешению на строительство от 15.09.2016 N 23-RU 23509111-172-2016, и информации Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка КН 23:42:0201001:44, согласно которым максимальный процент застройки земельного участка "Гостиничное обслуживание 4.7" составляет 50%, для эксплуатации гостиницы необходим земельный участок площадью 2597,8 кв.м (1298,9 кв.м х 2 = 2597,8 кв.м). При площади земельного участка КН 23:42:0201001:44, составляющей 2595 кв.м, наличие лишь одной только гостиницы опровергает довод департамента о необоснованности площади земельного участка.

В материалы дела представлено письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ейский район от 05.03.2022 N 24.169/22.02.03, согласно которому градостроительный регламент территориальной зоны "Р2. Зона отдыха" применительно к земельному участку КН 23:42:0201001:44 предусматривает, в том числе, такой вид разрешенного использования как "гостиничное обслуживание (4.7)", для которого предусмотрено размещение гостиниц, максимальный процент застройки - 50%.

В соответствии с письмом заместителя главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2021 N 01-5097/21-17, которое было изначально направлено первому заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, максимальный процент застройки для зданий гостиниц, туристических комплексов в территориальной зоне расположения земельного участка КН 23:42:0201001:44 - 60%.

Отклоняя доводы департамента о нахождении земельного участка на территории земель общего пользования, суд первой инстанции принял во внимание письмо заместителя главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2021 N 01-5097/21-17, согласно которому в соответствии с генеральным планом развития Ейского городского поселения Ейского района земельный участок КН 23:42:0201001:44 расположен в функциональной зоне "Зелень общего пользования".

Отнесение земельного участка КН 23:42:0201001:44 к зоне "зелень общего пользования" по генеральному плану поселения не может служить основанием для отказа в реализации собственником расположенных на таком участке объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено, его исключительного права на предоставление данного земельного участка в аренду для целей эксплуатации уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство гостиницы, кафе и детской площадки. О выделении под строительство территории общего пользования в данном случае вопрос не ставится, поскольку объекты недвижимости на участке уже построены и право собственности на эти объекты зарегистрировано.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка не соответствует указанным выше нормам, в силу чего требования заявителя признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 по делу N А32-53444/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов