Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2023 г. N Ф08-2314/23 по делу N А32-38716/2022

г. Краснодар

24 апреля 2023 г.

Дело N А32-38716/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Геленджикский хлебозавод" (ИНН 2304059190, ОГРН 1112304000050) - Апкарова С.Б. (доверенность от 11.12.2022), от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 102230122839) - Черствова А.А. (доверенность от 09.01.2023), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу N А32-38716/2022, установил следующее.

ООО "Геленджикский хлебозавод" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), изложенного в письме от 06.05.2022 N 52-33-21-17422/22 об отказе в заключении без проведения торгов нового договора аренды сроком на 49 лет земельного участка площадью 16 134 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 6 (далее - спорный земельный участок); возложении на департамент обязанности принять решение о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет, для чего в течение месяца с даты вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить в адрес общества проект постановления и договора аренды с предложением о его заключении.

Решением суда от 10.10.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.12.2022, требования общества удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса. Площадь спорного земельного участка соразмерна площади расположенных на нем зданий (сооружений) и необходима для их эксплуатации.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что на момент рассмотрения заявления общества в департамент не представлено обоснование испрашиваемой площади земельного участка. Суд неправомерно отклонил доводы департамента о наличии на спорном земельном участке объекта с кадастровым номером 23:40:0407011:169, принадлежащего на праве собственности Мельникову В.В. Суд дал неверную оценку доводу департамента о несоответствии представленного в материалы дела составленного АО "Ростехинвентаризация "Федеральное БТИ"" Технического заключения "О результатах обследования Геленджикского Хлебозавода, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 6" от 23.06.2022 (далее - Техническое заключение) действующему законодательству; в Техническом заключении не указано на невозможность эксплуатации внесенных в ЕГРН объектов без объектов некапитального характера.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с решением Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 25.11.1992 N 496 за обществом закреплен земельный участок площадью 1,61 га, расположенный в северо-восточной промышленной зоне г. Геленджика по ул. Луначарского, 6.

На основании постановления главы администрации г. Геленджика от 11.09.1995 N 1628 обществу предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:0004, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 6, общей площадью 16 134 кв. м, предназначенный для зданий и сооружений хлебозавода (свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АИ N 458166 от 25.02.2011).

На основании заявления общества от 14.06.2012 N 08/06-12 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, приказа департамента от 24.10.2012 N 1972 между департаментом и обществом заключен договор аренды от 24.10.2012 N 0000002751 (далее - договор N 0000002751), в соответствии с которым спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для размещения хлебозавода и сооружений по его обслуживанию сроком на 10 лет - до 2022 года.

13 ноября 2020 года заключено дополнительное соглашение к договору N 0000002751, в соответствии с которым срок действия договора N 0000002751 установлен до 18.11.2025.

31 марта 2022 года общество обратилось в департамент с заявлением N 07/03-22 о предоставлении спорного земельного участка без торгов в аренду сроком на 49 лет, с заключением нового договора аренды на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 06.05.2022 N 52-33-21-17422/22 департамент отказал обществу в предоставлении в аренду спорного земельного участка со ссылкой на наличие на участке объектов недвижимости, в отношении которых общество не представило правоустанавливающие документы, а также отсутствие обоснования испрашиваемой площади участка для эксплуатации объектов недвижимости.

Полагая, что выраженный в письме от 06.05.2022 N 52-33-21-17422/22 отказ департамента противоречит закону и препятствует оформлению прав на спорный земельный участок, общество обратилось в арбитражный суд.

Суды удовлетворили заявленные требования, правомерно исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Как предусмотрено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указан в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 17, 24 и 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов; границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка без проведения торгов осуществляется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов. При этом определение площади должно быть соразмерно площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14 суды правильно указали, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).

Суды указали, что в обоснование соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов общество предоставило Техническое заключение, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:4 составляет 16 134 кв. м, площадь застройки - 8726,8 кв. м, соответственно, процент застройки указанного земельного участка составляет 54% ((8726,8 кв. м : 16134 кв. м) - 100%). Пунктом 6 части 1 приказа Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78 для предприятий пищевой промышленности по производству хлеба и хлебобулочных изделий производственной мощностью более 45 т/сут установлен показатель минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий, равный 40%. Приняв значение "площадь застройки" в размере 8726,8 кв. м за минимальное, равное 40% от общей площади земельного участка, эксперт рассчитал минимальную площадь земельного участка для предприятий пищевой промышленности по производству хлеба и хлебобулочных изделий производственной мощностью более 45 т/сут, которая составляет 21 817 кв. м. Таким образом, минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов общества, составляет 21 817 кв. м. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик максимальный процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:4 должен составлять 50%.

Согласно Техническому заключению площадь спорного земельного участка составляет 16 134 кв. м, площадь застройки - 8726,8 кв. м, процент застройки земельного участка - 54%. Таким образом, для того, чтобы значение площади застройки, равное 8726,8 кв. м, не превышало максимальные 50% от общей площади земельного участка, площадь участка под объектами не должна быть менее 17 453,6 кв. м. Необходимая для эксплуатации объектов обществом минимальная площадь спорного земельного участка должна быть больше 17 454 кв. м и не менее 21 817 кв. м. На основании проведенного исследования на местности и фактически уточненных размеров площадь спорного земельного участка, равная 16 134 кв. м, для эксплуатации объектов Геленджикского хлебозавода, является недостаточной.

Суды установили, что Техническое заключение соответствует требованиям статей 64, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, его содержание не является противоречивым, сомнения в обоснованности выводов эксперта отсутствуют, надлежащие доказательства, опровергающие содержащиеся в указанном заключении выводы, в материалы дела не представлены.

Суды установили, что фактически спорный земельный участок используется обществом для эксплуатации зданий и сооружений, являющихся единым производственным комплексом по производству хлеба и хлебобулочных изделий. Доказательства того, что спорный земельный участок используется в иных целях, а не для эксплуатации единого производственного комплекса, в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание, что общество обладает правом на приобретение спорного земельного участка в аренду, площадь участка соразмерна площади расположенных на нем зданий (сооружений) и необходима для их эксплуатации, суды сделали обоснованный вывод о том, что отказ департамента в предоставлении обществу в аренду спорного земельного участка не соответствует действующему законодательству, и мотивированно удовлетворили заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции критически оценил доводы департамента о наличии на спорном земельном участке объектов, сведения о правообладателе которых отсутствуют, а также о том, что из материалов обследования земельного участка ГКУ КК "Кубаньземконтроль" следует, что на данном участке расположены объекты, в том числе магазин (лит. С), навесы (лит. Г26, ПО, Г31, ГЗЗ, Г38, Г39), пропускной пункт (лит. Г27), склады (лит. Г5, Г6, Г28, Г37, Г40), автобоксы (лит. Г29, Г32), хранилище для емкости с водой (лит. ГЗО), сторожка (лит. Г34), холодильная камера (лит. ГЗЗ), подпорная стена (лит. IX, X), емкость для воды - пожарный водоем (лит. VIII), цистерны для воды, дизельгенераторы, в отношении которых в представленном обществом заявлении отсутствует информация о наличии прав, оформленных в установленном порядке, либо об отнесении перечисленных сооружений к объектам, не являющимся объектами капитального строительства. В документах, подтверждающих право общества на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов, отсутствует информация об отнесении указанных объектов к сооружениям, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или к объектам, размещенным в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно Техническому заключению строения литер Г5, Г6 являются объектами недвижимого имущества. В представленном обществом сообщении, содержащем перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0410050:4 расположен объект с кадастровым номером 23:40:0407011:169, которое согласно сведениям ЕГРН имеет назначение "жилое" и принадлежит на праве собственности Мельникову В.В., что подтверждено записью от 12.03.2015 N 23-23/012-23/012/805/2015-442/2.

Суд апелляционной инстанции установил, что общество является собственником здания административного корпуса, производственного цеха (литер Ж, Ж1, Ж2, ЖЗ, Ж4, ж2, ж3, ж4, ж5) и солевого склада.

Согласно акту обследования земельного участка от 20.04.2022 N 82 на спорном земельном участке помимо названных строений расположены объекты, входящие в инвентарный список основных средств общества.

В Техническом заключении указано, что производственный цех, здание административного корпуса, солевой склад, представляющие собой капитальные строения, следует рассматривать как объекты, имеющие основное назначение, предназначенные для производства хлеба и хлебобулочных изделий. Склад Г5 и склад Г6, представляющие собой капитальные строения, следует рассматривать как объекты вспомогательного назначения, предназначенные для обеспечения работы основного здания производственного цеха (лит. Ж, Ж1, Ж2, ЖЗ, Ж4, ж2, ж3, ж4, ж5). Конструкции оснований строений: магазин (лит. С), пропускной пункт (лит. Г27), склад (лит. Г28), автобокс (лит. Г29), хранилище для емкости воды (лит. Г30), автобокс (лит. Г32), сторожка (лит. 34), холодильная камера (лит. Г35), склад (лит. Г37), склад (лит. Г40) расположены на бетонной площадке, которая установлена на поверхности земли без заглубления. Объекты исследования не обладают необходимыми признаками недвижимого имущества, а именно: стационарность, неподвижность, характеризующаяся конструктивными особенностями, существует техническая возможность перемещения основных элементов исследуемых объектов без физического разрушения и несоизмеримого нанесения ущерба, что могло бы сделать их непригодным для дальнейшего использования. Обследованные объекты являются объектами вспомогательного назначениями относительно основных объектов капитального строительства. Объекты: магазин (лит. С), пропускной пункт (лит. Г27), склад (лит. Г28), автобокс (лит. Г29), хранилище для емкости воды (лит. Г30), автобокс (лит. Г32), сторожка (лит. 34), холодильная камера (лит. Г35), склад (лит. Г37), склад (лит. Г40) не являются объектом недвижимого имущества. Объекты: навесы (лит. Г10, лит. Г26, лит. Г31, лит. Г33, лит. Г38, лит. Г39) также не относятся к объектам недвижимого имущества. Объекты: емкость для воды (лит. VIII), подпорная стена (лит. IX), подпорная стена (лит. Х), мощение (лит. XI), мощение (лит. XII), ворота (лит. 6), забор (лит. 7), забор (лит. 13) являются объектами благоустройства территории земельного участка, занятого Геленджикским хлебозаводом, улучшают полезные свойства земельного участка, а потому следует его судьбе и не являются объектами недвижимого имущества.

Строения: магазин (лит. С), автобоксы (лит. Г29 и Г32) собраны из металлических гофрированных съемных панелей, установленные на металлические каркасы, т. е. являются разборными конструкциями, перемещаемыми и собираемыми в нужном месте на земельном участке без утраты своего назначения.

При этом все расположенные на спорном земельном участке объекты составляют единый производственный комплекс, и доказательства их неправомерного возведения как имущественного комплекса в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не представил.

Суды также учли, что общество владеет спорным земельным участком для зданий и сооружений хлебозавода, приватизированных по плану приватизации Геленджикского хлебозавода от 30.05.1994, на основании решения Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 25.11.1992 N 496 о закреплении земельного участка площадью 1,61 га за ООО "Геленджикский хлебозавод" и постановления главы администрации г. Геленджика от 11.09.1995 о предоставлении на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 16 134 кв. м, предназначенного для зданий и сооружений хлебозавода (свидетельство о государственной регистрации права 23 АИ N 458166 оформлено 25.02.2011). Данные обстоятельства закреплены приказом департамента от 24.10.2012 N 1972 о предоставлении обществу в аренду земельного участка для размещения хлебозавода и сооружений по его обслуживанию с последующим заключением договора аренды N 0000002751 сроком на 10 лет, продленного на 3 года дополнительным соглашением от 13.11.2020.

Суды отметили, что с момента приватизации объектов недвижимости (1992 - 1994 годы) и до настоящего момента деятельность общества на спорном земельном участке не прекращалась, право собственности другим лицам на объекты недвижимости не передавалось.

Доводы департамента о том, что на спорном земельном участке расположен объект с кадастровым номером 23:40:0407011:169, который согласно сведениям ЕГРН имеет назначение "жилое" и принадлежит на праве собственности Мельникову В.В., правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку номер кадастрового квартала земельного участка, на котором расположен принадлежащий Мельникову В.В. объект, не совпадает с номером кадастрового квартала земельного участка, на котором расположены объекты общества.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражномсуде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу N А32-38716/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов