Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2023 г. N Ф08-14674/22 по делу N А32-5941/2013

г. Краснодар

02 февраля 2023 г.

Дело N А32-5941/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Андреевой Е.В. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственное предприятие "Гремучка" (ИНН 2601005310, ОГРН 1022600508160) - Тихомировой А.И. (доверенность от 11.07.2022), в отсутствие представителей арбитражного управляющего Касенковой Веры Ивановны, индивидуального предпринимателя Булатецкого Геннадия Геннадиевича (ИНН 235000101002, ОГРНИП 304235007800058), иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную общества с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственное предприятие "Гремучка" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 по делу N А32-5941/2013, установил следующее. 03 февраля 2023 года

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Витязевская птицефабрика" (далее - должник) ООО СХП "Гремучка" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника по лоту N 22, 54 объектов недвижимого имущества и 1 транспортного средства, проведенных 23.09.2021 и оформленных протоколом N 69101-ОТПП/22; о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного должником и индивидуальным предпринимателем Булатецким Геннадием Геннадиевичем (далее - предприниматель) по результатам торгов; о применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон договора в первоначальное положение.

Определением суда от 05.09.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 08.11.2022, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО СХП "Гремучка" просит отменить обжалуемые судебные акты и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что при подготовке к проведению торгов имущество было разделено на отдельные лоты так, что связь объектов недвижимости с земельными участками, на которых они находятся, была утрачена. Вследствие данного обстоятельства, согласно протоколу о результатах торгов от 30.12.2019 N 44396-ОТПП/3 земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0205000:12 и 23:28:0104000:8 были переданы в собственность общества, а объекты недвижимости, расположенные на указанных земельных участках проданы предпринимателю по результатам оспариваемых торгов. Положение о порядке реализации имущества должника, включает ничтожное условие о реализации земельного участка отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости; торги проведены с нарушением требований гражданского и земельного законодательства. Формирование отдельных лотов привело к правовой неопределенности в вопросе пользования земельными участками по причине возможной множественности собственников строений и сооружений, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества.

В отзывах на кассационную жалобу арбитражный управляющий и предприниматель указали на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

До начала судебного заседания от предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении данной жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО СХП "Гремучка" поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты нижестоящих судов отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в отсутствие арбитражного управляющего, предпринимателя, иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установили суды, определением суда от 19.02.2014 в отношении ООО "Витязевская птицефабрика" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Токарев А.А.

Решением суда от 12.08.2014 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Токарев А.А.

Определением суда от 11.08.2015 Токарев А.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Шитько А.В.

Определением суда от 02.12.2015 Шитько А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Пантелеев А.А.

Определением суда от 05.07.2018 Пантелеев А.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утверждена Касенкова В.И.

В соответствии с извещением, опубликованным в газете "Коммерсант" от 10.04.2021 объявлены торги по продаже имущества должника.

Согласно данным, опубликованным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее - ЕФРСБ), на продажу в форме открытых торгов посредством публичного предложения выставлен лот N 22, предмет торгов: 54 объекта недвижимого имущества и 1 транспортное средство, расположенные в Краснодарском крае.

В перечень имущества включены:

- блок служебно-бытовых помещений площадью 926,50 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:759, здание автогаража площадью 899,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:766, здание автогаража площадью 227,50 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:758, здание реализаторской площадью 101,80 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:761, здание гаража с котельной площадью 815,80 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:757, здание мойки с отстойником площадью 6,50 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:762, здание подвала площадью 34,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:768, здание склада площадью 147,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:767, комплекс спортивно-культурный площадью 837,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:764, туалет кирпичный площадью 8,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:765, туалет площадью 6 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:760, земельный участок площадью 25 300 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101061:12, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, с/п Староминское, ст. Староминская, ул. Новощербиновская, 138;

- весовая 30 т. площадью 98,90 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:601, здание административно бытовое площадью 159,70 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:594, здание ветсанпропускника цех N 1 площадью 66,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:598, здание склада кормов площадью 1838,30 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:596, здание котельной с санпропускником площадью 102,90 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:592, здание пункта то электрооборудования площадью 236,30 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:597, здание санпропускника площадью 665,90 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:603, здание слесарного цеха площадью 104,90 кв. м с кадастровым номером 23:28:020500:600, здание столовой площадью 133,30 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:599, пункт убойно-санитарный площадью 275,90 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:595, туалет кирпичный площадью 6,50 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:593, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, 8-й км автодороги Староминская - Кущевская;

- весовая площадью 95,00 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:283, здание кормоцеха с зерноскладом площадью 543,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:285, здание птичника корпус N 5 площадью 1261,40 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:284, здание столовой площадью 151,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:290, санпропускник цеха N 2 площадью 11,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:288, санпропускник площадью 1220,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:287, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, с/п Староминское, ст. Староминская, 181-й км автодороги Краснодар - Ейск;

- здание инкубатора площадью 1533,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:75, здание склада (котельная) площадью 98,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:74, здание N 1 площадью 1431,80 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:73, здание N 3 площадью 1647,30 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:77, здание беседки площадью 13,70 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:72, здание проходной площадью 5,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:71, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, с/п Староминское, ст. Староминская, 1-й км автодороги Староминская - Ленинградская;

- здание кормоцеха площадью 859,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:349, здание птичника N 10 площадью 1577,20 кв. м с кадастровым номером 23:28:0000000:313, здание птичника площадью 1436,50 кв. м с кадастровым номером 23:28:0105000:451, здание птичника (корпус 14) площадью 1533,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:725, здание птичника площадью 1554,10 кв. м с кадастровым номером 23:28:0000000:304, здание птичника (корпус 16) площадью 1556,80 кв. м с кадастровым номером 23:28:0105000:448, здание птичника N 3 площадью 1815,00 кв. м с кадастровым номером 23:28:0000000:293, здание птичника N 9 площадью 1779,30 кв. м с кадастровым номером 23:28:0000000:316, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, Цех N 1;

- здание птичника корпус N 4 площадью 1592,80 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:346, здание птичника корпус N 8 площадью 1552,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:344, здание птичника корпус N 6 площадью 1689,60 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:345, здание птичника корпус N 6 площадью 1689,60 кв. м 23:28:0104000:345, расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, Цех N 2;

- туалет кирпичный площадью 2,40 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:78, расположенный по адресу, Краснодарский край, Староминский район, с/п Староминское, ст. Староминская, 1-й км автодороги Староминская - Ленинградская, Цех N 3;

- земельный участок площадью 58 200 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101208:8, расположенный по адресу: Краснодарский край, Староминский район, 1-й км автодороги Староминская - Ленинградская - Павловская;

- здание плотницкой площадью 154,10 кв. м с кадастровым номером 23:17:0802046:95, здание мастерской площадью 2809,20 кв. м с кадастровым номером 23:17:0802046:96, цех окраски комбайнов площадью 309,80 кв. м с кадастровым номером 23:17:0802046:97, здание склада запчастей площадью 729,30 кв. м с кадастровым номером 23:17:0802046:130, здание котельной рто площадью 107,70 кв. м с кадастровым номером 23:17:0802046:98, расположенные по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, ст. Шкуринская, переулок Садовый, д. 24.

Результаты открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника подведены протоколом от 23.09.2021 N 69101-ОТПП/22, победителем торгов признан ИП Булатецкий Г.Г.

Согласно сообщению от 08.10.2021 N 7473104 о результатах торгов с ИП Булатецким Г.Г. заключен договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества от 28.09.2021 N 22.

Согласно протоколу о результатах торгов от 30.12.2019 N 44396-ОТПП/3 по лоту N 3 победителем признано ООО СХП "Гремучка", с которым заключен договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества от 09.01.2020 N 21, заявитель полностью оплатил стоимость имущества и по акту приема-передачи от 18.02.2020 имущество площадки Староминская (цех N 1, цех N 2) в общем количестве 371 позиция были переданы от должника заявителю в собственность.

В числе проданных заявителю объектов находились два земельных участка, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 207 200 кв. м с кадастровым номером 23:28:0205000:12 с разрешенным использованием для размещения производственных зданий и сооружений цеха N 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, 8-й км автодороги Староминская - Кущевская (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:28:0205000:12), и площадью 158 000 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104000:8 с разрешенным использованием для размещения производственных зданий и сооружений цеха N 2, расположенный по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, 181-й км автодороги Краснодар - Ейск (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:28:0104000:8).

Согласно выписке из ЕГРН от 08.12.2021 в пределах границ указанных земельных участков, принадлежащих ООО СХП "Гремучка", находятся объекты недвижимости, проданные ИП Булатецкому Г.Г. по результатам оспариваемых торгов.

На земельном участке с кадастровым номером 23:28:0104000:8, расположено 7 таких объектов недвижимости: здание кормоцеха с зерноскладом КК1 с кадастровым номером 23:28:0104000:285 (N 16 в составе лота), весовая Мм с кадастровым номером 23:28:0104000:283 (N 3 в составе лота), здание птичника корпус N 5 Е, е, е1, е2 с кадастровым номером 23:28:0104000:284 (N 31 в составе лота), здание склада Л с кадастровым номером 23:28:0104000:281 (N 36 в составе лота), санпропускник А, а с кадастровым номером 23:28:0104000:287 (N 43 в составе лота), санпропускник цеха N 2 П с кадастровым номером 23:28:0104000:288 (N 42 в составе лота), здание столовой Н, Н1, Н2, н 23:28:0104000:290 (N 39 в составе лота), расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, 181-й км автодороги Краснодар - Ейск.

На земельном участке с кадастровым номером 23:28:0205000:12 расположено 6 таких объектов недвижимости: здание административно бытовое Ии с кадастровым номером 23:28:0205000:594 (N 10 в составе лота), здание склада кормов Вв с кадастровым номером 23:28:0205000:596 (N 15 в составе лота), здание котельной с санпропускником Л1 с кадастровым номером 23:28:0205000:592 (N 18 в составе лота), здание санпропускника Л с кадастровым номером 23:28:0205000:603 (N 34 в составе лота), туалет кирпичный М с кадастровым номером 23:28:0205000:593 (N 47 в составе лота), здание столовой КК1 с кадастровым номером 23:28:0205000:599 (N 38 в составе лота), расположенные по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, 8-й км автодороги Староминская - Кущевская.

Полагая, что торги посредством публичного предложения по реализации имущества должника являются недействительными, проведены с нарушением требований действующего законодательства, что затрагивает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемых торгов требованиям Закона о банкротстве. Суды указали, что удовлетворение требований заявителя не будет способствовать пополнению конкурсной массы, так как приведет к ситуации, когда здания и строения на земельных участках заявителя, в случае признания торгов недействительными, могут быть интересны только ему, следовательно, цена имущества неизбежно будет ниже рыночной. Суды отметили, что заявитель при имеющейся возможности заявить возражения относительно разделения имущества на отдельные лоты, не воспользовался этим и предъявил требования о признании торгов недействительными только после продажи имущества, что свидетельствует о наличии в действиях заявителя признаков злоупотребления правом.

Суды признали необоснованными доводы заявителя о том, что приобретение недвижимости, находящейся на земельном участке, в отрыве от данного земельного участка может свидетельствовать о наличии предварительной договоренности с лицом, имеющим возможность оказать влияние на результаты торгов, относительно последующего приобретения соответственно либо земельного участка, либо имущества в свою собственность или в собственность лица, с которым он состоит в доверительных отношениях, поскольку такие действия не укладываются в рамки разумного экономического поведения. Суды указали, что заявитель ранее приобрел земельные участки, отдельно от находящихся на них зданий на проведенных в рамках указанного дела торгах, возражений против приобретения земельных участков без находящихся на них объектов недвижимости не заявлял. Нормы Закона о банкротстве, регламентирующие реализацию недвижимого имущества должника на торгах, в данном случае имеют приоритетное значение, заявитель не лишен возможности в будущем выкупить у предпринимателя спорные объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отдельно отметил, что определением суда от 19.07.2016 установлен порядок, условия и начальная цена продажи залогового имущества должника, в том числе двух вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:02:05000:0012 и 23:28:01:04000:0008, в редакции АО "Россельхозбанк", изменен срок представления заявок на участие в открытых торгах с 20 рабочих дней на 25 рабочих дней. Во исполнение определения суда, имущество должника, не находящееся в залоге, не вошло в лот N 3, реализуемый на торгах от 30.12.2019, так как не были определены начальная цена, условия и порядок реализации имущества, не обремененного залогом. При этом от общества не поступало заявки на участие в оспариваемых торгах, заявитель жалобы не предпринимал попыток приобрести имущество, реализацию которого на торгах он оспаривает.

Кроме того, суды указали, что на момент проведения торгов 30.12.2019 конкурсному управляющему не было и не могло быть известно о наличии имущества, вошедшего в последующем в лот N 22, реализованный на торгах от 23.09.2021, поскольку права на указанное имущество зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за должником только в феврале 2020 года и апреле 2021 года, реализация на торгах имущества, права на которое не зарегистрированы, не допускается.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами обеих инстанций не были приняты во внимание и не были учтены следующие обстоятельства по настоящему обособленному спору.

Отношения, связанные с организацией и проведением торгов, регулируются нормами материального права, содержащимися в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса и частью 1 статьи 4 Кодекса направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

При рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается оспаривающее торги лицо, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника или его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления.

В пункте 2 статьи 449 Гражданского кодекса указано, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 указанного Кодекса.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515).

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 273 Гражданского кодекса установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в гражданском обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В рассматриваемом случае при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество было разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельными участками, на которых они расположены.

Так, после проведения торгов 30.12.2019 и заключения по их результатам договоров купли-продажи земельных участков с обществом, на основании судебных актов зарегистрировано право собственности должника на объекты недвижимого имущества, в том числе находящиеся на земельных участках общества.

Это привело к тому, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:02:05000:0012 и 23:28:01:04000:0008 и часть размещенных на них объектов недвижимости были реализованы отдельно друг от друга, что установлено судами, и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах договор, заключенный по результатам состоявшихся торгов, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса как нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса.

Вывод судов о том, что действие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в рассматриваемой ситуации преодолено волей кредиторов (прежде всего залогового кредитора), установивших порядок раздельной продажи объектов по признаку наличия или отсутствия обременения имущества залогом, ошибочен.

Нахождение продавца в процедуре банкротства и применение законодательства о банкротстве, являющегося неотъемлемой частью российского правопорядка, не может нивелировать явно выраженные законодательные запреты, к каковым относится обозначенный принцип.

То обстоятельство, что положение о продаже имущества должника, утверждено собранием кредиторов (судебным актом), не исключает внесение в него изменений.

Суды фактически допустили выход в гражданский оборот неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку все объекты ранее находились в собственности одного лица - должника. Реализация спорных нежилых зданий отдельно от земельных участков, на которых они расположены, влечет возникновение правовой неопределенности в пользовании объектами недвижимости.

Ссылка судов на то обстоятельство, что общество, приобретая земельные участки и зная о нахождении на них спорной недвижимости, не заявило возражений относительно порядка его продажи и не воспользовалось правом на участие в торгах по его продаже, в данном случае само по себе не может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований при установлении нарушения в ходе оспариваемых торгов норм Земельного кодекса, а также в связи с тем, что общество как участник торгов по продаже земельных участков не имел правовых возможностей влиять на формирование лотов и правил продажи имущества должника.

Учитывая вышеизложенное, выводы судов об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными (ничтожными) нельзя признать верными и достаточно мотивированными, поскольку данные выводы основаны на суждении о возможности реализации спорных нежилых зданий отдельно от земельных участков, на которых они расположены, что противоречит статьям 1, 35 Земельного кодекса, статьям 273, 552 Гражданского кодекса, кроме того, указанные выводы судов сделаны без исследования и установления необходимой совокупности фактических обстоятельств, оценки доводов и объяснений сторон и представленных доказательств.

Суд округа полагает необходимым отметить, что применительно к рассматриваемому спору, не исключен вариант формирования отдельного лота, состоящего из недвижимого имущества должника, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:02:05000:0012 и 23:28:01:04000:0008, ранее приобретенных обществом на торгах, в рамках настоящего дела о банкротстве. После определения в отношении отдельного лота победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) собственнику земельных участков должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов; в случае отказа или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Кроме того, судам также надлежало исследовать вопрос о возможности совершения сделки без включения в ее предмет объектов недвижимости, находящихся на земельных участках принадлежащих обществу.

Учитывая вышеизложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права (часть 2 статьи 288 Кодекса), дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду, с учетом изложенного в мотивировочной части данного постановления, надлежит устранить отмеченные недостатки, в том числе рассмотреть все обстоятельства настоящего спора в совокупности и исходя из заявленных сторонами спора доводов, установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 по делу N А32-5941/2013 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.А. Сороколетова

Судьи

Е.В. Андреева Е.Г. Соловьев