Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 августа 2023 г. N Ф08-8016/23 по делу N А32-51238/2022

г. Краснодар

29 августа 2023 г.

Дело N А32-51238/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Квартал" (ИНН 2301102810, ОГРН 1202300067232) - Чуйкова А.Г. (доверенность от 26.07.2023), от ответчика - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Рудь К.А. (доверенность от 22.05.2023), рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2023 по делу N А32-51238/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Квартал" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) с исковым заявлением, в котором просило обязать в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.05.2019 N 3700008461 на следующих условиях:

- внести изменения в пункт 2.1 договора, согласно которому расчет арендной платы с 24.07.2021 (согласно пункту 5 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 N 164, оспариваемый акт вступил в силу по истечении 10 дней после его официального опубликования, т.е. 24 июля 2021 года) рассчитывается исходя из ставки арендной платы в размере 1,5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, в рублях. Таким образом, сумма годовой арендной платы за земельный участок с 24.07.2021 составляет: 551 758 828,8 (Кс) * 1,5% (С) = 8 276 382,43 рубля (в исковом заявлении ошибочно указано - 8 726 382,43 рубля; АП). Земельный участок расположен по адресу, г. Анапа, Пионерский проспект, 1, вид разрешенного использования земельного участка - "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код 4.4)", площадь земельного участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2.

Требования основаны на положениях 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 27, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - постановление N 531) и мотивированы следующим. Предложенное управлением к заключению дополнительное соглашение к договору аренды от 28.05.2019 N 3700008461, исчисленное исходя из ставки арендной платы в размере 1,7% от кадастровой стоимости арендуемого обществом (ограниченного в обороте) земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, незаконно. Следовательно, разногласия, возникшие при заключении указанного дополнительного соглашения, подлежат урегулированию в судебном порядке.

постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2023, иск удовлетворен частично. На управление возложена обязанность в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения направить обществу подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору от 28.05.2019 N 3700008461, в котором в части расчета арендной платы, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "расчет арендной платы с 24.07.2021 рассчитывается исходя из ставки арендной платы в размере 1,5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Сумма годовой арендной платы за земельный участок с 24.07.2021 составляет: 551 758 828,8(Кс) * 1,5%(С) = 8 276 382,43 рубля (в судебных актах ошибочно указано 8 726 342,43 рубля; АП) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога". В удовлетворении остальной части иска отказано. С управления в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Суды установили, что на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.05.2019 N 3700008461, договоров уступки доли в праве аренды земельного участка от 10.03.2021 от 26.11.2019 обществу принадлежит доля (10/30) в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:2, площадью 42880 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, общественное питание, расположенного по адрес: г. Анапа, проспект Пионерский, 1. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) данный участок является муниципальной собственностью, право аренды доли на земельный участок за обществом зарегистрировано 27.03.2021. На участке расположены нежилые здания, принадлежащие обществу. Соглашением от 27.09.2021 N 811 внесены изменения в пункт 3.3 договора, согласно которому расчет арендной платы с 02.09.2021 рассчитывался исходя из ставки в размере 5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Таким образом, сумма годовой арендной платы с 02.09.2021 составляла 27 587 941 рубль 44 копейки. Соглашением от 04.07.2022 N 1113 в пункт 1.1 договора внесены изменения, установлен с 10.06.2022 вид разрешенного использования земельного участка "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код 4.4)". Площадь участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2. Также внесены изменения в пункт 2.1 договора, расчет арендной платы рассчитывался исходя из ставки в размере 2,5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Таким образом, сумма годовой арендной платы за участок с 10.06.2022 составляла 13 793 970 рублей 72 копейки. Общество обратилось в управление с заявлением о заключении дополнительного соглашения, с указанием в нем ставки арендной платы в размере земельного налога (1,5%) со ссылкой на ограничение земельного участка в обороте. Управление в ответ направило расчет, согласно которому ставка арендной платы составляет 1,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 12, 424, 606 Гражданского кодекса, статьями 27, 39.7, 95 Земельного кодекса, постановлением N 582 (в редакции постановления N 531). Также учтены разъяснения, приведенные в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) и N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:2 относится к землям, ограниченным в обороте (расположен в зонах округа горно-санитарной охраны курорта), на данном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:37:0107002:5376, 23:37:0107002:5113, 23:37:0107001:5285, 23:37:0107001:5284, 23:37:0107001:5283, 23:37:0107001:5282, 23:37:0107001:5281, 23:37:0107001:5280, 23:37:0107001:1494. В этой связи размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Суд первой инстанции отметил, что в просительной части иска общество также указывает на необходимость указания в пункте 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) следующего содержания: "Земельный участок расположен по адресу, г. Анапа, Пионерский проспект, 1, вид разрешенного использования - "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код 4.4)", площадь участка - 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2". Данное требование суд счел излишним, так как соглашением от 04.07.2022 N 1113 стороны внесли в договор изменения в отношении вида разрешенного использования, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины (код 4.4)". Также суд первой инстанции посчитал необходимым указать, что установленные кадастровая стоимость и ставка земельного налога подлежат применению до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в нормативные правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога. Апелляционный суд отклонил довод управления о том, что решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" обществом не оспорено в судебном порядке. Данный довод не имеет правового значения для правильного разрешения спора. Управление не оспаривает выводы суда первой инстанции о том, что размер земельного налога для земельного участка составляет 1,5%. Дополнительное соглашение предусматривает, что в случае изменения земельного налога подлежит применению действующая в соответствующий период ставка. Требование общества основано на приведенных правовых нормах и разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

Управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами при разрешении спора не учтено, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 с последующими изменениями, в части применения арендной ставки, не оспорено обществом в судебном порядке. Поэтому у судебных инстанций отсутствовали законные основания для внесения изменений в договор аренды от 28.05.2019 N 3700008461. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:2 не относится к участкам, в отношении которых пунктом 3.4.2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121) арендная плата определяется в размере 1,5 % от кадастровой стоимости. Изменение ставки арендной платы является прерогативой уполномоченного органа местного самоуправления, и суды не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, поскольку иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов местного самоуправления (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации). Суд в данном случае имел право обязать управление повторно рассмотреть заявление общества по вопросу, связанному с применением иной ставки арендной платы и необходимостью перерасчета арендной платы.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Представитель управления в судебном заседании поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, дал пояснения по существу заданных судебной коллегией вопросов.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.05.2019 N 3700008461, договоров уступки доли в праве аренды земельного участка от 10.03.2021 от 26.11.2019 обществу принадлежит доля (10/30) в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:2. Участок площадью 42880 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, общественное питание, расположен по адрес: г. Анапа, проспект Пионерский, 1. Согласно выписке из ЕГРН данный участок является муниципальной собственностью, право аренды доли на участок за обществом зарегистрировано 27.03.2021. На участке расположены нежилые здания, принадлежащие обществу.

Соглашением от 27.09.2021 N 811 внесены изменения в пункт 3.3 договора, согласно которому расчет арендной платы с 02.09.2021 рассчитывался исходя из ставки в размере 5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Таким образом, сумма годовой арендной платы с 02.09.2021 составляла 27 587 941 рубль 44 копейки.

Соглашением от 04.07.2022 N 1113 в пункт 1.1 договора внесены изменения, установлен с 10.06.2022 вид разрешенного использования земельного участка "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код 4.4)". Площадь участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2. Также внесены изменения в пункт 2.1 договора, расчет арендной платы рассчитывался исходя из ставки в размере 2,5%, по формуле Кс * С = АП, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы, %; АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Таким образом, сумма годовой арендной платы за участок с 10.06.2022 составляла 13 793 970 рублей 72 копейки.

Общество обратилось в управление с заявлением о заключении дополнительного соглашения, с указанием в нем ставки арендной платы в размере земельного налога (1,5%) со ссылкой на ограничение земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:2 в обороте. Управление направило обществу расчет, согласно которому ставка арендной платы составляет 1,7% от кадастровой стоимости участка. Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору от 28.05.2019 N 3700008461 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением N 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением N 582, дополнены принципом N 7. В соответствии с названным принципом арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован следующий правовой подход. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В пункте 6.3 постановления N 121 также предусмотрено, что арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:2, находящийся в муниципальной собственности, является регулируемой. Данный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, находится в зонах округа горно-санитарной охраны курорта. Следовательно, арендуемый обществом земельный участок является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи суды руководствовались постановлением N 582 (в редакции постановления N 531) и исходили из того, что принцип N 7 подлежит применению к спорным правоотношениям. Условие договора аренды о размере арендной платы (в предложенном управлением дополнительном соглашении) нормативным требованиям не соответствует. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции частично удовлетворили требования общества, урегулировав разногласия по условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 28.05.2019 N 3700008461. В части указания в пункте 2.1 договора сведений о том, что участок расположен по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 1, имеет кадастровый номер 23:37:0107001:2, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код 4.4), его площадь составляет 42 880 кв. м, суд первой инстанции отказал. Данное требование признано излишним, так как соглашением от 04.07.2022 N 1113 о внесении изменений в договор аренды от 28.05.2019 N 3700008461 от 28.05.2019 внесены изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (расчет арендной платы производится на основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов", не оспоренного обществом в судебном порядке; внесение изменений в договор (изменение ставки арендной платы) является прерогативой уполномоченного органа местного самоуправления) не принимаются. Указанные доводы повторяют доводы, которые управление приводило в возражениях на исковое заявление и в апелляционной жалобе. Эти доводы проверены и мотивированно отклонены, они не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Каких-либо иных доводов о несогласии с содержанием обжалуемых судебных актов жалоба не содержит. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление (орган местного самоуправления) освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2023 по делу N А32-51238/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова