Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2023 г. N 15АП-6324/23 по делу N А32-51238/2022

город Ростов-на-Дону

21 мая 2023 г.

дело N А32-51238/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Пименова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2023 по делу N А32-51238/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Квартал"

(ИНН 2301102810, ОГРН 1202300067232)

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006101, ОГРН 1022300518118)

об обязании заключить дополнительное соглашение, о внесении изменений в пункт договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Квартал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - ответчик, управление) об обязании в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с ООО "Квартал", дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 3700008461 от 28.05.2019 содержащее следующие условия:

Внести изменения в п. 2.1. договора, согласно которому расчет арендной платы с 24.07.2021 (согласно пункту 5 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 N 164, оспариваемый акт вступил в силу по истечении 10 дней после его официального опубликования, т.е. 24 июля 2021 года.) рассчитывается исходя из ставки арендной платы в размере 1,5%, по формуле Кс*С=АП, где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

С - ставка арендной платы, %;

АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.

Таким образом, сумма годовой арендной платы за земельный участок с 24.07.2021 составила:

551 758 828,8 (Кс) * 1,5% (С) = 8 726 382, 43 рубля (АП).

Земельный участок расположен по адресу, г. Анапа, Пионерский проспект, 1, вид разрешенного использования земельного участка - "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код *4.4)", площадь участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2.

Исковые требования мотивированы тем, что предусмотренный договором размер арендной платы является незаконным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2023 суд обязал управление в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.05.2019 N 3700008461, в котором в части расчета арендной платы внести следующие изменения:

Пункт 2.1. договора аренды, изложить в следующей редакции:

"расчет арендной платы с 24.07.2021 г. рассчитывается исходя из ставки арендной платы в размере 1,5%, по формуле Кс*С=АП, где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

С - ставка арендной платы, %;

АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.

Таким образом, сумма годовой арендной платы за земельный участок с 24.07.2021 г. составила:

551 758 828,8 (Кс) * 1,5% (С) = 8 726 382, 43 рубля (АП) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога".

В удовлетворении остальной части иска отказано, с управления в пользу общества взыскано 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что принадлежащий истцу на праве аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:2 в силу подпункта 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ относится к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта), что подтверждается выкопировкой ИСОГД и не опровергается ответчиком в ходе рассмотрения дела.

На спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

Суд пришел к выводу, что истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

Суд указал, что исковые требования об обязании внести изменения в договор аренды от 28.05.2019 N 3700008461 путем заключения дополнительного соглашения в редакции, указанной в исковом заявлении, подлежат удовлетворению. При этом суд счел, что при установлении размера годовой арендной платы с 24.07.2021 следует указать, что установленные кадастровая стоимость и ставка земельного налога подлежат применению до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Суд отметил, что в просительной части иска истец также указывает на необходимость указания в п. 2.1 договора следующего: "Земельный участок расположен по адресу, г. Анапа, Пионерский проспект, 1, вид разрешенного использования земельного участка - "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код *4.4)", площадь участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2".

Однако, суд счел данное требование излишним и необоснованным, так как соглашением N 1113 от 04.07.2022 о внесении изменений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700008461 от 28.05.2019 стороны внесли изменения в отношении вида разрешенного использования, изложив п. 1.1. договора в части вида разрешенного использования в редакции: "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код *4.4)".

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на момент рассмотрения спора в суде в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:2 установлена арендная ставка в размере 1,7 %, а не 5% как указывает истец.

Расчет арендной платы производится на основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов".

Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 в части применения арендной ставки не было оспорено истцом в судебном порядке, в связи с чем у суда отсутствовали основания для внесение изменений в договор аренды.

Изменение ставки арендной платы является прерогативой уполномоченного органа местного самоуправления, и суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700008461 от 28.05.2019, договоров уступки доли в праве аренды земельного участка от 10.03.2021 от 26.11.2019 ООО "Квартал" принадлежит доля в размере 10/30 в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:2, площадью 42880 кв. м, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, общественное питание расположенного по адрес: г. Анапа, пр-кт. Пионерский, 1.

Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок является муниципальной собственностью, право аренды доли на вышеуказанный земельный участок за ответчиком зарегистрировано 27.03.2021.

На земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие обществу.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка -от 27.09.2021 N 811 внесены изменения в пункт 3.3 договора, согласно которому расчет арендной платы с 02.09.2021 рассчитывался исходя из ставки арендной платы в размере 5%, по формуле Кс*С=АП, где:

КС-кадастровая стоимость земельного участка;

С-ставка арендной платы, %;

АП- годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.

Таким образом, сумма годовой арендной платы за земельный участок с 02.09.2021 г. составляла:

551 758 828,8 (Кс) * 5% (С) = 27 587 941, 44 рубля (АП).

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.07.2022 N 1113 внесены изменения в пункт 1.1. договора, вид разрешенного использования земельного участка с 10.06.2022 г. установлен как - "гостиничное обслуживание (код 4.7), общественное питание (код 4.6), магазины код *4.4)", площадь участка составляет 42 880 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:2.

Также внесены изменения в пункт 2.1. договора, согласно которому расчет арендной платы рассчитывался исходя из ставки арендной платы в размере 5%, по формуле Кс*С=АП, где:

КС-кадастровая стоимость земельного участка;

С-ставка арендной платы, %;

АП - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.

Таким образом, сумма годовой арендной платы за земельный участок с 10.06.202 составила:

551 758 828,8 (Кс) * 2,5% (С) = 13 793 970, 72 рубля (АП).

Истец обратился к управлению с заявлением о заключении дополнительного соглашения с применением ставки аренной платы в размере земельного налога (1,5%) в связи с ограничением участка в обороте.

В ответ на заявление управление направило расчет к договору аренды, исчисленный из ставки арендной платы в 1,7%.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). К ограниченным в обороте отнесены земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Их предоставление в частную собственность запрещено (пункт 2, подпункты 1, 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (30.12.2013; далее - Закон N 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013, сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в установленном до этой даты порядке (часть 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ).

В силу пункта 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно пункту 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, и определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Из вышеизложенного следует, что с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определялся по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Заявитель жалобы не оспаривает, что спорный земельный участок, предоставленный обществу в аренду, является ограниченным в обороте и на нем расположены нежилые здания, принадлежащее обществу на праве собственности.

Доводы заявителя жалобы о том, что решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2021 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" не было оспорено истцом в судебном порядке, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

На основании вышеизложенных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации при определении размера арендной платы спорного участка необходимо руководствоваться принципом N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582. Размер арендной платы не может превышать размер земельного налога.

Заявитель жалобы не оспаривает выводы суда первой инстанции о том, что размер земельного налога для спорного участка составляет 1,5%. Дополнительное соглашение предусматривает, что в случае изменения земельного налога подлежит применению действующая в соответствующий период ставка.

Требование общества основано на приведенных разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2023 по делу N А32-51238/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин С.В. Пименов