Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2023 г. N Ф08-7931/23 по делу N А53-30163/2021

г. Краснодар

11 сентября 2023 г.

Дело N А53-30163/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца - индивидуального предпринимателя Леоновой Анны Юрьевны (ИНН 616803438388, ОГРНИП 305616822300021) - Агуреевой Н.Н. (доверенность от 15.06.2023), от ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Шварцкопф М.С. (доверенность от 27.01.2023), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Порт Эльдако" (ИНН 6162078971, ОГРН 1186196024321), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу N А53-30163/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Леонова Анна Юрьевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 14.07.2020 N 59.30-16252/17 отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов, возложении на департамент обязанности направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1.

Решением суда от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2022, заявленные требования удовлетворены; с департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 249 887 рублей 52 копейки расходов на проведение судебной экспертизы. Судебные акты мотивированы тем, что при доказанности использования правомерно возведенных объектов недвижимости как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества; невозможность незамедлительной эксплуатации одного из шести объектов недвижимости, участвующих в едином производственном процессе, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся действующим единым имущественным комплексом по транспортной обработке грузов, не может служить основанием для отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов. Экспертное заключение специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 28.01.2022 N 0757/Э (далее -заключение N 0757/Э) составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства о проведении судебной экспертизы, основано на представленных эксперту материалах дела и содержит ответы на вопросы, которые учтены при разрешении спора по настоящему делу.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2022 решение суда от 11.03.2022 и постановление суда апелляционной инстанции от 27.05.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение со ссылкой на то, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Порт Эльдако" - арендатор спорного земельного участка.

Решением суда от 30.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.06.2023, заявленные предпринимателем требования удовлетворены; признано незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение департамента, выраженное в письме от 14.07.2021 N 59.30-16252/17; на департамент возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 249 887 рублей 52 копейки судебных расходов на проведение судебной экспертизы. Судебные акты мотивированы незаконностью отказа департамента в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов при наличии пакета документов, представленных предпринимателем в материалы дела в обоснование своих требований.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0000000:11787 - железнодорожный тупик, обусловливающий вид разрешенного использования спорного земельного участка и цель его предоставления по договору аренды, находится в неработоспособном состоянии. Фактически спорный земельный участок используется как складская база, т. е. не по целевому назначению. До момента приведения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 объектов в работоспособное (эксплуатируемое) состояние (в рамках действующего договора аренды) основания для предоставления земельного участка в собственность в целях эксплуатации зданий и сооружений отсутствуют. Материалами дела не подтверждено, что принадлежащие предпринимателю объекты, размещенные в границах спорного земельного участка, представляют собой единый комплекс в смысле, придаваемом таким недвижимым вещам статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно выпискам из ЕГРН предпринимателю на праве собственности принадлежат шесть объектов недвижимости, площадь которых в совокупности составляет 2 593,3 кв. м, тогда как требования о заключении договора купли-продажи заявлены в отношении земельного участка площадью 28 492 кв. м. Доказательства регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества как предприятие в материалы дела не представлены, соответственно, экспертами неправомерно применены критерии относимости спорных объектов недвижимого имущества к имущественному комплексу. Департамент полагает необоснованными выводы судов о том, что шесть объектов недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, являются действующим единым имущественным комплексом по транспортной обработке грузов, поскольку принадлежавшие предпринимателю объекты недвижимости не зарегистрированы в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации как единая недвижимая вещь. По мнению департамента, с него неправомерно взысканы судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 249 887 рублей 52 копеек; департамент не привлечен судом к согласованию стоимости экспертизы, возражал на предмет назначения судебной экспертизы в экспертной организации, учитывая заявленную этой организацией завышенную стоимость услуг.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Порт Эльдако" не представило в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 144а, а именно: нежилое здание литер В общей площадью 25 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33778; нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050818:6; нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33777; нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33776; склад общей площадью 1257,2 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050818:5; железнодорожный тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787 (далее - спорные объекты). Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 площадью 28 492 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта".

Во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2020 по делу N А53-7872/2020 между предпринимателем и департаментом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 от 21.10.2020 N 38024.

23 июня 2021 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о продаже ему земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 14.07.2021 N 59.30-16252/17 департамент отказал в продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 без проведения торгов, мотивировав отказ следующим: в рамках проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 (акт обследования от 15.02.2021 N 344) установлено, что на указанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта - железнодорожных путей (тупик) расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, из чего следует, что объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс; расположенные на земельном участке строения не отвечают ГОСТ 3453-2019, что является основанием полагать, что участок используется не по целевому назначению; площадь испрашиваемого земельного участка многократно превышает площадь застроенной территории; часть земельного участка расположена в рекреационной зоне, что является основанием для отказа в выкупе земельного участка.

Полагая незаконным отказ департамента, предприниматель оспорил его в арбитражном суде и просил суд обязать департамент направить предпринимателю проект договора купли-продажи.

При новом рассмотрении дела суды выполнили указания суда кассационной инстанции, устранили допущенные нарушения, истребовали дополнительные доказательства по делу и на основании совокупной оценки представленных (в том числе при новом рассмотрении дела) в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц приняли законные и обоснованные судебные акты, которые не подлежат отмене или изменению.

При постановке выводов о незаконности отказа департамента в заключении договора купли-продажи истребуемого предпринимателем земельного участка суды правильно исходили из следующего.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации один из основных принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются, в частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов, и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункты 1, 14 статьи 39.16 Кодекса).

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 правовой позиции условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. При обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14).

В соответствии со сформированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 правовым подходом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).

Суды указали, что основанием для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 послужили выводы департамента о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь его застройки; часть земельного участка расположена в рекреационной зоне. Департамент установил, что на указанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта - железнодорожных путей (тупик), расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, поэтому объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс, расположенные на земельном участке строения не отвечают ГОСТ 3453-2019, следовательно, участок используется не по целевому назначению.

При новом рассмотрении дела департамент также сослался на частичное разрушение расположенных на спорном земельном участке объектов как свидетельство того, что данные объекты не отвечают критериям недвижимого имущества, вследствие чего не могут эксплуатироваться по целевому назначению и препятствуют использованию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 по целевому назначению.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции и в целях выяснения вопроса о площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, их работоспособности и техническом состоянии, а также возможности эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимого имущества по целевому назначению при новом рассмотрении дела суды дополнительно исследовали представленное в материалы дела заключение N 0757/Э, представленное при новом рассмотрении дела экспертное заключение ООО "Земельный центр" от 20.01.2023 N 802 (далее - заключение N 802), пояснения вызванных определением суда от 02.02.2023 в судебное заседание экспертов Плотниковой Лины Михайловны, Максименко Любови Васильевны, Чьеу Дмитрия Тху.

Суды отметили, что согласно заключению N 0757/Э нежилое здание литера "Д" с кадастровым номером 61:44:0000000:33777 (склад) находится в удовлетворительном работоспособном состоянии и может эксплуатироваться согласно функциональному назначению, указанному в выписке из ЕГРН и технической документации. Нежилое здание литера "Б" с кадастровым номером 61:44:0050818:6 (склад) находится в удовлетворительном работоспособном состоянии и может эксплуатироваться согласно функциональному назначению, указанному в выписке из ЕГРН и технической документации. Нежилое здание литера "В" с кадастровым номером 61:44:0000000:33778 находится в нормальном исправном состоянии, отсутствуют видимые повреждения.

Состояние нежилого здания литера "Е" с кадастровым номером 61:44:0000000:33776 соответствует категории технического состояния конструкций "не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние" (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам). Данная категория соответствует категории технического состояния "ограниченно работоспособное состояние" СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Эксперт сделал вывод о том, что здание может эксплуатироваться в соответствии с функциональным назначением "нежилое здание", указанным в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на нежилое здание.

В отношении состояния нежилого здания литер "А" с кадастровым номером 61:44:0050818:5 экспертом сделан вывод об ограниченно работоспособное состоянии, за исключением участка кирпичной стены, категория технического состояния которого определена как неудовлетворительное, (неработоспособное). Согласно Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам такое состояние предполагает, что существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. Для проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация участка возможна только после ремонта и усиления.

В отношении конструкции железнодорожных путей эксперт сделал вывод о том, что они находятся не в работоспособном состоянии, требуются проведение ремонтных работ, т. к. выявлены дефекты, влияющие на техническое состояние объекта, после устранения дефектов железнодорожные пути можно использовать/эксплуатировать в соответствии с назначением, указанным в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте - сооружение железнодорожного тупика.

В заключении N 0757/Э приведен комплекс мероприятий, необходимых для приведения объектов недвижимости, находящихся в ограниченно работоспособном состоянии, и железнодорожного тупика, находящегося в неработоспособном состоянии, в исправное, работоспособное состояние.

В заключении N 0757/Э также указано, что на территории земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 необходимо предусмотреть следующие элементы инфраструктуры, необходимые для эксплуатации спорных объектов, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся единым имущественным комплексом, объединенных единым производственным процессом: отмостка по периметру зданий, совмещенная с функцией пешеходной зоны; стоянка для автомобилей сотрудников; стоянка для транспортных средств, задействованных в производственном процессе на арендуемых ООО "Порт Эльдако" объектах недвижимости; хозяйственная зона (место для сбора ТКО); внутриплощадочные проезды на территории земельного участка, соответствующие требованиям строительных норм и правил, для пожарной и иной техники, задействованной в производственном процессе для эксплуатации зданий; земельный участок для эксплуатации железнодорожного тупика. Для эксплуатации указанных объектов недвижимого имущества, являющихся единым комплексом зданий и сооружений, функциональное назначение которых направлено на транспортную обработку грузов, хранение и накопление судовой партии, а также перевалку грузов необходим земельный участок площадью 28 492 кв. м. Эксплуатировать обособленно каждый из спорных объектов не представляется возможным, поскольку данные объекты являются частями единого имущественного комплекса и используются в едином производственном процессе.

Установив, что заключение N 0757/Э является ясным и полным, содержит понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, суды признали заключение N 0757/Э надлежащим доказательством по делу как соответствующее требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды установили, что согласно договору купли-продажи от 19.12.2013 предприниматель является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости; указанные объекты поставлены на кадастровый учет, права на них зарегистрированы в установленном порядке.

Суды отметили, что экспертными исследованиями подтверждено наличие спорных объектов, при этом имеющиеся признаки деформации, повреждения не прекращают существование объектов недвижимости и возможность их эксплуатации. Факты гибели (разрушения), несоответствия принадлежащих предпринимателю спорных объектов критериям объектов недвижимого имущества, тесно связанных с землей, не установлены.

Суды критически оценили довод департамента о том, что часть принадлежащих предпринимателю спорных объектов не отвечает критериям объекта недвижимости, утратили свойства объекта гражданских прав и не могут эксплуатироваться по их функциональному назначению, правомерно исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимое имущество, является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд апелляционной инстанции отметил, что юридически значимым препятствием для реализации исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность может явиться только гибель находящегося на нем объекта недвижимости. Вместе с тем, все строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1, поставлены на кадастровый учет, произведена регистрация права собственности предпринимателя, что подтверждено представленными в материалы дела выписками из ЕГРН и не оспаривается участвующими в деле лицами. Из заключения N 0757/Э следует, что обследуемые объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1, в целом признаны находящимися в работоспособном и ограниченно работоспособном состоянии, соответствующими действующим техническим нормам и правилам, и пригодными для дальнейшей эксплуатации после выполнения отдельных мероприятий по восстановлению элементов, не относящихся к несущим конструкциям зданий, сооружений.

Суды указали, что департамент не представил доказательства, которые бы свидетельствовали о полном или частичном разрушении объектов на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1, в оспариваемом отказе не привел. Напротив, из представленных в материалы дела фототаблиц, актов обследования, результатов экспертного исследования следует, что все здания расположены на бетонном либо свайном бетонном фундаменте, имеют кирпичные (кирпичные/железобетонные) стены, плоскую либо двускатную крышу, двери, окна. Таким образом, принадлежащие предпринимателю объекты имеют признаки недвижимого имущества, предусмотренные законом, и используются в предпринимательских целях.

Суды отметили, что то обстоятельство, что часть зданий (кадастровые номера 61:44:0000000:33776, 61:44:0050818:5) нуждается в ремонте, не исключает возможность использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 и расположенных на нем объектов недвижимости по целевому назначению, не препятствует выкупу земельного участка.

Таким образом, доказательства прекращения права собственности, равно как и надлежащие доказательств, свидетельствующие о несоответствии принадлежащих предпринимателю объектов понятию "здание", "строение", а также критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, в том числе как имущественного комплекса материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 единого имущественного комплекса доказан, необходимость площади земельного участка для целей использования (эксплуатации) принадлежащих предпринимателю на праве собственности объектов недвижимости исчерпывающе обоснована.

Разрешая вопрос о необходимости предоставления площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации железнодорожного тупика, находящегося в неработоспособном состоянии, суды руководствовались положениями пункта 3 статьи 11.2, пунктами 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что при разделе земельного участка, как и при выделе земельного участка, образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры.

В целях дополнительного исследования обстоятельств, связанных с соразмерностью площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 площади расположенных на нем объектов недвижимости с учетом технического состояния неработоспособного железнодорожного тупика, суд определением от 02.02.2023 вызвал в судебное заседание экспертов Плотникову Лину Михайловну Максименко Любовь Васильевну Чьеу Дмитрия Тху (далее - эксперты).

Согласно представленным письменным и устным пояснениям экспертов исследуемый объект - железнодорожный тупик - расположен в массиве исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1, и исключение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации железнодорожного тупика, из общей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации иных объектов, приведет к вкрапливанию границ. Если же исключать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации железнодорожного тупика, из общей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации иных объектов, с учетом возможности доступа с земель общего пользования, то это приведет к вклиниванию границ.

Эксперты особо отметили, что проезд к зданию склада с кадастровым номером 61:44:0050818:5 для возможности его эксплуатации (доступа специализированной и пожарной техники) осуществляется через железнодорожные пути. Аналогичным образом осуществляется доступ к зданию литер Б с кадастровым номером 61:44:0050818:6.

Данные обстоятельства подтверждены представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера Новиковой М.Б. от 20.01.2023, согласно которому исходя из фактического расположения железнодорожного тупика "внутри", в массиве исходного земельного участка, образование самостоятельного земельного участка под железнодорожным тупиком приведет к вкрапливанию границ. Если произвести образование земельного участка с доступом с западной стороны исходного земельного участка, образуемый участок будет вклиниваться в исходный (длина образуемого земельного участка намного превышает его ширину, образуется "клин"). Кадастровый инженер отметил, что доступ (проезд) к зданию склада с кадастровым номером 61:44:0050818:5 осуществляется через железнодорожные пути, в случае образования земельного участка под железнодорожным тупиком доступ к зданию крупногабаритного транспорта будет ограничен, поскольку ширина остающегося проезда с южной стороны составляет 5,7 метров.

Таким образом, суды сделали верный вывод о том, что формирование самостоятельного земельного участка под железнодорожным тупиком противоречит требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку приведет к вклиниванию, вкрапливанию границ образованного земельного участка. Учитывая, что площадь, занятая железнодорожными путями, необходима для подъезда к зданиям с кадастровыми номерами 61:44:0050818:5, 61:44:0050818:6, исключение площади под железнодорожными путями из общей площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Суды также учли пояснения экспертов, согласно которым в случае, если расценивать объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 как совокупность самостоятельных объектов, не объединенных единым функциональным назначением, то площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации исследуемых объектов изменится. В этой связи необходимо проведение дополнительного исследования с учетом сведений о фактическом использовании объектов на сегодняшний день, а также с учетом сведений о производственном/технологическом процессе, применении специализированной техники и машин по каждому из объектов и т. п.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, для целей дополнительного исследования вопроса о необходимости предоставления площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1, которая нужна для эксплуатации железнодорожного тупика с учетом заключения N 0757/Э о том, что спорные объекты (в том числе железнодорожный тупик) находятся "в общей функциональной взаимосвязи", определением от 02.02.2023 суд привлек участию в деле в качестве третьего лица ООО "Порт Эльдако" (арендующего у предпринимателя спорное имущество) и предложил ООО "Порт Эльдако" представить актуальные документы, подтверждающие фактическое функциональное использование арендуемых объектов.

Суды установили, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО "Порт Эльдако" является транспортная обработка грузов, среди вспомогательных видов деятельности - деятельность различных видов грузового транспорта (автомобильного, внутреннего водного, морского), деятельность по складированию и хранению грузов. Арендуемые у предпринимателя объекты недвижимого имущества ООО "Порт Эльдако" используют в качестве складских помещений (за исключением здания с кадастровым номером 61.44:0000000:33778, которое используется в качестве вспомогательного). Для целей внутреннего учета ООО "Порт Эльдако" данные объекты именуются как "Склад 7". В складах осуществляется хранение партий груза калия хлористого. В обоснование фактического использования арендуемых объектов ООО "Порт Эльдако" представлены журналы взвешивания грузов.

Суды также приняли во внимание, что принадлежащие предпринимателю расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 объекты недвижимости ООО "Порт Эльдако" арендует с 2019 года, арендуемые объекты используются в качестве склада, проходной и площадки для стоянки и маневрирования грузовых транспортных средств, следующих в склады для перевалки и хранения сыпучих грузов.

Суды сделали правомерный вывод о наличии функциональной взаимосвязи объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 и осуществлении единого производственного процесса на данном участке. Единство технологического процесса обусловлено общим производственно-хозяйственным назначением объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке и используемых в предпринимательских целях - склады для хранения (61:44:0000000:33777, 61:44:0000000:33776, 61:44:0050818:5, 61:44:0050818:6), наличием одного проезда к земельному участку, расположением на земельном участке одного пункта охраны (КПП, административное здание, 61:44:0000000:33778), одной весовой, площадки для маневрирования автотранспорта, а также осуществлением арендатором на земельном участке одного технологического процесса по транспортной обработке и хранению грузов.

Суды отметили, что с учетом специфики деятельности арендатора отдельные виды производственно-хозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 (завоз и складирование груза, производство работ по хранению и накоплению судовой партии) могут производиться арендатором вне зависимости от нахождения на земельном участке функционирующих железнодорожных путей необщего пользования (например, с использованием автомобильного транспорта и автопогрузчиков, нестационарного оборудования), в силу чего признали необоснованным довод департамента о невозможности использования указанного земельного участка по производственно-хозяйственному назначению до завершения ремонтных работ всех расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц суды сделали мотивированный вывод о том, что невозможность незамедлительной эксплуатации одного из шести объектов недвижимости, участвующих в едином производственном процессе, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся действующим единым имущественным комплексом по транспортной обработке грузов, не может служить основанием для правомерного отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах суды обоснованно заключили, что для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости необходим земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050818:1 площадью 28 492 кв. м, что составляет всю площадь испрашиваемого земельного участка, следовательно, отказ департамента в предоставлении данного земельного участка в аренду без торгов по указанному основанию неправомерен.

Суды верно отметили, что возможное несоответствие вида разрешенного использования объектов капитального строительства градостроительному регламенту не может ограничивать оборотоспособность земельного участка, включая его выкуп.

Исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Суды указали, что при разрешении вопроса о возможности выкупа участка должна приниматься во внимание только актуальная информация о его правовом режиме и разрешенном использовании.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не представил доказательства использования части спорного участка как участка зоны зеленых насаждений общего пользования в обоснование своего довода о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050818:1 не подлежит передаче предпринимателю в собственность в связи с тем, что часть земельного участка расположена в рекреационной зоне.

Департамент не представил объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что именно на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 планируется размещение какого-либо из перечисленных в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации объектов; представленные в материалы дела документы такие сведения не содержат.

Таким образом, суды обоснованно признали незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 13.02.2020 N 59-30-2911/14, и в качестве способа восстановления нарушенного права предпринимателя суды обязали департамент направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возложил на департамент расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение судебной экспертизы.

Довод департамента о том, что суд необоснованно взыскал с департамента судебные расходы на проведение судебной экспертизы, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Доказательства чрезмерности понесенных судебных расходов по оплате судебной экспертизы либо несоответствия объема выполненной экспертами работы стоимости предъявленного вознаграждения департамент не представил, собственную калькуляцию стоимости экспертизы не представил.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражномсуде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу N А53-30163/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин