Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 сентября 2023 г. N Ф08-9279/23 по делу N А32-2308/2022

г. Краснодар

13 сентября 2023 г.

Дело N А32-2308/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Сочигорстрой" (ИНН 2320226674, ОГРН 1142366015330) - Луговского А.В. (доверенность от 20.01.2022), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу N А32-2308/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Сочигорстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 14.10.2021 N 15821/02.01-45 решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 9188 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:7012, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лесная, 20/1, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под многоквартирным жилым домом (далее - земельный участок), о понуждении к подготовке и направлению обществу подписанного проекта договора аренды земельного участка на 3 года в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу. Заявление мотивировано нахождением на земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства со степенью готовности 18% (4 этажа, литера А) площадью 740,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:4391, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, квартал застройки микрорайона "Блиново" (далее - объект незавершенного строительства).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Общество является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, что не оспаривается сторонами. Земельный участок предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства в целях обеспечения возможности приватизации муниципального имущества, а не для завершения строительства. Ни одному из предыдущих землепользователей земельный участок не предоставлялся в аренду для завершения возведения объекта незавершенного строительства. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду и вправе требовать его однократного предоставления без проведения торгов. Соразмерность площади земельного участка эксплуатационным потребностям возводимого многоквартирного жилого дома подтверждена техническим заключением специалиста от 30.12.2022 N 116/2022. Обратное департамент не доказал.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Предыдущий собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное продление срока аренды земельного участка на три года для завершения строительства. Общество не обосновало необходимость площади земельного участка для эксплуатации возводимого многоквартирного жилого дома. Общество не представило необходимый пакет документов, в том числе подтверждающие необходимую площадь земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, наличие исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, доказанность соразмерности площади земельного участка, отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, непредоставление земельного участка для завершения строительства ни одному из предшествующих собственников объекта незавершенного строительства.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Сочи Краснодарского края от 24.11.2003 N 689/2 управление капитального строительства администрации (далее - управление) разработало проект строительства жилого квартала в микрорайоне "Блиново" Адлерского района. Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 16.01.2006 N 37 управлению разрешено строительство многоквартирного жилого дома N 1 по проекту застройки микрорайона "Блиново" на земельном участке площадью 5800 кв. м в границах проекта застройки в Адлерском районе в жилой зоне по генплану города Сочи.

Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 26.10.2007 N 1232 за управлением на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок, площадь которого составляла 18 330 кв. м в границах микрорайона "Блиново" Адлерского района для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Распоряжением главы города Сочи от 26.11.2007 N 792-р возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства закреплен на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием города Сочи "Фирма Сочикапстрой" (далее - предприятие). Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 11.02.2008 N 154 земельный участок предоставлен предприятию в аренду для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

На основании постановления главы города Сочи Краснодарского края от 15.07.2011 N 1378 предприятие приватизировано путем его преобразования в открытое акционерное общество "Агентство развития Сочи" (далее - акционерное общество). Предоставленный на основании постановления главы города Сочи от 11.02.2008 N 154 земельный участок в перечень приватизируемого имущества не включен (вошел в перечень не подлежащих приватизации объектов; приложение N 2). Департамент (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 08.10.2015 N 4900010084 аренды земельного участка до 21.09.2018.

Решением городского собрания Сочи от 30.07.2018 прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2018 - 2020 годы дополнен приложением, которым срок приватизации определен до 2020 года. До завершения срока договора аренды от 08.10.2015 N 4900010084 акционерное общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в целях обеспечения возможности приватизации расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.09.2018 по делу N 2а-4572/2018 данный отказ признан незаконным. На департамент возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка с акционерным обществом, единственным учредителем которого является муниципальное образование. Суд исходил из того, что без оформления в отношении земельного участка арендных отношений акционерное общество не может реализовать план приватизации муниципального имущества города Сочи на 2018 - 2020 годы. Департамент нарушил интересы муниципального образования города-курорта Сочи как субъекта экономической деятельности.

Во исполнение решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.09.2018 по делу N 2а-4572/2018 департамент (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 17.10.2018 N 4900010789 аренды земельного участка на 3 года. Акционерное общество приватизировало расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства.

В связи с ликвидацией акционерного общества и реализацией его имущества на проведенных 05.08.2020 торгах их победителем по одному из лотов признано общество (протокол от 05.08.2020 об определении победителя торгов по продаже имущества, принадлежащего акционерному обществу). Председатель ликвидационной комиссии акционерного общества (продавец) и общество (покупатель) заключили договоры от 17.08.2020 купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 17.10.2018 N 4900010789.

До истечения срока последнего общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения возведения объекта незавершенного строительства. Письмом от 14.10.2021 N 15821/02.01-45 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду реализации предыдущим собственником объекта незавершенного строительства права на продление договора аренды в целях завершения строительства.

В результате проведенного специалистом общества с ограниченной ответственностью "ПСФ "КапРемСтрой"" исследования подготовлено техническое заключение от 30.12.2022 N 116/2022 с выводами о том, что объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка. Площадь земельного участка является достаточной и минимально необходимой для завершения строительства принадлежащего обществу объекта. Объект незавершенного строительства соответствует выданному ранее разрешению на строительство. Состояние несущих конструкций объекта незавершенного строительства оценено как ограниченно-работоспособное.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Законодатель допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное правило продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

В судебной практике выработаны следующие правовые подходы.

Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Исключительное право не возникает в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено. Исключением из этого правила является случай приватизация объектов незавершенного строительства (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 19.03.2013 N 12668/12, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414).

Собственник расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, вправе однократно без проведения торгов приобрести такой участок в аренду на три года для завершения строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 действующей с 01.03.2015 редакции Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть также заключен без проведения торгов с собственником расположенного на таком участке объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если при этом строительство названных объектов не было завершено, то в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства подлежат продаже с публичных торгов после прекращения действия договора аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Вместе с тем, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 сформулированы правовые позиции, согласно которым земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не может быть ни предметом аукциона, ни предоставлен без проведения торгов несобственнику этих объектов. Представитель публичного собственника земельного участка в условиях прекращении аренды не может без судебного решения распорядиться такими объектами, созданными в период действия договора аренды.

Собственник объекта незавершенного строительства вправе доказывать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов, осуществляющих публичные полномочия. В целях соблюдения баланса публичных и частных необходимо устанавливать наличие (отсутствие) обстоятельств, препятствовавших завершению строительства и вводу возведенных объектов в эксплуатацию.

Если публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, собственник таких объектов вправе требовать повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения, разъяснения и правовые подходы высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Право частной собственности акционерного общества на расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства возникло в результате его приватизации. Данное обстоятельство обусловило возникновение исключительного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов у акционерного общества как у собственника этого объекта, а также у общества как у приобретателя объекта незавершенного строительства по результатам торгов.

Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, общество как собственник такого объекта вправе требовать повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

Площадь земельного участка необходима обществу для завершения строительства многоквартирного жилого дома, его ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации. Доказательства обратного департамент и администрация не представили.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу N А32-2308/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин