Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2023 г. N Ф08-9047/23 по делу N А32-57222/2022

г. Краснодар

22 сентября 2023 г.

Дело N А32-57222/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Черствова А.А. (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие заявителя - индивидуального предпринимателя Мусиенко Валерия Владимировича (ИНН 230600424694, ОГРНИП 315236100009828) и третьих лиц - администрации Ейского городского поселения Ейского района (ИНН 2306032420, ОГРН 1072306004044) и администрации Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 1022301224549), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мусиенко Валерия Владимировича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 по делу N А32-57222/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Мусиенко Валерий Владимирович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действия Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) по отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, формализованного в письме от 09.11.2022 N 52-33-16-46806/2022 (далее - письмо N 52-33-16-46806/2022), и возложении на департамент обязанности рассмотреть заявление предпринимателя от 20.10.2022 о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация Ейского городского поселения Ейского района и администрация Краснодарского края.

Решением суда от 05.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2023, в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на отсутствие в данном случае совокупности оснований для признания незаконным оспариваемого действия департамента и нарушения оспариваемым действием департамента прав и законных интересов предпринимателя.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что испрашиваемый земельный участок не ограничен в обороте. Суды не учли приказ Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 13.09.2011 N 106 "О предмете охраны и границах территории объекта культурного наследия" (далее - приказ N 106) и приказ администрации Краснодарского края от 05.05.2022 N 322-кн "Об утверждении границ и режима использования территории, а также зон охраны, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон объекта культурного наследия регионального значения "Здание Гостиного двора", 1848 г., Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Свердлова, 83 - 85, ул. К. Либкнехта, 46 - 48, ул. Ленина, 57-59, ул. Победы, 76 - 78 и внесении изменений в приказ управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 13.09.011 N 106 "О предмете охраны и границах территории объекта культурного наследия"" (далее - приказ N 322-кн), согласно которым предметом охраны объекта культурного наследия "Здание Гостиного двора, 1848 г." являются только уличные фасады, но не расположенные в этом здании помещения; принадлежащее предпринимателю на праве собственности помещение является обособленным и самостоятельным объектом недвижимого имущества, соответственно, предприниматель как собственник помещения имеет право на приватизацию земельного участка, на котором это помещение расположено. Испрашиваемый земельный участок является собственностью Краснодарского края и принадлежит предпринимателю на основании договора аренды от 19.02.2014 N 0000003326 (номер государственной регистрации 23:42:0202142:11-23/020/2019-5); согласно выписке из ЕГРН разрешенный вид использования земельного участка - "для эксплуатации магазина", согласно выписке из ИСОГД от 23.09.2020 N 24-1227/20-02-03 земельный участок полностью расположен в зоне ОД1. Суды сделали ошибочный вывод о том, что вся земля вокруг принадлежащего предпринимателю помещения является землей общего пользования и может передаваться только в аренду. Суды не учли, что департамент не указал нормативный правовой акт, на основании которого принял решение об отказе в передаче предпринимателю в собственность испрашиваемого земельного участка; формализованный в письме N 52-33-16-46806/2022 отказ не соответствует статьям 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент, администрация Ейского городского поселения Ейского района и администрация Краснодарского края не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить решение суда и постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законные и обоснованные.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя департамента, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2019 предпринимателю на праве собственности принадлежит магазин с подвальными помещениями - литер Д1, комнаты N 15, 16, литер Д7, комнаты 1, 2, 3, площадью 111,8 кв. м с кадастровым номером 23:42:0202142:380, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. К. Либкнехта, 46 - 48 (далее - спорное помещение). Спорное помещение является составной частью объекта культурного наследия "Здание Гостиного двора, 1848 г.", г. Ейск, квартал в границах улиц К. Либкнехта, 46 - 48, Свердлова, 83 - 85, Ленина, 57 - 59, Победы, 76 - 78 (далее - здание Гостиного двора).

Неоднократные обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:42:0202142:11 площадью 165 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. К. Либкнехта, N 46 - 48, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов и виду разрешенного использования - эксплуатация магазина (далее - спорный земельный участок), департаментом отклонены.

Так, письмом от 14.01.2020 N 52-743/20-33-20 департамент отказал предпринимателю в оказании услуги о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка без проведения торгов в связи с тем, что пакет документов не отвечает требованиям приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов"; письмом департамента от 09.09.2020 N 52-33-12-31629/20 предпринимателю отказано в предоставлении государственной услуги со ссылкой на то, что спорный земельный участок расположен в границах земель общего пользования; письмом N 52-33-16-46806/22 департамент отказал предпринимателю в предоставлении спорного земельного участка за плату без проведения торгов, указав на отсутствие информации, позволяющей сделать обоснованный вывод о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации (использования) объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Суды отказали в удовлетворении требований, правомерно исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Суды указали, что департамент представил доказательства, необходимые и достаточные для вывода о законности выраженного в письме N 52-33-16-46806/22 отказа предпринимателю в предоставлении в собственность спорного земельного участка. Решение департамента не противоречит положениям действующего законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации по данной категории споров.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано, что по смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункты 4, 6 статьи 11.9 Кодекса).

Земельный участок признается неделимым, если его раздел невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. В отношении такого участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Лицо, являющееся собственником отдельных помещений в здании (части здания) не обладает правом на формирование и приобретение земельного участка, на котором расположено такое здание, и помещения в котором принадлежат заявителю. Если земельный участок, образуемый по заявлению заинтересованного лица, являющегося собственником нежилого помещения в здании, остальная часть которого находится в муниципальной собственности, формируется не под зданием, в котором расположено помещение, а непосредственно под помещением заявителя, то это противоречит нормам статьи 36 (в настоящее время - статья 39.20) Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой земельный участок приобретается под зданием, сооружением, а не под их частями (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2012 N ВАС-15304/12).

Суды учли, что на испрашиваемом предпринимателем в собственность спорном земельном участке расположено спорное помещение, которое является составной частью здания Гостиного двора, и при разрешении вопроса о возможности передачи в собственность спорного земельного участка, занятого этой частью, правильно руководствовались положениями подпункта 4 пункта 5 статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, включенными в Список всемирного наследия объектами, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

В силу пункта 2 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

Как предусмотрено пунктами 2, 3 статьи 2 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), отношения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, связанные с землепользованием и градостроительной деятельностью, регулируются земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о градостроительной и об архитектурной деятельности, законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды и Законом N 73-ФЗ. Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Законом N 73-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 50.1 Закона N 73-ФЗ решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о распоряжении находящимися в государственной или муниципальной собственности объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, должно содержать сведения об отнесении объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр, или к выявленным объектам культурного наследия, о нахождении в границах земельного участка объекта археологического наследия и об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты или земельные участки, выполнять установленные Законом N 73-ФЗ требования в отношении объекта культурного наследия.

Суды исследовали обстоятельства возможного ограничения оборотоспособности спорного земельного участка и проанализировав представленные в материалы дела доказательства, в том числе архивные материалы, установили, что по адресу: г. Ейск, ул. К. Либкнехта, 46 - 48, располагается объект культурного наследия - здание Гостиного двора, который поставлен на государственную охрану решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 29.01.1975 N 63 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в Краснодарском крае", зарегистрирован в автоматизированной информационной системе ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 19.09.2017 N 105268-р "О регистрации объекта культурного наследия регионального значения "Здание Гостиного двора", 1848 г. (Краснодарский край) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - приказ N 105268-р).

Суды установили, что принадлежащее предпринимателю на праве собственности спорное помещение является составной частью объекта культурного наследия "Здание Гостиного двора, 1848 г." и представляет собою одно из помещений целого здания, часть которого расположена на спорном земельном участке.

Суды указали, что из сведений публичной кадастровой карты, приложений к приказу N 105268-р, приказа N 322-кн в части сведений о границах территории объекта культурного наследия и расположения прилегающей территории и зон охраны объекта культурного наследия усматривается, что здание Гостиного двора, в котором расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности спорное помещение, представляет собою часть единого строения (единого объекта), имеющего общие конструктивные элементы (крыша, стены и перекрытия), вплотную прилегающего к землям общего пользования (включая находящиеся в непосредственной близости автодорогу и автобусные остановки, парковую зону и т. п.). Доказательства того, что спорное помещение автономно, является самостоятельной постройкой, не являющейся частью единого строения - здания Гостиного двора, в материалах дела отсутствуют.

Суды отметили, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю на праве аренды, однако факт его формирования в целях аренды сам по себе не означает законность требования предпринимателя о приобретении спорного земельного участка в собственность.

Суды правильно исходили из того, что в силу прямого указания статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право лица на отдельное помещение в здании не влечет право на формирование отдельного земельного участка под этим помещением.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае спорный земельный участок сформирован с нарушением статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку с точки зрения земельных правоотношений здание с нежилыми помещениями в нем является единым объектом, для эксплуатации которого должен быть сформирован один земельный участок под всем зданием, без формирования под частями здания отдельных земельных участков. В противном случае разрывается единый правовой режим объекта недвижимости и земельного участка, поскольку часть земли под одним зданием формируется и участвует в гражданском обороте как предназначенная для эксплуатации отдельных помещений в этом здании, тогда как такие помещения в действительности являются конструктивной частью здания, неотделимой от него технически.

С учетом правовой позиции, высказанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2014 N 310-ЭС14-3089 относительно того, что при обращении с заявлением о предоставлении в собственность участка под частью нежилых помещений в здании заявитель должен доказать обособленность таких помещений, позволяющую определить их в качестве самостоятельного объекта недвижимости, суды мотивированно указали на отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя о передаче ему в собственность спорного земельного участка, сформированного под частью объекта культурного наследия "Здание Гостиного двора, 1848 г.", для эксплуатации принадлежащего предпринимателю на праве собственности спорного помещения, являющегося частью этого здания Гостиного двора.

Поддержав позицию департамента об отсутствии законных оснований для передачи предпринимателю в собственность спорного земельного участка, суды также учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (часть 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", отчуждению в соответствии с названным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Поскольку территории общего пользования предназначены для беспрепятственного пользования неограниченного круга лиц, то указанные участки не подлежат отчуждению и могут находиться только в государственной и муниципальной собственности и предоставляться лишь во временное пользование.

Указав, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, суды учли письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 11.07.2022, согласно которому в соответствии с Генеральным планом Ейского городского поселения Ейского района, утвержденным решением Совета Ейского городского поселения от 28.12.2011 N 35/1 (в редакции от 26.11.2021 N 32/4), спорный земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне; в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ейского городского поселения от 29.01.2013 N 52/4 (в редакции от 25.12.2020 N 20/4) спорный земельный участок расположен в границах зоны общественной застройки.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Суды также проанализировали представленные в дело фотоматериалы, схемы здания Гостиного двора и его расположения, данные публичной кадастровой карты, и обоснованно заключили, что спорный земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в собственность, поскольку расположенное на этом участке спорное помещение является частью здания Гостиного двора, которое представляет собою прямоугольное строение с нежилыми помещениями (в том числе спорным помещением), объединенными под общей крышей и имеющими общие стены (включая фасадные) и перекрытия. Здание Гостиного двора расположено в пешеходной зоне исторического центра города Ейска и по периметру окружает площадь центрального городского рынка.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали предпринимателю в удовлетворении требований о признании незаконным действия департамента по отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, формализованного в письме N 52-33-16-46806/2022, и возложении на департамент обязанности рассмотреть заявление предпринимателя от 20.10.2022 о предоставлении спорного участка без проведения торгов.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 по делу N А32-57222/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова