Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 октября 2023 г. N Ф08-8933/23 по делу N А20-4938/2022

г. Краснодар

02 октября 2023 г.

Дело N А20-4938/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) - Теуважукова С.Р. (доверенность от 16.08.2023), от третьего лица - местной администрации городского округа Нальчик - Таукова А.З. (доверенность от 10.01.2023), в отсутствие истца -индивидуального предпринимателя Маремукова Таймураза Арсеновича (ИНН 071408568526, ОГРНИП 322070000027731), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" и местной администрации городского округа Нальчик на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 по делу N А20-4938/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Маремуков Т.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент), в котором просил возложить на департамент обязанность подготовить и направить в свой адрес подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 площадью 899 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 16, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752, сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация городского округа Нальчик (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.03.2023 в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Суд указал, что ранее земельный участок предоставлен правопредшественнику предпринимателя для завершения строительства. Повторное предоставление участка в такой ситуации недопустимо в силу ограничений, закрепленных в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 решение от 31.03.2023 отменено, требования предпринимателя удовлетворены. На департамент возложена обязанность подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 площадью 899 кв. м без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752, сроком на три года. Суд апелляционной инстанции указал, что при рассмотрении дела N А20-5004/2020 установлены обстоятельства реализации предыдущим собственником того же объекта незавершенного строительства (Нотовым А.А.) права на заключение договора аренды данного земельного участка без торгов для завершения строительства. В то же время в настоящем деле основания требований предпринимателя не совпадают с делом N А20-5004/2020. Обстоятельства реализации публичным собственником земельного участка права на изъятие объекта незавершенного строительства и обращения в арбитражный суд с соответствующим иском, а также обстоятельства пропуска шестимесячного срока, в течение которого возможно такое обращение в суд (после 24.06.2019) публичного собственника земельного участка об изъятии объекта незавершенного строительства по делу N А20-5004/2020 не устанавливались. При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что после принятия судом кассационной инстанции судебного акта по делу N А20-5004/2020 публичный собственник в течение длительного времени (более шести месяцев) не реализовал право на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Указанные обстоятельства позволяют собственнику объекта незавершенного строительства претендовать на заключение без торгов договора аренды участка для завершения строительства. В целях восстановления нарушенных прав предпринимателя, а также соблюдения принципа исполнимости судебного акта апелляционный суд признал необходимым указать на обязанность департамента подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный проект договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 сроком на три года.

В кассационных жалобах департамент и администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить постановление и оставить в силе решение. Податели жалоб указывают, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание результаты рассмотрения дела N А20-5004/2020. Право на однократное продление договора аренды уже было реализовано правопредшественниками предпринимателя, поэтому основания для удовлетворения заявленных им требований отсутствовали. Продление договора аренды без проведения торгов не соответствует требованиям действующего земельного законодательства.

Отзыв на жалобы в суд округа не поступил.

В судебном заседании представители департамента и администрации на удовлетворении кассационных жалоб настаивали.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей департамента и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 29.07.2010 N 2603-A3 Фирову А.Р. предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 900 кв. м для проектирования здания магазина-кафе. Срок действия договора установлен до 01.05.2016.

На основании договора купли-продажи от 25.01.2013 Фиров А.Р. продал Нотову А.А. объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе с подвалом (6% готовности), назначение; нежилое, 1 этажный, площадь застройки 153,4 кв. м, расположенный на указанном земельном участке.

Нотов А.А. обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка в связи с приобретением объекта недвижимости по договору купли-продажи от 25.01.2013. Договор аренды от 29.07.2010 переоформлен на Нотова А.А.

В соответствии с постановлением администрации от 06.05.2016 N 897 с Нотовым А.А. заключен договор аренды данного земельного участка, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 16, под магазин-кафе, сроком на 3 года.

МКУ "Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (арендодатель) и Нотов А.А. (арендатор) 24.06.2016 заключили договор аренды N 4036-АЗ, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104018:58, вид разрешенного использования участка: под магазин-кафе, вид функционального использования участка: под магазин-кафе, на участке имеется: незавершенный строительством объект: здание магазина-кафе с подвалом. Договор заключен сроком до 23.06.2019 (т. 1, л. д. 16 - 44).

Барсоков А.А. приобрел у Нотова А.А. объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе (кадастровый номер 07.09.0102076:752) площадью 3856,4 кв. м, площадью застройки 520 кв. м, степень готовности объекта - 50% (договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019.

Барсоков А.А. 27.05.2020 обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58.

Письмом от 03.06.2020 N 45-01-06/1244 департамент отказал в предоставлении в аренду земельного участка.

Барсоков А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021 по делу N А20-5004/2020 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован реализацией заявителем права на однократное предоставление в аренду земельного участка для продолжения строительства без проведения торгов.

На основании договора от 21.12.2021 Барсоков А.А. передал в собственность предпринимателю объект незавершенного строительства на участке (степень готовности 50%; т. 1, л. д. 50 - 54).

Предприниматель 14.04.2022 обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду на три года без торгов земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 (т. 1, л. д. 120).

Письмом от 11.10.2022 департамент, указывая на состоявшуюся ранее реализацию права однократного предоставления участка в аренду для завершения строительства, отказал в удовлетворении заявления (т. 1, л. д. 121).

Предприниматель, указывая, что объект незавершенного строительства не изъят у него в установленном порядке, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае суд апелляционной инстанции установил, что после истечения срока действия договора аренды от 24.06.2016 N 4036-А3 и завершения рассмотрения судебного спора в рамках дела N А20-5004/2020 уполномоченный орган не обратился в суд с исковым заявлением порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае суд апелляционной, установив, что уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, так и после завершения судебного спора о предоставлении этого участка, сделал правильный вывод о том, что предприниматель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Наличие объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 125 - 134).

Доводы кассационных жалоб суд округа отклоняет. Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса направлены на обеспечение достройки объекта на земельном участке публичной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Правилами статьи 239.1 Гражданского кодекса в отношении объекта предпринимателя уполномоченный орган не воспользовался, объект незавершенного строительства расположен в границах спорного участка. К рассматриваемой правовой ситуации в полной мере применимо разъяснение, приведенное в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, а именно: собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В данном случае суд апелляционной инстанции при разрешении спора применил нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов, с учетом приведенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств настоящего дела (соответствующий правовой подход приведен в определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2022 N 306-ЭС22-15090).

Иные доводы подателей кассационных жалоб не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса). При рассмотрении спора представленные в материалы дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами статьи 71 Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Кодекса.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), суд округа не установил.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

От уплаты государственной пошлины по кассационным жалобам департамент и администрация освобождены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 по делу N А20-4938/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо