Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2023 г. N 16АП-1409/23 по делу N А20-4938/2022

г. Ессентуки

30 мая 2023 г.

Дело N А20-4938/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Егорченко И.Н., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шумовой Е.В., при участии представителя ИП Маремукова Таймураза Арсеновича - Панжокова Мурата Фуадовича (доверенность N 07АА0863653 от 27.05.2023), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маремукова Таймураза Арсеновича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.03.2023 по делу N А20-4938/2022 (судья Х.Н. Шогенов) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Маремукова Таймураза Арсеновича (ОГРНИП 322070000027731, ИНН 071408568526) к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик" (г. Нальчик, ОГРН 1150725001570, ИНН 0725017442) об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Маремуков Таймураз Арсенович (далее- Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик" (далее - Департамент городского имущества), в котором просит: обязать подготовить и направить в адрес Маремукова Таймураза Арсеновича подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58, площадью 899 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 16 (далее - земельный участок КН 58) без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Местная администрация г.о. Нальчик (далее - Администрация).

Решением суда от 31.03.2023 отказано в удовлетворении заявленных требований Предпринимателя.

Не согласившись с принятым решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на его необоснованность.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Департамент городского имущества и Администрация явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Департамента городского имущества и Администрации.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы представителя Предпринимателя, суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

На основании договора аренды земельного участка от 29.07.2010 N 2603-A3 Фирову Астемиру Руслановичу предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 900 кв. м, распложенный по адресу: г. Нальчик, Долинск, пр. Шогенцукова, д. 16, для проектирования здания магазина-кафе. Срок действия договора до 01.05.2016.

На основании договора купли-продажи от 25.01.2013, Фиров А.Р. продал Нотову А.А. объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе с подвалом (6% готовности), назначение; нежилое, 1 этажный, площадь застройки 153,4 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: КБР, г. Нальчик, пр. Шогенцукова, д. 16, территория Атажукинского сада. Договор купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке, Нотову А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.01.2023 сделана запись регистрации N 07-07- 01/005/2013-144. 06.05.2013.

Нотов А.А. обратился с заявлением в адрес Департамента городского имущества с просьбой предоставить в аренду земельный участок КН 588, в связи с приобретением объекта недвижимости по договору купли-продажи от 25.01.2013. Договор аренды земельного участка N 2603-A3 от 29.07.2010 переоформлен на Нотова А.А. На испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий Фирову А.Р., далее Нотову А.А. объект незавершенного строительства, строительство которого было начато в период действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с постановлением Администрации от 06.05.2016 N 897, с Нотовым А.А. заключен договор аренды земельного участка КН 58, расположенный по адресу: г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 16, под магазин-кафе, сроком на 3 года.

24.06.2016 между муниципальным казенным учреждением "Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - арендодатель) и Нотовым Артуром Аликовичем (далее- арендатор) заключен договор N 4036-АЗ аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок КН 58, вид разрешенного использования участка: под магазин-кафе, вид функционального использования участка: под магазин-кафе, на участке имеется: незавершенный строительством здание магазина-кафе с подвалом. Договор заключен сроком до 23.06.2019.

ИП Барсоков А.А. приобрел у Нотова А.А. объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе с кадастровым номером 07.09.0102076:752, площадью 3856,4 кв. м, площадь застройки 520 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 50% (договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019.

27.05.2020 ИП Барсоков А.А. обратился в департамент городского имущества с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка КН 58.

Письмом от 03.06.2020 N 45-01-06/1244 Департамент городского имущества отказал в продлении договора аренды земельного участка, в котором сообщается, что договор не может быть заключен без проведения торгов.

ИП Барсоков А.А. обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Департаменту городского имущества (далее - N А20-4938/2022), в котором просил признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка. Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован реализацией ИП Барсоковым А.А. своего права на однократное получение в аренду земельного участка для продолжения строительства. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу N А20-5004/2020 оставлены без изменения.

21.12.2021 между ИП Барсоковым А.А. (далее - продавец) и Маремуковым Таймуразом Арсеновичем (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (далее - объект, имущество), указанное в п. 1.2 договора, а покупатель обязуется выполнить все установленные настоящим договором условия и обязательства, уплатить за объект цену, предусмотренную настоящим договором. В соответствии с пунктом 1.2 договора отчуждаемое по настоящему договору имущество: нежилое 7-ми этажное (степень готовности 50%) с кадастровым номером N 07:09:0102076:752, назначение: нежилое 7-ми этажное, включая подвал, здание кафе-магазина, общей площадью 3586,4 кв. м, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Шогенцукова, д. 16, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019. Здание расположено на арендованном земельном участке КН 58.

14.04.2022 Маремуков Т.А. обратился в адрес Департамента городского имущества с заявление о предоставлении без торгов земельного участка КН 58, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752.

Письмом от 11.10.2022 (исх. N 45-ДГИиЗО-1-06/1791) Департамент городского имущества, со ссылкой на состоявшуюся ранее однократность предоставления земельного участка для завершения строительства, отказал в продлении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 4036-АЗ.

Ссылаясь на незаконность решения Департамента городского имущества, нарушающего его права (интересы), Предприниматель оспорил данное решение в судебном порядке.

При разрешении спора суд первой инстанции, руководствуясь статьями 39.6, 39.8, 39.14, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пришел к выводу, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства уже было однократно реализовано право на заключение договора аренды земельного участка без торгов, на котором расположен такой объект, для завершения строительства. Основания для предоставления Предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела апелляционный суд учитывает, что публичный собственник земельного участка КН 58 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, предоставленного однократно без торгов для завершения строительства этого объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды (24.06.2019) возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

При таких обстоятельствах, у Предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка КН 58 для завершения строительства этого объекта.

По мнению Департамента городского имущества, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что и было изложено в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем, Департаментом городского имущества и Администрацией не учтено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Департамент городского имущества, будучи публичным собственником земельного участка, в период после 24.06.2019 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, у Предпринимателя, как у собственника объекта незавершенного строительства, имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка КН 58 для завершения строительства этого объекта. Данная позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.

У суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований Предпринимателя, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела учитывает судебные акты по другому делу N А20-5004/2020 и круг обстоятельств, рассмотренных и установленных при рассмотрении названного дела.

В рамках рассмотрения дела N А20-5004/2020 установлено, что предыдущим собственником того же объекта незавершенного строительства (Нотовым А.А.) однократно было реализовано право на заключение договора аренды земельного участка КН 58 без торгов, на котором расположен этот объект, для завершения строительства.

При этом апелляционный суд учитывает, что рассматриваемые по настоящему делу обстоятельства, основания требований и доводы Предпринимателя, не совпадают в полной мере с рассмотренными обстоятельствами по делу N А20-5004/2020. Обстоятельства реализации публичным собственником земельного участка права на изъятие объекта незавершенного строительства и обращения в арбитражный суд с соответствующим иском, а также обстоятельства пропуска шестимесячного срока, в течение которого возможно было такое обращение в суд (после 24.06.2019) публичного собственника земельного участка об изъятии объекта незавершенного строительства по делу N А20-5004/2020 не были предметом рассмотрения и не устанавливались. При рассмотрении настоящего дела (А20-4938/2022) судом апелляционной инстанции эти обстоятельства рассмотрены и приняты во внимание. Также суд апелляционной инстанции отмечает, что и после вынесения судом кассационной инстанции судебного акта по делу А20-5004/2020 публичным собственником в течение длительного времени (более шести месяцев) так и не было реализовано право на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Указанные обстоятельства исследованы, доводы Предпринимателя проверены, из общедоступных источников не следует, что названные действия (обращение в суд) совершались публичным собственником земельного участка и им не опровергнуты. Таким образом, при названных обстоятельствах по настоящему делу отказ Предпринимателю в предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства незавершенного объекта не соответствует вышеуказанным положения законодательства, в связи с чем требования Предпринимателя подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. При этом право выбора способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя принадлежит суду. Способ защиты определяется на основании оценки спорных правоотношений, с учетом установленных обстоятельств, и должен отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

В целях восстановления нарушенных прав Предпринимателя, а также соблюдения принципа исполнимости судебного решения суд апелляционной инстанции суд считает необходимым указать на обязанность Департамента городского имущества подготовить и направить в адрес Предпринимателя подписанный проект договора аренды земельного участка КН 58 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 сроком на три года.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет. Поскольку государственная пошлина при обращении с заявлением в суд первой инстанции Предпринимателем не уплачена, ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а судебный акт принят в пользу заявителя, государственная пошлина за рассмотрение заявления не подлежит взысканию с ответчика.

Учитывая, что согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, понесенные Предпринимателем расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции в размере 3000р подлежат взысканию с Департамента городского имущества в пользу заявителя..

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу - удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.03.2023 по делу N А20-4938/2022 отменить, удовлетворить исковые требования ИП Маремукова Таймураза Арсеновича, обязать муниципальное казенное учреждение "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик" (ОГРН 1150725001570, ИНН 0725017442) подготовить и направить в адрес Маремукова Таймураза Арсеновича подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58, площадью 899 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Шогенцукова, 16 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 сроком на три года.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик" (ОГРН 1150725001570, ИНН 0725017442) в пользу индивидуального предпринимателя Маремукова Таймураза Арсеновича (ОГРНИП 322070000027731, ИНН 071408568526) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей за рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Цигельников И.А.

Судьи

Егорченко И.Н. Жуков Е.В.