Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2023 г. N Ф08-8891/23 по делу N А53-45383/2022

г. Краснодар

27 ноября 2023 г.

Дело N А53-45383/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от заявителя - индивидуального предпринимателя Поповьяна Владимира Саркисовича (ИНН 616700562175, ОГРНИП 307616711600023) - Чакряна А.А. (доверенность от 07.10.2022), от заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398 ОГРН, 1026103305304) - Дороженко А.А. (доверенность от 20.06.2023), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу N А53-45383/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Поповьян Владимир Саркисович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность без проведения торгов относящегося к землям населенных пунктов земельного участка общей площадью 136 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020403:ЗУ1, для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/4 (далее - спорный участок) от 01.12.2022 N 59.30-25129/4 (далее - решение N 59.30-25129/4), возложении на департамент обязанности в течение месяца с момента вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению предпринимателя от 18.11.2022, принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и направить его в адрес предпринимателя в порядке, установленном статьями 39.15 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 30.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.06.2023, признано незаконным решение N 59.30-25129/4. Суд возложил на департамент обязанность в течение месяца после вступления судебного акта в законную силу утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению предпринимателя от 18.11.2022, принять решение о предварительном согласовании предоставления спорного участка и направить его в адрес предпринимателя. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя о предоставлении ему спорного участка в собственность за плату без проведения торгов.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не установили совокупность обстоятельств для признания незаконным решения N 59.30-25129/4, поскольку отказ в удовлетворении заявления предпринимателя соответствует нормативно-правовым актам, регулирующим спорные правоотношения. Действующее законодательство не предусматривает формирования земельного участка под частью здания. При признании права собственности на объект капитального строительства, литер Б в рамках дела N А53-18799/2007 суды констатировали расположение спорного строения в границах земельного участка, предоставленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 09.06.1999 N 1291 (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:3) для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования, действие градостроительных регламентов на которую не распространяется. Согласно сведениям топографического плана по спорному участку проходят транзитные сети инженерно-технического обеспечения - водопровод и канализация. Данные обстоятельства не учтены судами при постановке вывода о незаконности решения N 59.30-25129/4.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнении к отзыву предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы, отзыва и дополнения к отзыву.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва и дополнения к отзыву, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением суда от 30.04.2008 по делу N А53-18799/2007 (с учетом исправительного определения от 08.07.2008) за индивидуальным предпринимателем Исаевым Зурабом Григорьевичем признано право собственности на кафе, литер Б, общей площадью 489, кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/4, состоящее из помещений (поименованы) (далее - спорное здание).

По договору купли-продажи от 11.04.2013 спорное здание приобретено предпринимателем. Право собственности на спорное здание c кадастровым номером 61:44:0020402:37 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) (запись о регистрации права от 06.05.2013 N 61-61-01/207/2013-402).

Спорное здание частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3 площадью 31 296 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:3 принадлежит предпринимателю на праве общей долевой собственности (308/10000 и 11/10000 долей в праве), что подтверждено выпиской из ЕГРН от 10.10.2022 N КУВИ-001/2022-178094727.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:3 и частично расположенное на нем спорное здание предприниматель использует в соответствии с их разрешенным использованием для размещения объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из расположенных на этом участке торговых мест имеет торговую площадь не более 200 кв. м; для эксплуатации объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (кафе).

Согласно представленным предпринимателем данным топографической съемки (сведения из ИСОГД департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 22.09.2022 N 59-34-2/28903) и схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории часть находящегося в собственности предпринимателя спорного здания площадью 136 кв. м расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, принадлежащего предпринимателю на праве общей долевой собственности, а именно: на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

В целях приобретения в собственность части земельного участка, на которой расположено спорное здание, для последующего формирования (путем объединения) участка под спорным зданием как единого объекта 18.11.2022 предприниматель обратился в департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив к заявлению сообщение, содержащее перечень объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с предлагаемым координатами образуемого земельного участка.

Решением N 59.30-25129/4 департамент отказал предпринимателю в предварительном согласовании предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что по результатам проведенного департаментом обследования выявлено размещение на испрашиваемом земельном участке двух одноэтажных строений, в которых размещены объекты торговли и питания. По информации департамента, границы испрашиваемого к формированию земельного участка не соответствуют конфигурации объектов недвижимости на местности, а также пересекают объекты капитального строительства, в том числе спорное здание, основная часть которого находится на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3.

По сведениям департамента, здание с кадастровым номером 61:44:0020402:37 площадью 489 кв. м, под которым формируется испрашиваемый в целях предоставления в собственность земельный участок, является трехэтажным (с учетом подземного этажа), расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3, который находится в общей долевой собственности. Данное обстоятельство, по мнению департамента, свидетельствует о несоответствии указанных в заявлении характеристик объекта права характеристикам расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка строений.

Кроме того, ввиду отсутствия сведений о местоположении границы объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020402:37 установить фактическое местоположения испрашиваемого земельного участка относительно заявленного объекта права не представляется возможным. Данные обстоятельства в силу положений, закрепленных пунктом 6 статьи 11.9, подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, послужили основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Согласно заключению департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону спорный участок расположен в границах территории общего пользования, действие градостроительных регламентов на которую не распространяется; согласно сведениям топографического плана по испрашиваемому земельному участку проходят транзитные сети инженерно-технического обеспечения - водопровод и канализация, что в силу положений, закрепленных пунктом 12 статьи 85, пунктом 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Таким образом, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного департамент принял по основаниям, указанным в подпунктах 1, 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнительно отметив, что собственник земельного участка обязан размещать объекты в пределах границ своего земельного участка, а принятие решения о предварительном согласовании в целях формировании земельного участка под частями здания действующим законодательством не предусмотрено.

Полагая свои права нарушенными, предприниматель обратился за судебной защитой в арбитражный суд.

Суды удовлетворили требования предпринимателя, сославшись на положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.3, статьи 39.14, подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, правовую позицию, сформулированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 и исходя из следующего.

Согласно приложенному техническому паспорту нежилого помещения, литер Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Лелюшенко, 19/4, спорное здание общей площадью 489 кв. м представляет собой трехэтажное нежилое здание с учетом подземного этажа (подвал) и мансарды. Право собственности на спорное здание признано решением суда по делу N А53-18799/2007, в резолютивной части которого (с учетом исправительного определения от 08.07.2008) за правопредшественником предпринимателя признано право собственности на кафе, литер Б, общей площадью 489 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/4, состоящее из множества поименованных в решении суда помещений.

Суды указали, что перечень помещений, поименованных в решении суда по делу N А53-18799/2007, полностью совпадает с помещениями спорного здания, названных в Техническом паспорте здания, выполненном Ростовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 16.07.2007. С момента признания права собственности внешние габариты спорного здания не изменялись.

Суды отметили, что испрашиваемый предпринимателем размер земельного участка общей площадью 136 кв. м соответствует минимальным требованиям, позволяет разместить спорное здание (его часть площадью 136 кв. м) и не препятствует рациональному использованию земельного участка, а образование земельного участка не нарушает требования, установленные законодательством, не нарушает права других лиц, заявленные цели использования соответствуют разрешенному виду использования земельного участка.

Отклонив довод департамента о том, что действующее законодательство не предусматривает формирование земельного участка под частью здания, суды указали, чтов данном случае требования предпринимателя направлены именно не преодоление существующего недопустимого положения, когда принадлежащее предпринимателю на праве собственности спорное здание частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, находящегося в общей долевой собственности предпринимателя. Земельный участок испрашивается для приведения сложившихся отношений по землепользованию в соответствие с требованиями закона.

Суды указали, что нормы пункта 1 статьи 11.2 и пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации дают основания для последующего объединения частей земельных участков, на которых размещено спорное здание, и образования надлежащим образом земельного участка под этим объектом.

В подтверждение фактической возможности формирования испрашиваемого участка суды сослались на представленное предпринимателем заключение кадастрового инженера Чернокалова С.Г. от 14.03.2023 N 7578, содержащее вывод о том, что спорное здание расположено в границах двух земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0020403:ЗУ1 (в соответствии с представленной предпринимателем Схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории) и с кадастровым номером 61:44:0020402:3 (Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/4).

Суды указали, что проведение процедуры утверждения схемы расположения земельного участка и предварительного согласования его предоставления предпринимателю по основанию, предусмотренному статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, позволит впоследствии объединить образованный земельный участок с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0020402:3 в один либо выделить из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3 долю предпринимателя и объединить ее с новым земельным участком. В результате таких действий устраняется несоответствие границ земельного участка и расположенного на нем объекта, что отвечает законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и правообладателя земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

В качестве правовосстановительной меры в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возложил на департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя посредством направления в его адрес в течение месяца после вступления судебного акта в законную силу утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению предпринимателя от 18.11.2022, и решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьями 39.15 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суды не учли, что спорное здание частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, принадлежащем предпринимателю на праве общей долевой собственности (308/10000 и 11/10000 долей в праве), и удовлетворив требования предпринимателя об утверждении схемы и обязании департамента предварительно согласовать предоставление земельного участка, суды не выяснили позицию остальных участников общей долевой собственности относительного такого формирования земельного участка для обеспечения предпринимателю реализации права на приобретение в собственность земельного участка, занятого спорным зданием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Суды установили, что спорное здание расположено в пределах двух земельных участков, однако согласились с позицией предпринимателя, предложившего сформировать земельный участок под частью принадлежащего ему на праве собственности спорного здания, что не отвечает законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и правообладателя земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, суды неполно исследовали основанные на пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации доводы департамента о том, что по испрашиваемому предпринимателем земельному участку проложены транзитные ети инженерно-технического обеспечения: водопровод и канализация, что препятствует приватизации земельного участка.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела суды неполно установили обстоятельства по делу и неполно исследовали доказательства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, в целях полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу N А53-45383/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова