Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2023 г. N Ф08-11939/23 по делу N А32-54220/2022

г. Краснодар

01 декабря 2023 г.

Дело N А32-54220/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Агат" (ИНН 2319025444, ОГРН 1022302830483) - Петрий Н.Г. (доверенностьот 01.09.2023), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу N А32-54220/2022, установил следующее.

ООО "Агат" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и администрацией при заключении дополнительного соглашения от 20.09.2022 к договору аренды земельного участка от 24.03.1998 N 4900000726 (далее - договор от 24.03.1998), о возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение от 20.09.2022 к договору от 24.03.1998, согласно которому пункт 2.2 договора от 24.03.1998 изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, определяется в соответствии с принципом N 7, согласно которому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Решением суда от 03.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.09.2023, требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка, изъятого из оборота и принадлежащего субъекту Российской Федерации, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа N 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582; принцип N 7); арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога для такого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для внесения изменений в заключенный между администрацией и обществом договор от 24.03.1998 в части, касающейся арендной платы, так как при заключении договора от 24.03.1998 общество согласилось с существенным его условием - размером арендной платы, основания для пересмотра которой отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи находится земельный участок площадью 3932 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:1030, расположенный по адресу: Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. Транспортная (далее - спорный земельный участок).

На спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности здание производственно-хозяйственно-складского корпуса литер А, площадью 854,4 кв. м (кадастровый номер 23:49:0101004:2767), здание административно-бытового корпуса литер А-1, площадью 343,1 кв. м (кадастровый номер 23:49:0306003:15091), здание навеса-стоянки литер Б, площадью 321,7 кв. м (кадастровый номер 23:49:0306003:15084), здание магазина с офисами литер В, площадью 1338,2 кв. м, (кадастровый номер 23:49:0306003:14135) (далее - объекты недвижимого имущества), что администрация не оспаривает.

На основании договора от 24.03.1998 (сроком действия на 49 лет), заключенного между ИЧП Свечникова М.П. "Агат" (правопредшественник общества) и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, и дополнительных соглашений от 25.06.2002, 14.02.2011 общество является арендатором спорного земельного участка, находящегося во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Администрация направила в адрес общества дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору от 24.03.1998, которым предложила внести изменение в договор от 24.03.1998 в части размера арендной платы, начиная с 27.09.2021.

Дополнительное соглашение общество не подписало и полагая, что с 12.08.2017 расчет арендной платы за спорный земельный участок следует производить исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением участка в обороте, 20.09.2022 направило в администрацию соответствующий проект дополнительного соглашения к договору аренды, определив расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Письмом от 07.10.2022 N 14737/02.01-30 администрация отказала обществу в изменении расчета арендной платы по договору от 24.03.1998, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд за судебной защитой.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога (глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа N 7 в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 правовой позиции, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта), не подлежит передаче в частную собственность; на спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Поддержав позицию общества, суды верно исходили из того, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор аренды содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того, что испрашиваемые обществом изменения такому закону соответствуют.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали обоснованным исковое требование общества о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 24.03.1998 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с принципом N 7, согласно которому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Удовлетворив заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству Российской Федерации, что не может нарушать права администрации, поскольку она, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от общества как арендатора спорного земельного участка законного установленного размера арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции мотивированно поддержал выводы суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по делу N А32-54220/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов