Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2024 г. N Ф08-14375/23 по делу N А63-17821/2021

г. Краснодар

26 февраля 2024 г.

Дело N А63-17821/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" (ОГРН 1152651030113) - Астахова А.В. (доверенность от 07.07.2021), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу N А63-17821/2021, установил следующее.

ООО "Ставсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным выраженного в письме от 11.08.2021 N 08/14-6803с решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов; о возложении на администрацию обязанности подготовить проект договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:022601:25, подписанный первым заместителем главы администрации города Ставрополя с сопроводительным письмом, содержащим уведомление о необходимости подписания заявителем договора аренды земельного участка, после подписания договора аренды земельного участка со стороны заявителя представить договор аренды земельного участка на государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 заявление общества удовлетворено. Признано незаконным решение администрации, приведенное в уведомлении от 11.08.2021 N 08/14-6803с, об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский. На администрацию и комитет возложена обязанность в течение тридцати календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества для подписания три экземпляра проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 решение 10.05.2023 отменено. По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Площадь испрашиваемого обществом земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 превышает площадь принадлежащих ему на праве собственности объектов капитального строительства. Значительная часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 (площадь 48 306 кв. м) не является необходимой для продолжения строительства принадлежащих заявителю на праве собственности объектов, расположенных на нем (площадь 68,1 кв. м и 61,6 кв. м). Не задействованная в строительстве часть спорного земельного участка может быть выделена в отдельный земельный участок, предоставление которого заявителю возможно только на общих основаниях (путем проведения торгов). Следовательно, для продолжения строительства объектов заявителю необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории существующего земельного участка). На спорном земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства: объект с кадастровым номером 26:12:022601:320 площадью 68,1 кв. м; объект с кадастровым номером 26:12:022601:319 площадью застройки 61,6 кв. м, степень готовности 8%. Доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены, срок разрешения на строительство истек, поэтому вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления в аренду без торгов всего земельного участка площадью 48 306 кв. м не подтвержден документально. Представленная в материалы дела проектная документация на строительство не подтверждает необходимость предоставления участка испрашиваемой площади, поскольку содержит сведения о предполагаемых к возведению объектах, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Общество обжаловало постановление апелляционного суда в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает, что обратился в уполномоченный орган в целях реализации своего права на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов в соответствии с правилами статьи 39.6 Земельного кодекса для продолжения строительства объектов. Вывод суда апелляционной инстанции о несоразмерности площади испрашиваемого участка не основан на нормах действующего законодательства. Указание на отсутствие разрешительной документации либо согласования проекта не соответствует обстоятельствам дела.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал, просил отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение.

Иные участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, подключение к онлайн-заседанию не обеспечили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 31.12.2004 N 6459 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, и предоставлен в аренду земельный участок площадью 48 306 кв. м, для проведения инженерных изысканий, проектирования и строительства.

В 2007 году земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 26:12:022601:25, площадь участка составила 48 306 кв. м.

18 декабря 2007 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6337 аренды данного земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ в месте планируемого размещения комплекса индивидуальных жилых домов. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен на три года - с 31.12.2004 по 30.12.2007. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 93 - 103).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2016 по делу N А63-8630/2016 договор аренды от 18.12.2007 N 6337 признан возобновленным на неопределенный срок. В ЕГРН 18.03.2019 внесена соответствующая запись.

На основании постановления администрации от 05.09.2018 N 1806 изменен вид разрешенного использования данного земельного участка с "для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов" на "блокированная жилая застройка" (т. 2, л. д. 50, 51).

Согласно сведениям ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 площадью 48 306 +/- 77 кв. м с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка", расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320 и 26:12:022601:319. Объект с кадастровым номером 26:12:022601:320 (жилой дом блокированного типа, площадью 68,1 кв. м), принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 08.10.2018 N 26:12:022601:320-26/001/2018-1). Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319, степенью готовности 8%, площадью застройки 61,6 кв. м, принадлежит на праве собственности заявителю (запись о государственной регистрации права от 03.08.2017 N 26:12:022601:319-26/001/2017-1).

29 июня 2021 года общество со ссылкой на пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 в аренду без проведения торгов, для завершения строительства.

В результате обследования специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 расположен капитальный объект ориентировочной площадью 75,6 кв. м, имеющий признаки хозяйственного объекта, который на момент обследования не использовался, а также два фундамента ориентировочной площадью 63,9 кв. м и 73,9 кв. м.

Комитет отказал обществу в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, поскольку на него наложен арест. Кроме того, заявитель не представил документы, подтверждающие необходимость эксплуатации испрашиваемого земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь расположенных на нем объектов капитального строительства.

Общество, указывая, что отказ в предоставлении участка не соответствует требованиям Земельного кодекса и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Приведенной нормой предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу. Данные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Вместе с тем, завершение возведения объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, возведение которого уже начато. Возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка по указанным основаниям связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил, что площадь испрашиваемого в аренду земельного участка (48 306 кв. м) значительно превышает площадь расположенных на нем объектов незавершенного строительства (т. 1, л. д. 44 - 56). В отсутствие доказательств того, что обществу для завершения строительства имеющихся объектов необходим весь земельный участок, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у уполномоченного органа оснований для предоставления заявителю в аренду без торгов всего испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объектов, возведение которых уже начато.

С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора судом апелляционной инстанции, доводы кассационной жалобы общества суд округа не принимает. Земельный участок формировался для размещения комплекса жилых домов блокированной застройки. Так, проектной документацией предусматривалось строительство на участке 40 двухэтажных зданий, 26 одно-двухэтажных зданий блокированного типа, одного общественного здания, а также благоустройство участка (т. 3, л. д. 11). В случае, если в результате разрешения судебного спора по делу N А63-9223/2021 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 помимо объектов, права на которые зарегистрированы, останутся также объекты незавершенного строительства габаритными размерами 8,52 м х 9,03 м (степень готовности 11%), 8,89 м х 8,98 м (степень готовности 11%), 1,94 м х 8,5 м (степень готовности 4%; т. 2, л. д. 88 - 106), площадь испрашиваемого участка (48 306 кв. м) существенно превышает площадь участка, необходимого для завершения строительства названных объектов. Это означает, что значительная часть земельного участка не только не будет использоваться для цели предоставления его в аренду, но и не будет в этот период вовлечена органом местного самоуправления в гражданский оборот и не сможет использоваться в экономически полезных целях. При этом суд округа полагает несостоятельной позицию представителя заявителя о возможности предоставления без торгов всего земельного участка. Нормы Земельного кодекса, на которые общество ссылается в обоснование своих требований, не предполагают возведение новых объектов капитального строительства на земельном участке, предоставленном заявителю для завершения строительства объекта, расположенного на таком участке. Эти нормы имеют исключительную направленность на предоставление собственнику незавершенного строительством объекта возможности (однократно, без торгов) завершить возведение такого объекта, оформить право собственности на него и ввести в хозяйственный оборот. При этом лицо, являющееся собственником объектов незавершенного строительства, возведенных на публичном земельном участке в период действия договора аренды и на основании разрешения на строительство, вправе ставить вопрос о формирования участка, на котором расположены такие объекты, площадью, необходимой для завершения их строительства, в целях получения такого участка в аренду.

Иные доводы подателя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса). При рассмотрении спора представленные в материалы дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами статьи 71 Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Кодекса. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), суд округа не установил.

Таким образом, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу N А63-17821/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов