Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 16АП-2477/23 по делу N А63-17821/2021

г. Ессентуки

10 октября 2023 г.

Дело N А63-17821/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Семенова М.У., Егорченко И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., при участии в судебном заседании представителя администрации города Ставрополя - Никитиной О.Н. (доверенность от 16.08.2023), представителя общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" - Астахова А.В. (доверенность от 07.07.2021), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис", г. Ставрополь, ОГРН 1152651030113, к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064, о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, выраженного в письме от 11.08.2021 N 08/14-6803с; об обязании подготовить проект договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:022601:25, подписанный первым заместителем главы администрации города Ставрополя с сопроводительным письмом, содержащим уведомление о необходимости подписания заявителем договора аренды земельного участка, после подписания договора аренды земельного участка со стороны заявителя представить договор аренды земельного участка на государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ставсервис" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного па адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский, выраженного в письме от 11.08.2021 N 08/14-6803с;

об обязании администрации подготовить проект договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:022601:25, подписанный первым заместителем главы администрации города Ставрополя с сопроводительным письмом, содержащим уведомление о необходимости подписания заявителем договора аренды земельного участка, после подписания договора аренды земельного участка со стороны заявителя представить договор аренды земельного участка на государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с учетом уточнений, принятых определением суда от 13.12.2022).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021 требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение администрации города Ставрополя, изложенное в уведомлении от 11.08.2021 N 08/14-6803с, подписанном заместителем главы администрации города Ставрополя, руководителем комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский. Обязал администрацию города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис", г. Ставрополь, ОГРН 1152651030113, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021 администрация города Ставрополя обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Также не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на апелляционные жалобы общество с ограниченной ответственностью "Ставсервис", ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представитель администрации города Ставрополя возражал относительно заявленного ходатайства.

Ходатайство коллегией рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Представитель администрации города Ставрополя поддерживал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" поддерживал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционным жалобам, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63-17821/2021 следует отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 31.12.2004 N 6459 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, и предоставлен в аренду земельный участок площадью 48 306 кв. м, для проведения инженерных изысканий, проектирования и строительства.

В 2007 году (29.11.2007) земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 26:12:022601:25 площадью 48 306 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

18 декабря 2007 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6337 аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ в месте планируемого размещения комплекса индивидуальных жилых домов до 30.12.2007. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 28.12.2007 (запись с номером регистрации 26-26-12/097/2007-1813).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2016 по делу N А63-8630/2016 договор от 18.12.2007 N 6337 аренды земельного участка признан возобновленным на неопределенный срок. В ЕГРН внесена соответствующая запись от 18.03.2019 с номером регистрации 26:12:022601:25-26/001/2019-3.

На основании постановления администрации города Ставрополя от 05.09.2018 N 1806 изменен вид разрешенного использования названного земельного участка с "для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов" на использование "блокированная жилая застройка".

В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552 находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320 и 26:12:022601:319.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 - жилой дом блокированного типа, площадью 68,1 кв. м, принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 08.10.2018 N 26:12:022601:320-26/001/2018-1).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319, степенью готовности 8%, площадью застройки 61,6 кв. м, также принадлежит на праве собственности заявителю (запись о государственной регистрации права от 03.08.2017 N 26:12:022601:319-26/001/2017-1).

Письмом от 09.03.2021 N 08/14-1691с комитет известил общество об одностороннем отказе от исполнения договора от 18.12.2007 N 6337 аренды земельного участка. Письмо 13.04.2021 возвращено комитету почтовым органом по истечении срока хранения.

29 июня 2021 года общество со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 в аренду без проведения торгов, для заверения строительства.

В результате обследования названного земельного участка специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета (акты от 13.04.2021, 08.07.2021) установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 расположен капитальный объект ориентировочной площадью 75,6 кв. м, имеющий признаки хозяйственного объекта, который на момент обследования не использовался, а также два фундамента ориентировочной площадью 63,9 кв. м и 73,9 кв. м.

По результатам рассмотрения заявления общества комитетом принято обжалуемое решение об отказе в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, изложенное в письме от 11.08.2021 N 08/14-6803с, поскольку земельный участок ввиду наложения ареста ограничен в обороте, а также заявителем не представлено документов, подтверждающих необходимость эксплуатации испрашиваемого земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь расположенных на нем объектов капитального строительства, что исключает возможность предоставления обществу в аренду земельного участка без проведения торгов, как собственнику объектов недвижимого имущества.

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям ЗК РФ и нарушает принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый земельный участок ранее был передан заявителю для проведения проектно-изыскательских работ и в последующем изменен на использование "блокированная жилая застройка", учитывая наличие на испрашиваемом земельном участке, принадлежащих обществу на праве собственности объектов капитального строительства, а также проектной документации на застройку земельного участка, и ранее выданного разрешения на строительство объектов недвижимости, действия комитета, изначально предоставившего земельный участок установленной площадью для вышеуказанных целей, и отказавшего в настоящее время в заключении нового договора аренды по мотиву несоответствия площади застройки площади участков, не являются законными.

Между тем суд первой инстанции не учел следующие.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Закона N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25 предоставлялся обществу для завершения (продолжения) строительства неоднократно.

Постановлением главы города Ставрополя от 31.12.2004 N 6459 земельный площадью 48 306 кв.м с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский в кв. 552 предоставлен ЗАО "Ставсервис" (в настоящее время - ООО "Ставсервис") в аренду сроком на 3 года для проведения проектно-изыскательских работ и строительства.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2016 N А63-8630/2016 указанный договор аренды признан продленным на неопределенный срок.

Как следует из данного решения первоначально общество обратилось в суд с требованиями о признании отказа администрации города Ставрополя от 19.07.2016 N 09/15-4925 в предоставлении ООО "Ставсервис" муниципальной услуги "Предоставление земельных участков в аренду для завершения строительства без проведения торгов" в отношении земельного участка, площадью 48 306 кв.м, с кадастровым номером 26:12:022601:25. Определением арбитражного суда от 13 сентября 2016 года к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты уточненные требования.

Таким образом, суд считает, что общество воспользовалось правом на однократную пролонгацию на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено.

Поэтому на общество не могут быть распространены нормы, предоставляющие собственнику объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Кроме того, 09.03.2021 в соответствии с ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации комитетом направлено в адрес ООО "Ставсервис" уведомление N 08/14-1691с об отказе от договора аренды от 18.12.2007 N 6337 в отношении указанною земельного участка в одностороннем порядке и прекращении действия данного договора по истечении трехмесячного срока с даты получения уведомления арендатором.

По истечении трехмесячного срока, установленного действующим законодательством, договор аренды от 18.12.2007 N 6337 расторгнут в порядке ч. 2 ст. 610ГКРФ.

Данный односторонний отказ в судебном порядке не оспорен.

Следует также отметить, что в соответствии с нормами, установленными статьей 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, при которых предоставление земельных участков осуществляется без проведения торгов, в том числе, собственникам объектов незавершенного строительства, зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на земельном участке.

Частью 1 ст. 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25 с случае предоставления его ООО "Ставсервис" на основании заявления от 29.06.2021 N 301-451762 приведенным выше критериям не соответствует: площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь принадлежащих ООО "Ставсервис" на праве собственности объектов капитального строительства.

Значительная часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 (площадь 48 306 кв.м) не является необходимой для продолжения строительства принадлежащих на праве собственности заявителю объектов недвижимого имущества, расположенных на нем (площадью 68,1 и 61,6 кв.м).

Не задействованная в строительстве часть спорного земельного участка может быть выделена в отдельный земельный участок, предоставление которого заявителю возможно только на общих основаниях (путем проведения торгов).

Таким образом, для продолжения строительства заявителю необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории существующего земельного участка).

Вывод о том, что для завершения строительства может быть предоставлен только необходимый и достаточный для этого земельный участок соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016 по делу N А53-21286/2014, от 01.03.2017 по делу N А63-1962/2016, от 30.10.2017 А63-10762/2015, от 08.11.2018 N А63-9534/2017).

В рамках настоящего дела суд первой инстанции установил, что на спорном земельном участке расположено два объекта незавершенного строительства: объект недвижимого имущества (кадастровый номер 26:12:022601:320), площадью 68.1 кв. м; объект незавершенного строительства (кадастровый номер 26:12:022601:319), площадью застройки 61,6 кв. м, степенью готовности 8%.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

Согласно проектной документации, она предусматривает строительство комплекса индивидуальных жилых домов.

Однако в рассматриваемом случае на участке находятся два объекта объект недвижимого имущества (кадастровый номер 26:12:022601:320), площадью 68.1 кв. м; объект незавершенного строительства (кадастровый номер 26:12:022601:319), площадью застройки 61,6 кв. м, степенью готовности 8%.; доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены, срок разрешения на строительство истек, поэтому вывод суда о необходимости предоставления в аренду без торгов земельного участка площадью 48 306 кв. м не подтвержден документально.

Представленная в материалы дела проектная документация на строительство, не подтверждают необходимость предоставления участка испрашиваемой площади, поскольку содержат сведения о предполагаемых к возведению объектов, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 данной статьи).

Довод заявителя со ссылкой на имеющийся проект застройки спорного земельного участка подлежит отклонению, поскольку указанный проект не был согласован в установленном законом порядке с комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, также он отсутствует в деле правоустанавливающих документов на объект с кадастровым номером 26:12:022601:319 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Таким образом, суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения дела, что в силу пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения и принятия нового судебного акта, которым в удовлетворении заявления надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу N А63- 17821/2021 отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" (ОГРН 1152651030113) отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

М.У. Семенов И.Н. Егорченко