Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 мая 2024 г. N Ф08-1954/24 по делу N А32-47971/2022

г. Краснодар

20 мая 2024 г.

Дело N А32-47971/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Вязовой Карины Андреевны (ИНН 121513457833, ОГРНИП 310236702700016) - Черновой Ю.А. (доверенность от 20.04.2023), в отсутствие ответчиков - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу N А32-47971/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Вязовая Карина Андреевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и администрацией по договору аренды земельного участка площадью 371 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204007:9, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 13, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для реконструкции и эксплуатации блока бытового обслуживания (далее - спорный участок) от 28.10.1998 N 4900001171 (далее - договор N 4900001171) в части расчета арендной платы; о возложении на муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента обязанности внести в договор аренды N 4900001171 следующие изменения: пункт 2.2 договора изложить в редакции "Размер годовой арендной платы с 12.08.2017 устанавливается в размере ставки земельного налога 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204007:9", пункт 2.4 договора изложить в редакции "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка и ставки земельного налога. При этом арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами"; в случае снятия с земельного участка ограничений в его приватизации либо отмены или соответствующего изменения Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), размер арендной платы подлежит определению на иных условиях (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.12.2023, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды спорного участка, ограниченного в обороте и принадлежащего субъекту Российской Федерации, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа N 7, предусмотренного постановлением N 582 (далее - принцип N 7); арендная плата за спорный участок не может превышать размер земельного налога для такого земельного участка. Иное означает грубое нарушение прав лица на внесение арендной платы за используемый им земельный участок, находящийся в ограниченном обороте, в размере, исчисляемом в соответствии с постановлением N 582.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе предпринимателю в удовлетворении требований. По мнению подателей жалобы, в настоящем деле предприниматель заявил требования по основаниям, аналогичным основаниям, ранее заявляемым им в рамках дела N А32-35235/2021, по которому имеется вступивший в законную силу судебный акт. В рассматриваемом деле предприниматель предпринял попытку в рамках нового судебного спора переоценить вывод суда по делу N А32-35235/2021 о недействительности (ничтожности) договора N 900001171, что недопустимо в силу закона. Изменение правового обоснования заявленных требований не свидетельствует о том, что вновь поданное заявление не является тождественным ранее рассмотренному в рамках другого дела, по итогам которого состоялся судебный акт, вступивший в законную силу. Иная правовая квалификация предпринимателем исковых требований не означает предъявление новых требований.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ТОО "Иней" (арендатор) заключен договор аренды спорного участка от 28.10.1998 N 1171 сроком действия до 01.08.2047.

Дополнительным соглашением от 20.03.2003 номер договора от 28.10.1998 изменен с "1171" на "4900001171". Дополнительным соглашением от 13.01.2005 пункт 1.1 договора N 4900001171 изложен в новой редакции в связи с присвоением спорному участку кадастрового номера 23:49:0204007:9. Правообладателем спорного участка является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 08.09.2010 N 23-23-50/073/2010-059. В результате уступки прав 08.12.2011 права и обязанности по договору N 4900001171 перешли к предпринимателю. На спорном участке расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание площадью 583,5 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204004:1032).

В соответствии с пунктами 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.05.2021 к договору N 4900001171 размер годовой арендной платы с 18.12.2020 устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-154/20 и составляет 513 007 рублей в год.

Полагая, что с 01.01.2018 расчет арендной платы за спорный участок следует производить исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением спорного участка в обороте, 29.08.2022 предприниматель направил в администрацию предложение о внесении изменений в договор N 4900001171 в части определения размера арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Письмом от 21.09.2022 N ОИ-7763/22 администрация отказала предпринимателю в изменении расчета арендной платы по договору N 4900001171, указав также, что решением суда от 16.05.2022 по делу N А32-35235/2021 договор N 4900001171 признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд за судебной защитой.

При разрешении настоящего спора суды правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившей в силу с 12.08.2017) в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

В силу норм главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты арендная плата подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа N 7 в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 правовой позиции, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что спорный участок является ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта), не подлежит передаче в частную собственность; на спорном участке расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект недвижимого имущества (нежилое здание общей площадью 583,5 кв. м), что администрация и департамент не оспаривают.

Поддержав позицию предпринимателя, суды верно исходили из того, что применительно к заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков арендная плата за эти участки является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов. Соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения судебного акта договор аренды содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того, что испрашиваемые предпринимателем изменения соответствуют закону.

Установив, что в силу подпункта 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 (в редакции решения от 25.10.2017) ставка земельного налога в отношении спорного участка установлена в размере 0,85% от кадастровой стоимости спорного участка, суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателя.

Доводы кассационной жалобы о тождестве исков по настоящему делу и делу N А32-35235/2021, и попытке предпринимателя в рамках нового судебного спора преодолеть вывод суда по делу N А32-35235/2021 о недействительности (ничтожности) договора N 900001171, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, правильно указавшего, что содержащийся в мотивировочной части решения суда от 16.05.2022 по делу N А32-35235/2021 вывод о недействительности (ничтожности) договора N 900001171 и последующих дополнительных соглашений к нему не имеет преюдициального значения для настоящего спора, поскольку в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные решением суда, но не их правовая оценка.

Поскольку договор N 4900001171 заключен Комитетом по управлению имуществом города Сочи, что соответствовало его компетенции, правовые основания для вывода о недействительности (ничтожности) данной сделки отсутствуют, на что указал суд округа в постановлении от 10.07.2023 по делу N А32-58641/2022, отказав администрации в удовлетворении исковых требований к предпринимателю о применении последствий недействительности (ничтожности) договора N 900001171 путем погашения (аннулирования) регистрационной записи от 16.11.2005 N 23-23-50/046/2005-194.

Суд апелляционной инстанции мотивированно отклонил довод о тождестве предмета иска по настоящему делу и предмета иска по делу N А32-35235/2021, указав, что в рамках дела N А32-58641/2022 предметом спора являлось внесение изменений в дополнительное соглашения к договору N 4900001171, а в рамках настоящего дела предметом спора является внесение изменений непосредственно в договор N 4900001171.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателя, правомерно претендующего на применение принципа N 7 при исчислении арендной платы за спорный участок по договору N 4900001171.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации и департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу N А32-47971/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова