Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2024 г. N Ф08-3215/24 по делу N А32-19673/2022

г. Краснодар

31 мая 2024 г.

Дело N А32-19673/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Раздольненское" (ИНН 2319009450, ОГРН 1022302832155), ответчиков - администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024 по делу N А32-19673/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Раздольненское" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации (далее - департамент) о понуждении к пересчету арендной платы по договору от 28.10.1998 N 4900001176 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (далее - договор аренды, земельный участок), ее установлению в размере ставки земельного налога 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024, департамент присужден к направлению обществу подписанного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об установлении годовой арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка (110 381 400 рублей по состоянию на 01.01.2023) и ставки арендной платы в размере земельного налога (0,5 процента кадастровой стоимости по состоянию на момент объявления резолютивной части решения от 27.07.2023) и сумме 551 907 рублей. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок передан обществу в аренду без проведения торгов. Арендная плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен. Земельный участок, находящийся в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, ограничен в обороте. Расположением на ограниченном в обороте земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости детерминирована предельная годовая арендная плата в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Заключая договор аренды и дополнительные соглашения, предприниматель согласился с их существенными условиями, возражения относительно установленного размера арендной платы не выразил. Земельный участок находится в муниципальной собственности. Ежегодная арендная плата определена на основании отчета независимого оценщика. Договором аренды общество не уполномочено на изменение условия о размере арендной платы. Основания изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 28.10.1998 договор аренды земельного участка для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы до 01.10.2047 (пункт 2.1). Арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативного регулирования (пункт 2.4).

На основании решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 N 97 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является арендодателем по договору аренды. Дополнительным соглашением от 27.10.2021 годовая арендная плата установлена на основании отчета оценщика 26.05.2021 N 03-05-41/21 в размере 2 235 368 рублей.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30.11.2007 (запись с номером регистрации 23-23-19/051/2007-072). Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 08.05.2009 (запись с номером регистрации 23-23-19/031/2009-452). По сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи, земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта города Сочи (письмо от 02.02.2023 N 23/01/25030860405394807).

На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности нежилые здания и сооружения столярных цехов с кадастровыми номерами 23:49:0301011:2759, 23:49:0301011:2757, 23:49:0301011:2761 площадью 405,6 кв. м, 478,3 кв. м, 134 кв. м, склада с кадастровым номером 23:49:0301011:2763 площадью 121 кв. м, здания с кадастровым номером 23:49:0301011:2762 площадью 265,5 кв. м, бытовых помещений с кадастровым номером 23:49:0301011:2758 площадью 152,2 кв. м, конторы с кадастровым номером 23:49:0301011:2764 площадью 448,8 кв. м, проходной с кадастровым номером 23:49:0301011:2765 площадью 10 кв. м и гаражей с кадастровым номером 23:49:0301011:2760 площадью 374,3 кв. м (далее - нежилые здания, сооружения).

Общество, ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, направило в департамент с сопроводительным письмом от 31.03.2022 проект дополнительного соглашения от 30.03.2022 N 1 об установлении размера годовой арендной платы в размере земельного налога. Департамент от подписания проекта дополнительного соглашения уклонился.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.02.2023 N КУВИ001/2023-25398912 кадастровая стоимость земельного участка в размере 110 381 400 рублей утверждена 26.09.2022, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022 и подлежит применению с 01.01.2023.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законом или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование о понуждении к заключению (изменению) договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7 Земельным кодексом Российской Федерации).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена применимость регулируемой арендной платы к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, в случаях согласования сторонами договора связи изменения размера арендной платы с изменением подлежащих применению к их отношениям нормативных актов или предоставления договором арендодателю права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и доведения соответствующего волеизъявление до арендатора.

По смыслу приведенного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения рассмотрение заявления собственника объекта недвижимости о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для уполномоченных органов является обязательным. Если орган уклоняется от направления проекта соответствующего соглашения заявителю, последний вправе заявить иск о понуждении к заключению такого соглашения.

Стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в числе которых с 12.08.2017 значится принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. В этом случае при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названного принципа в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399). Если установленный в нормативном правовом акте размер арендной платы выше размера, указанного в названном принципе, арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" признаются ограниченными в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещается их предоставление в частную собственность.

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона (30.12.2013).

В Определении от 27.09.2018 N 2369-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям.

Приказом Министерства здравоохранения РСФСР от 21 октября 1969 г. N 297 утверждены границы округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи (приложения 1, 2, 3). Постановлением Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров-Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи - особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов тяжелой, легкой, фармацевтической, пищевой, строительной промышленности, а также сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, установлена (пункт 2.5) В момент объявления резолютивной части обжалуемого решения суда первой инстанции данная ставка составляла 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка. Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.09.2023 N 130 эта ставка увеличена до 0,8 процента.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Земельный участок является ограниченным в обороте в связи с его расположением в границах особо охраняемой природной территории, созданной до 30.12.2013. Общество как собственник расположенных на земельном участке зданий, сооружений ограничен в приобретении этого участка в собственность. Размер арендной платы для него не может превышать нормативно установленный предел в размере земельного налога.

Нарушенные права общества подлежат восстановлению путем корректировки арендной платы (внесения изменений в договор аренды). Годовая арендная плата должна самостоятельно рассчитываться департаментом с учетом действующей в соответствующий период налоговой ставки, что необходимо учесть при подготовке дополнительного соглашения к договору аренды.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанций о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024 по делу N А32-19673/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов