Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 октября 2024 г. N Ф08-7795/24 по делу N А15-6379/2022

г. Краснодар

28 октября 2024 г.

Дело N А15-6379/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ИН-ХОЛДИНГ" (ИНН 0553002602, ОГРН 1190571000476) - Чжан Ирины Владимировны (доверенность от 24.07.2024, адвокат), в отсутствие истца - администрации сельского поселения "село Авадан" (ИНН 0553001655, ОГРН 1080523000480), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИН-ХОЛДИНГ" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024 по делу N А15-6379/2022, установил следующее.

Администрация сельского поселения "село Авадан" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Ледел - ЮФО" (наименование изменено на ООО "ИН-ХОЛДИНГ"; далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор от 05.03.2019 N 10 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420 площадью 20 000 кв. м;

- аннулировать в ЕГРН запись о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420 площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Докузпаринский район, с. Авадан;

- вернуть уплаченную арендную плату в размере 5300 рублей, перечисленную 21.06.2022 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федеральное государственное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (т. 1, л. д. 1), управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан (т. 2, л. д. 116).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.02.2024 (резолютивная часть от 19.01.2024), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024, исковое заявление удовлетворено частично. Признан недействительным договор от 05.03.2019 N 10 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420 площадью 20 000 кв. м (2 га), заключенный администрацией и обществом. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суд указал, что решение служит основанием для аннулирования в ЕГРН записи от 13.05.2019 N 05-07-000093:420-05/188/2019-2 о регистрации права аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды заключен с нарушением установленного порядка, поэтому является недействительным (ничтожным). Ничтожная сделка не может быть расторгнута в судебном порядке. Запись в ЕГРН об аренде в пользу общества подлежит исключению из реестра. Заявление общества о применении исковой давности суды отклонили.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что в нарушение положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд первой инстанции принял к рассмотрению измененные требования, имеющие другие предмет и основание. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускаются. Судебные инстанции неправильно рассмотрели заявление общества о применении исковой давности, исчислять которую необходимо с момента начала исполнения сделки. Администрация пропустила трехлетний срок исковой давности, о применении которой заявило общество. Данное обстоятельство служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует изменить.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование сельского поселения "село Авадан" Докузпаринского района Республики Дагестан (арендодатель) и общество (арендатор) 05.03.2019 заключили договор аренды N 10, согласно которому обществу в аренду предоставлен земельный участок площадью 20 000 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:07:000093:420, находящийся по адресу: с. Авадан, Докузпаринский район, Республика Дагестан.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 04.03.2019 по 04.02.2068 на 48 лет и 11 месяцев. Размер арендной платы за участок составил 2000 рублей в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором в год один раз, в срок до 31 декабря, путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2.).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения при использовании арендатором земельного участка способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3).

Судебные инстанции установили, что земельный участок передан арендатору по акту от 05.03.2019 для использования "под строительство завода" (т. 1, л. д. 16).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем в ЕГРН внесена запись от 13.05.2019 N 05:07:000093:420-05/188/2019-2 (т. 1, л. д. 49).

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя по договору обязательств (в части своевременного внесения арендной платы), обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании долга по арендной плате.

При производстве по делу в суде первой инстанции администрация уточнила исковые требования и просила признать недействительным договор аренды, аннулировать в ЕГРН сведения о наличии обременения в виде аренды в пользу общества, возвратить обществу перечисленную им арендную плату (т. 1, л. д. 152, 153; т. 2, л. д. 33).

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункты 1 - 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев заключения договора аренды публичного земельного участка без проведения торгов.

В частности, подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в применимой редакции) допускал возможность предоставления без торгов земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

По требованиям о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности срок исковой давности для стороны сделки составляет три года со дня начала ее исполнения. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) содержит разъяснения о том, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда это образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 4).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

В статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, что государственная регистрация права на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения этого права (обременения). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (обременения), которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о возможности оспаривания зарегистрированного обременения путем признании его отсутствующим. Такой иск применим в случаях, когда регистрационная запись нарушает право заявителя, которое не может быть защищено путем его признания, истребования имущества из чужого незаконного владения или реституции.

Иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения. При этом специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в отсутствии необходимости доказывания факта такого владения, исключающего владение иных лиц. При признании отсутствующим права в отношении находящегося в публичной собственности земельного участка учитывается особенность владения публичного собственника, не отождествляемого с физическим пребыванием на участке органов соответствующего публично-правового образования.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В пункте 7 постановления Пленума N 43 приведена квалификация требования о признании права отсутствующим как разновидности негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.

При рассмотрении настоящего дела суды установили, что договор аренды с обществом заключен с нарушением установленного порядка (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для предоставления участка в аренду обществу без торгов (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса), отсутствуют. Из материалов дела не следует, что на момент заключения арендной сделки планируемое обществом строительство в установленном порядке отнесено к инвестиционным проектам, либо имелось распоряжение высшего должностного лица субъекта Российской Федерации о размещении соответствующего объекта. Таким образом, выводы судов о недействительности (ничтожности) заключенного сторонами договора аренды являются верными.

В то же время при производстве по делу в суде первой инстанции общество заявило о применении исковой давности (т. 2, л. д. 66, 67).

По уточненному требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, поступившему в суд 10.04.2023 (т. 1, л. д. 150), администрация (сторона сделки) пропустила срок исковой давности, о применении которой заявил ответчика. С момента начала исполнения договора аренды (не позднее даты его государственной регистрации - 13.05.2019; т. 1, л. д. 49) и до момента обращения администрации в суд прошло более трех лет. Пропуск срока исковой давности служит самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении соответствующей части иска. Следовательно, в удовлетворении иска в части признания недействительным договора от 05.03.2019 N 10 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420 следует отказать (пункт 1 статьи 181, пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, названный земельный участок свободен от застройки, доступ к нему не ограничен, деятельность на нем не ведется (т. 2, л. д. 46 - 51). Следовательно, спорный земельный участок не может считаться выбывшим из владения представляемого администрацией публично-правового образования. У истца отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в наличии права муниципальной собственности на него. В данном случае признание отсутствующим зарегистрированного в пользу ответчика обременения в виде аренды в отношении земельного участка (аннулирование записи в ЕГРН) является единственно возможным способом защиты прав публичного муниципального собственника. Исковая давность, о применении которой заявил ответчик, на такое требование не распространяется.

Для восстановления прав публично-правового образования, представляемого истцом, необходимо аннулировать в ЕГРН запись об аренде в пользу ответчика, что влечет исключение из данного реестра соответствующей регистрационной записи. Названное требование администрации подлежит удовлетворению.

Ссылка ответчика на противоречивое поведение администрации в данном случае не влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Распоряжение земельным участком, относящимся к публичной собственности, должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства, при соблюдении публичных интересов. Уполномоченный орган обязан обеспечить соблюдение процедуры предоставления земельных участков аренду. С учетом установленных обстоятельств отсутствуют условия со ссылкой на статью 10 и пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса считать требования администрации недобросовестным поведением. Правовая позиция относительно действия названных норм применительно к защите публичного интереса сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414.

Довод подателя кассационной жалобы о допущенном судами нарушении норм процессуального права в данном случае не может служить основанием для отмены решения и постановления.

По смыслу части 1 статьи 49 Кодекса не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования (абзац пятый пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Администрация при подаче уточненных требований фактически изменила предмет и основание иска. Названные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению и разрешены по существу.

В то же время это нарушение норм процессуального права в данном случае не может служить достаточным основанием для отмены в полном объеме принятых по делу судебных актов (часть 3 статьи 288 Кодекса).

В пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" (далее - постановление Пленума N 13) указано, что наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. В постановлении об отмене судебных актов и о направлении дела на новое рассмотрение в связи с нарушением или неправильным применением судами норм процессуального права суду кассационной инстанции необходимо указывать названные нарушения и мотивы, в силу которых суд считает, что они привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

При производстве по делу в суде первой инстанции уточненные требования администрации приняты к производству, длительный период рассматривались, разрешены по существу; ответчик участвовал в судебных заседаниях, представлял возражения по доводам истца, заявил о применении исковой давности. Кроме того, согласно абзацу 1 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" вопросы, связанные с соблюдением порядка заключения договора аренды (действительности договора), входили в предмет доказывания и по требованию о расторжении арендной сделки.

С учетом изложенного допущенное нарушение норм процессуального права не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления. В свою очередь, неправильное применение судами норм материального права об исковой давности влечет необходимость изменения судебных актов.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 32 постановления Пленума N 13 суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

Поскольку фактические обстоятельства дела суды первой и апелляционной инстанций установили, дополнительного исследования доказательств не требуется, суд округа считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить обжалуемые судебные акты с удовлетворением требования администрации об аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды, внесенной на основании ничтожного договора аренды от 05.03.2019 N 10. В удовлетворении иска в части признания недействительным договора аренды необходимо отказать.

В остальной части основания для отмены (изменения) принятых по делу судебных актов у суда округа отсутствуют.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса в любом случае основаниями для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024 по делу N А15-6379/2022 изменить. Абзацы второй, третий и четвертый резолютивной части решения от 02.02.2024 изложить в следующей редакции:

"Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 13.05.2019 N 05-07-000093:420-05/188/2019-2 о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью "Ледел-ЮФО" (ИНН 0553002602, ОГРН 1190571000476) в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000093:420, внесенную на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 05.03.2019 N 10.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Настоящее решение служит основанием для исключения соответствующих сведений из Единого государственного реестра недвижимости".

В остальной части решение от 02.02.2024 и постановление от 27.05.2024 по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Авдякова И.В. Сидорова