|
21 октября 2025 г.
|
Дело N А32-30435/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Резник Ю.О., судей Истоменок Т.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Альфа СтройКомплект"" - Васадзе Г.В. (доверенность от 31.01.2025), от исполняющего обязанности конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" Адамова Николая Викторовича - Останина Д.А. (доверенность от 21.06.2025), от Таракановой Ю.В. - Баженова И.А. (доверенность от 28.03.2023), от Авдояна Миши Карамовича, от Габадзе Сергея Гивиевича, от Гавриловой Светланы Владимировны, от Кривойвана Николая Петровича, от Куртбейдинова Хубедина Сеиталиевича, от Мавлютова Раиля Бикитдиновича, от Мавлютовой Ирины Насибулловны, от Мартыненко Галины Ивановны, от Тараненко Зинаиды Алексеевны, от Зинченко Светланы Николаевны, от Гайворонского Игоря Алексеевича - Тютиной А.А (доверенности от 04.04.2023, от 12.05.2023, от 19.04.2023, от 27.03.2023, от 23.03.2023, от 21.03.2023, от 23.05.2023, от 08.08.2024, от 22.02.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Альфа СтройКомплект"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу N А32-30435/2017 (Ф08-5225/2025), установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Юг-ГарантСтрой" (далее - должник) ООО "Специализированный застройщик "Альфа СтройКомплект"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав должника на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК "Мультиплекс Кино" с находящимися на них неотделимыми улучшениями в виде объектов незавершенного строительства, прав должника на проектную документацию, включающую внесенные в нее изменения, прав должника на предъявление требований к участникам строительства, а также о намерении исполнить обязательства должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (уточненные требования).
Определением от 26.12.2022 требование общества о передаче ему прав и обязанностей должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 выделено в отдельное производство, в остальной части требования удовлетворены частично. Суд передал обществу с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику, следующее имущество должника: земельный участок общей площадью 10 952 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства; права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка общей площадью 10 952 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100; право требования к участникам долевого строительства, включенным в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений, частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объеме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения; право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений; обязательства должника перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений должником в размере 906 060 764 рублей 24 копеек. Суд также установил сумму, необходимую для погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, в размере 3 500 тыс. рублей с возложением на общество обязанности погашения данной задолженности путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет должник; признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства.
Постановлением апелляционного суда от 05.03.2023 определение от 26.12.2022 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства. Апелляционный суд в данной части указал, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.
После вынесения апелляционного постановления от 05.03.2023 в суд апелляционной инстанции поступила апелляционная жалоба Гайворонского И.А. с ходатайством о восстановлении процессуального срока на обжалование определения суда от 26.12.2022.
Постановлением апелляционного суда от 22.08.2023, оставленным без изменения постановлением суда округа от 31.10.2023, Гайворонскому И.А. восстановлен срок на обжалование определения от 26.12.2022, апелляционное постановление от 05.03.2023 отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб Гайворонского И.А. и кредиторов по требованиям о передаче нежилых помещений.
Постановлением апелляционного суда от 22.03.2024 определение суда от 26.12.2022 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства. Апелляционный суд в данной части указал, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. Апелляционный суд также дополнительно установил стоимость прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства (двадцатидвухэтажный пятисекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю - обществу, в размере 1 308 198 684 рублей. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.
Постановлением суда округа от 09.07.2024 постановление апелляционного суда от 22.03.2024 отменено в части установления стоимости прав застройщика, в отмененной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в апелляционный суд.
В остальной части постановление от 22.03.2024 оставлено без изменения.
При новом рассмотрении постановлением апелляционного суда от 10.07.2025 определение от 26.12.2022 изменено. Установлена стоимость прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: г. Краснодар ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю, в размере 1 711 996 086 рублей.
Установлено, что соотношение стоимости земельного участка, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: г. Краснодар ул. Уральская, д. 100, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по адресу: г. Краснодар ул. Уральская, д. 100, составляет 805 935 321 рубль 76 копеек.
На общество возложена обязанность перечислить на специальный банковский счет должника разницу между стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, в размере 805 935 321 рубля 76 копеек.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда в части установления соотношения стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по адресу: г. Краснодар ул. Уральская, д. 100, и направить спор в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Податель жалобы ссылается на то, что в нарушение положений статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) судом апелляционной инстанции соотношение встречных представлений определено неверно; расчет соотношения должен быть произведен только после формирования реестра требований участников долевого строительства в окончательной форме. Отсутствие сформированного в окончательной форме реестра требований кредиторов в отношении жилых помещений лишает возможности суд и участников процесса произвести достоверный расчет соотношения стоимости имущества к размеру обязательств. Указывает, что при определении соотношения стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства необходимо учитывать убытки нового застройщика в виде реального ущерба, для определения размера которых суд апелляционной инстанции должен был перейти к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, заключение экспертов от 15.04.2025 N 887-А неправомерно принято апелляционным судом в качестве надлежащего доказательства.
В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден Адамов Н.В.
Решением от 17.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Адамова Н.В.
Общество обратилось в суд с заявлением о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Из заявления следует, что общество имеет намерение стать приобретателем прав застройщика как в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, так и в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1373.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьей 223 Кодекса и статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12; далее - постановление от 12.03.2013 N 15510/12).
Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под участником строительства понимается также физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.
В соответствии с подпунктами 2, 4 и 7 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участника строительства о передаче жилых помещений, машино-мест или нежилых помещений площадью менее 7 кв. м (например, требование об исполнении договора долевого участия в натуре) приравниваются по своему статусу к денежным требованиям такого участника, вытекающим из факта расторжения договора долевого участия. Пунктом 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность погашения денежных требований участников строительства посредством предоставления жилого помещения, машино-места или нежилого помещения в качестве отступного.
По смыслу правовой позиции, приведенной в постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.
В соответствии с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве в случае передачи имущества должника - застройщика (земельного участка, построек и т.п.) новому застройщику (как в рассматриваемом случае) либо фонду вместе с ним подлежат передаче обязательства должника перед участниками строительства. В этом случае новый правообладатель активов несостоятельного застройщика несет равную ответственность перед участниками строительства как по денежным требованиям, так и по требованиям об исполнении договора долевого участия в натуре.
В соответствии с положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве при удовлетворении заявления приобретателя прав застройщика и передачи ему земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями вопрос о рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок имеет существенное значение для определения разницы, предусмотренной пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, и подлежит обязательному разрешению по данной категории споров.
Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика также указываются сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 названного Закона.
Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, апелляционный суд удовлетворил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для установления рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 100, и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 площадью 10 952 кв. м, без учета всех ограничений и обременений по состоянию на 17.10.2022.
Согласно заключению эксперта от 15.04.2025 N 887-А рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства составляет 1 711 996 086 рублей без учета НДС и 2 015 195 905 рублей с учетом НДС.
Из пояснений экспертов следует, что данные, содержащиеся в первоначально представленном отчете от 22.08.2022 N ЮК-22/123, позволяют провести оценку степени готовности объекта исследования; актуальными данными о технических характеристиках исследуемого объекта ими приняты данные, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2024 N 23-43-160/2024.
В результате сопоставления представленных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2024 N 23-43-160/2024 данных и фактических характеристик, в т.ч. фотообзора, объекта исследования, эксперты пришли к выводу о том, что сведения, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, не соответствуют его параметрам на дату оценки. Для подтверждения данного решения эксперты привели фотообзор объекта исследования, представленный в отчете от 22.08.2022, который свидетельствует об отсутствии части пристроенных коммерческих помещений.
Эксперты указали, что нa дату оценки (17.10.2022) объем прав застройщика описывается действующим приказом от 23.12.2016 N 514 "О внесении изменений в разрешение на строительство N RU23306000-3656-p от 15.10.2014 наименование объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 100" Корректировка 2" (далее - приказ N 514); фактическое состояние исследуемого объекта капитального строительства рассматривается как соответствующее указанному приказу.
Рассмотрев доступную рыночную информацию и возможность применения сравнительного подхода в отношении объекта исследования, эксперты пришли к выводу, что информация о сделках с аналогичными объектами (незавершенными строительством многоквартирными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянкой) на открытом рынке не установлена. Это не только не позволяет провести соответствующий расчет сегодня, но и не позволяло участникам сделки, ознакомившись с аналогичными предложениями, принимать решение о совершении сделки по состоянию на дату оценки; на рынке отсутствует информация о сделках и предложениях с жилыми помещениями, нежилыми помещениями или машино-местами в рассматриваемом жилом доме, или жилых домах с сопоставимой "историей" и наличием неопределенности в сроках завершения строительства; использование рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в жилых комплексах, строящихся без нарушения сроков, признано некорректным, поскольку, помимо стандартных скидок к стоимости, применяемой на этапах незавершенного строительства, в данном случае требуется определение отношения потенциальных участников рынка к объектам с высокими рисками, связанными со сроками строительства, а в некоторых случаях и с самим фактом завершения строительства; объективная информация для определения фактических показателей рыночных корректировок или обоснованные предпосылки для прогнозирования подобных корректировок отсутствуют; первоначальный застройщик не имеет возможности вернуть свои вложения путем распродажи помещений по отдельности; потенциальный покупатель не имеет возможности приобрести аналогичный объект путем приобретения отдельных помещений.
Сравнительный подход, по мнению экспертов, может быть применен исключительно для расчета стоимости земельного участка, т.к. рынок земельных участков в г. Краснодаре является достаточно развитым, и имеется возможность собрать необходимый и д
