Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2014 г. N Ф07-3508/14 по делу N А56-63084/2012

24 июня 2014 г.

Дело N А56-63084/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Стародубцевой В.В. (доверенность от 30.12.2013), Боглачевой Л.И. (доверенность от 27.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб" Воробьева О.Л. (доверенность от 12.11.2012), Компанец В.В. (доверенность от 14.01.2013), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Проволоцкого В.В. (доверенность от 09.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2013 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-63084/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб", место нахождения: 192102, Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 51, ОГРН 1037835047953 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным бездействие КУГИ в части ненаправления Обществу копии решения об условиях приватизации арендуемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д. 12, лит. А, пом. 3-Н, незаконным, и обязать КУГИ направить Обществу названные документы;

- обязать КУГИ заключить с Обществом договор от 19.03.2012 купли-продажи арендуемого помещения с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных заявителем в соответствии с проектом общества с ограниченной ответственностью "Штрих", согласованным с КУГИ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151 (далее - ГУИОН), и общество с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки", место нахождения: 190020, Санкт-Петербург, ул. Циолковского, д. 9, лит. А, корпус 2, ОГРН 1047800018507 (далее - Центр оценки).

Суд первой инстанции решением от 14.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2014, обязал КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 9 935 983 руб., определенной исходя из рыночной стоимости объекта в размере 14 410 000 руб. за вычетом 4 474 017 руб. стоимости неотделимых улучшений с рассрочкой платежа на три года (12 кварталов) на прочих условиях проекта договора, направленного КУГИ истцу; в остальной части заявленных требований отказал; взыскал с КУГИ в пользу Общества 15 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 14.10.2013 и постановление от 05.03.2014 и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает на следующее: требование об обязании КУГИ заключить с Обществом договор от 19.03.2012 купли-продажи помещения с использованием рыночной стоимости в соответствии с протоколом разногласий от 16.04.2012 не подлежит удовлетворению по причине пропуска срока на обращение в суд для урегулирования спора, возникшего при заключении договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); поскольку сторонами не было достигнуто соглашения о существенном условии договора купли-продажи - цене выкупаемого имущества, и учитывая пропуск заявителем месячного срока на обращение в суд, договор считается незаключенным, а заявитель - утратившим преимущественное право на приватизацию помещения; суды сделали неправильный вывод о том, что стоимость выполненных Обществом ремонтных работ в арендованном помещении была согласована с КУГИ; Общество не обращалось в КУГИ с заявлением о согласовании производства неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58); КУГИ согласовал сам факт проведения указанных работ, а объем и стоимость затрат не оценивал; суды необоснованно взыскали с КУГИ судебные расходы по проведению экспертизы, поскольку заключением эксперта была подтверждена цена выкупа, предложенная ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители КУГИ и ГУИОН поддержали доводы жалобы, а представители Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Цент оценки извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых решения и постановления проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.06.2005 заключили договор N 15-А003143 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 156,2 кв.м с кадастровым номером 78:3011:1:45:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д. 12, лит. А, сроком до 18.07.2009 в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2006 N 2.

Впоследствии договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 28.04.2011 стороны уточнили, что предметом аренды является встроенное нежилое помещение 3-Н площадью 150,2 кв.м с кадастровым номером 78:7:3011:1:45:2, расположенное по указанному адресу.

Общество 29.07.2011 обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявление получено КУГИ 29.08.2011.

КУГИ 30.12.2011 издал распоряжение N 3867-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская, д. 12, лит. А, пом. 3-Н", пунктом 1.1.2 которого цена продажи определена в размере 14 400 000 руб. на основании отчета об оценке ГУИОН N 31-8-0150 (535)-2011.

Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по поручению КУГИ 19.03.2012 вручило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 14 400 000 руб. Общество подписало данный договор с протоколом разногласий, полученным КУГИ 17.04.2012, в котором указало цену выкупа нежилого помещения в размере 6 308 400 руб.

Посчитав протокол разногласий отказом от заключения договора купли-продажи, КУГИ распоряжением от 05.07.2012 N 1319-рз признал утратившим силу распоряжение от 30.12.2011 N 3867-рз.

Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд, ссылаясь на то, что отказ КУГИ в реализации заявителем преимущественного права выкупа является необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости помещения по состоянию на 29.08.2011 (дата получения КУГИ заявления Общества выкупе) и стоимости неотделимых улучшений на ту же дату, пришли к выводу о том, что размер выкупной цены арендуемого помещения подлежит определению с учетом стоимости неотделимых улучшений, равной 4 474 017 руб., производство которых было согласовано с КУГИ, и обязали КУГИ заключить с истцом договор купли-продажи спорного помещения по цене 9 935 983 руб., определенной исходя из рыночной стоимости объекта, равной 14 410 000 руб., за вычетом 4 474 017 руб. стоимости неотделимых улучшений.

Суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Общество, право которого на приобретение арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, подтверждено материалами дела, в ответ на предложение КУГИ заключить договор купли-продажи выразило согласие на приобретение в собственность названного помещения, однако при заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупа объекта.

Довод КУГИ о том, что в результате недостижения сторонами соглашения о цене договора купли-продажи заявитель утратил преимущественное право выкупа нежилого помещения, противоречит положениям Закона N 159-ФЗ и основан на ошибочном толковании правовых последствий подписания договора с протоколом разногласий. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Поскольку в силу Закона N 159-ФЗ арендованное имущество подлежит приватизации по рыночной стоимости, суд первой инстанции для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения и произведенных Обществом неотделимых улучшений по состоянию на дату получения КУГИ заявления Общества о реализации преимущественного права назначил проведение экспертизы.

В качестве допустимого доказательства по делу суд первой инстанции принял заключение экспертизы комиссии экспертов общества с ограниченной ответственность "Бюро экспертиз", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 29.08.2011 составила без учета налога на добавленную стоимость 14 410 000 руб., а стоимость неотделимых улучшений на ту же дату составила 4 474 017 руб. Лица, участвующие в деле не заявили обоснованных возражений против результатов названной экспертизы.

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям названного Кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя, в обязательном порядке засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом N 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Суды обеих инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, в том числе письмо от 02.04.2009 N 1015-15, которым КУГИ согласовал Обществу проведение перепланировки спорного помещения в соответствии с проектом общества с ограниченной ответственность "Штрих", где указаны вид и стоимость работ, акт от 17.12.2009 приемки межведомственной комиссией при администрации Петроградского района Санкт-Петербурга законченного строительством объекта, пришли к выводу о том, что неотделимые улучшения произведены заявителем с согласия арендодателя, не были зачтены в счет арендной платы, поэтому их стоимость, определенная экспертом на дату получения КУГИ заявления о выкупе, подлежит зачету в счет выкупной цены нежилого помещения.

Кассационная инстанция считает, что суды, всесторонне и полно исследовав представленные в дело доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно обязали КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 9 935 983 руб., определенной с учетом стоимости неотделимых улучшений.

В связи с удовлетворением требования Общества об обязании КУГИ заключить договор купли-продажи помещения суд первой инстанции правомерно по правилам статьи 110 АПК РФ взыскал с КУГИ в пользу Общества расходы, понесенные им на оплату одной из экспертиз по делу.

Доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А56-63084/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева