Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июня 2014 г. N Ф07-3677/14 по делу N А66-8210/2012

30 июня 2014 г.

Дело N А66-8210/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области Бильсон Е.Ю. (доверенность от 19.05.2014); от общества с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР" Щегловой Е.А. (доверенность от 10.01.2014),

рассмотрев 24.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.11.2013 (судья Рощупкин В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-8210/2012,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315 (далее - Управление), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР", место нахождения: 117218, Москва, Новочеремушкинская ул., д. 21, корп. 1, ОГРН 1047796062830 (далее - Общество), о взыскании 14 170 698 руб. задолженности по арендной плате по договору от 08.05.2007 аренды земельного участка за период с января по июнь 2012 года (по срокам оплаты 15.04.2012 и 15.07.2012) и 767 635 руб. 26 коп. пеней, начисленных на основании пункта 7.1 данного договора за период с 16.04.2012 по 24.07.2012.

Общество заявило встречный иск о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка от 08.05.2007 - расчета арендной платы на 2012 год на сумму 29 550 180 руб., выполненного Управлением на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "РИЭЛСТЕЙТ" (далее - ООО "РИЭЛСТЕЙТ") от 10.04.2013 N М03-04/13 "Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012".

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "РИЭЛСТЕЙТ".

Решением от 07.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2014, исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Управления взыскано 2417 руб. 57 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска отказать.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

ООО "РИЭЛСТЕЙТ" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 08.05.2007 Управление (арендодатель) и федеральное государственное унитарное предприятие "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" (далее - Предприятие; арендатор) подписали договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в федеральной собственности, площадью 90349,8 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300015:0026, расположенного по адресу: Тверская область, г. Тверь, пос. Мамулино, для использования в целях строительства жилого дома сроком до 04.05.2056.

Согласно пункту 4.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору.

Годовая арендная плата за земельный участок на момент заключения определена сторонами в размере 1 208 784 руб. в год на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы от 26.04.2007 N 044з-07, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Тред-ЮНИОН" (пункт 4.1 договора, приложение к договору).

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет. В случаях, указанных в пункте 4.3 договора, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия внесения, размер арендной платы, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными актами.

Согласно пункту 4.4 договора арендная плата вносится частями:

не позднее 15.04 - _ годовой суммы;

не позднее 15.07 - _ годовой суммы;

не позднее 15.10 - _ годовой суммы.

В соответствии с пунктом 5.4.7 договора арендатор обязан получить расчет арендной платы на текущий год у арендодателя в срок до 1 февраля текущего года. При неисполнении данной обязанности арендодатель направляет арендатору расчет арендной платы на текущий год почтой, при этом считается, что арендатор извещен о размере арендной платы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

На основании договоров от 08.08.2007 и 16.10.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли сначала к обществу с ограниченной ответственностью "Инфортекс", а потом к ответчику.

Договоры переуступки заключены с согласия Управления и зарегистрированы в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи земельного участка от 16.10.2007 земельный участок передан Обществу.

На основании отчета от 26.04.2007 N 044з-07 арендодатель производил расчет арендной платы за 2007 - 2011 годы.

Письмом от 30.03.2012 N 2124-05 Управление направило арендатору расчет арендой платы за 2012 год, произведенный на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.11.2011 N 028-11/11, подготовленного ООО "РИЭЛСТЕЙТ". Согласно указанному расчету размер годовой арендный платы на 2012 год составил 46 706 922 руб.

За 2012 год Общество дважды перечислило арендную плату в размере 302 196 руб. (платежные поручения от 12.04.2012 N 243 и от 18.09.2012 N 432).

Считая, что у арендатора образовалась задолженность по платежам, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Не согласившись с расчетом арендой платы за 2012 год, Общество заявило встречный иск.

Суды установили, что сумма арендной платы за 2012 год, указанная в оспариваемом приложении к договору аренды, не соответствует пункту 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила). В связи с этим суды пришли к выводу об отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате, внесенной в прежнем размере.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок, находится в собственности Российской Федерации, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 21.08.2006 серии 69 АА N 877614.

Пунктом 2 Правил предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития, и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ ее определения. Согласно пункту 6 Правил в остальных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости.

Согласно пункту 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Применительно к пунктам 6 и 10 Правил ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации применяется по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена рыночная оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

При таких обстоятельствах Управлению при расчете арендной платы следовало применять ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая существовала на начало календарного года (01.01.2012), в котором меняется размер арендной платы. Согласно Указаниям Центрального банка Российской Федерации от 23.12.2011 на 01.01.2012 ставка составляла 8% годовых.

Между тем в оспариваемом расчете применена ставка рефинансирования по состоянию на 01.01.2007 (11% годовых).

Кроме того, отчет ООО "РИЭЛСТЕЙТ" N М03-04/13 составлен 10.04.2013, то есть спустя более года после начала спорного периода.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что приложение к договору с расчетом арендной платы на 2012 год противоречит действующему законодательству (статье 65 ЗК РФ, статье 424 ГК РФ, Правилам) и поэтому является недействительным.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Поскольку Общество полностью внесло арендные платежи на 15.04.2012 и 15.07.2012 исходя из прежнего расчета, суды не установили оснований для взыскания задолженности.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка правомерно начислена только за период с 17.07.2012 по 24.07.2012 (8 дней) в связи с просрочкой внесения арендной платы по сроку 15.07.2012.

Довод жалобы о том, что суды, руководствуясь разъяснениями писем Минэкономразвития России от 03.12.2010 и 27.12.2010, пришли к неправомерному выводу об использовании ставки рефинансирования на 01.01.2012, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права.

Довод о применении к отношениям по аренде земельного участка регулируемой арендной платы не опровергает судебных выводов.

Как видно из содержания судебных актов, суды учитывали принципы экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы, установленные Правилами, а также позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09.

Довод о том, что суды необоснованно отклонили отчет от 10.04.2013 N М03-04/13, направлен на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

Ссылка Управления на невозможность своевременно произвести расчет на 2012 год по вине арендатора, который до 22.11.2012 не заявлял об уменьшении площади арендуемого земельного участка, несостоятельна.

Вывод судов о нарушении арендодателем пункта 5.4.7 договора не привел к принятию неправильного судебного решения

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 07.11.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 по делу N А66-8210/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина