Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 мая 2011 г. N Ф07-3198/11 по делу N А56-8974/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 января 2013 г. N Ф07-3198/11 по делу N А56-8974/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Хомяковой Ю.Н. (доверенность от 14.01.2011) и Шустовой Д.Н. (доверенность от 29.12.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Арго" Гагаева В.П. (доверенность от 12.01.2011), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй" Кондратьева Е.В. (доверенность от 01.03.2011),

рассмотрев 28.04.2011 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А56-8974/2010 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - ООО "Арго") о сносе самовольной постройки площадью 1 885,9 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, литера К (с учетом уточнений исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй" (далее - ООО "Монтаж-Строй"), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), общество с ограниченной ответственностью "Инсайт" (далее - ООО "Инсайт"), общество с ограниченной ответственностью "Арсиной" (далее - ООО "Арсиной"), общество с ограниченной ответственностью "Петербургская торгово-промышленная компания" (далее - ООО "ПТПК") и Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба).

Суд исключил ООО "Арсиной" и ООО "Инсайт" из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в связи с их реорганизацией в форме присоединения к ООО "Арго".

Решением от 30.09.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 01.02.2011 решение от 30.09.2010 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Монтаж-Строй", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 01.02.2011 и оставить в силе решение от 30.09.2010. Податель жалобы считает, что факт самовольного строительства в форме реконструкции спорного здания доказан и подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств. Также ООО "Монтаж-Строй" считает требование КУГИ о сносе всего спорного здания правомерным и соответствующим положениям статей 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 01.02.2011 и оставить в силе решение от 30.09.2010.

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН просит удовлетворить кассационные жалобы ООО "Монтаж-Строй" и КУГИ

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Арго" просит оставить в силе постановление от 01.02.2011, считая его обоснованным и законным.

В судебном заседании представители ООО "Монтаж-Строй" и КУГИ поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах. Представитель ГУП ГУИОН поддержал доводы "Монтаж-Строй" и КУГИ. Представитель ООО "Арго" просил оставить кассационные жалобы без удовлетворения.

Служба надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Фонд имущества Санкт-Петербурга (продавец) и открытое акционерное общество "ГАЙОТ" (покупатель) заключили договор купли-продажи на основании конкурса от 10.03.1993 N 1800, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает государственное имущество - центральное конструкторское бюро технологического оборудования (ЦКБТО), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23. Согласно Акту оценки стоимости зданий и сооружений ЦКБТО по состоянию на 01.07.1992 (л.д.72-7, т.3), который является приложением к указанному договору, в состав приватизированного имущественного комплекса вошло здание с инвентарным номером 10013 - "котельная К N 6" 1988 год ввода в эксплуатацию и "корпус N 6 котельная" 1964 года ввода в эксплуатацию.

В результате ряда сделок ООО "АРГО" стало собственником нежилого здания котельной площадью 1 379,9 кв.м с кадастровым номером 78:3170:0:117 этажностью от одного до трех этажей, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, литера К, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АА N 373354.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:7:3170:43 площадью 927 кв.м.

ООО "Арго" арендует указанный земельный участок для использования под котельную по договору от 24.10.2003 N 15-ЗК001201, заключенному с КУГИ. Срок аренды - до 10.10.2052. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

КУГИ обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на следующее. ООО "Арго", являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:7:3170:43, осуществило незаконную реконструкцию здания котельной, в результате которой площадь строения увеличилась с 1 379,9 кв.м до 1 885,9 кв.м, также изменилась площадь застройки земельного участка, собственником которого является Санкт-Петербург. В связи с этим здание котельной, по мнению истца, подлежит сносу в порядке статьи 222 ГК РФ.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, сделав вывод о том, что ООО "Арго" без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию здания котельной, в результате которой создан новый объект, имеющий иные технические характеристики, значительно отличающиеся от первоначальных, в связи с этим спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

При этом суд исходил из следующего: на основании определения суда от 18.06.2010 ГУП ГУИОН провело обследование спорного здания котельной и составило план здания по состоянию на 02.07.2010, согласно которому выявлено изменение границ строения в трехмерном пространстве; в части строения литеры К4 ведется строительство, в части литеры К5 расположена котельная, основное использование оставшейся части здания - административное; площадь строения составляет 1 885,9 кв.м без учета строящейся части здания; со стороны дома 23 литера Е по ул. Профессора Попова к зданию осуществлена пристройка К7, а со стороны дома 23, литера А площадь застройки территории увеличена за счет увеличения части К5; изменились внешние границы здания, надстроен четвертый этаж (письмо ГУП ГУИОН от 07.07.2010 N 991). Кроме того, на запрос суда Служба сообщила о том, что имело место изменение площадей спорного объекта в связи с частичным изменением внешних границ объекта, изменением количества этажей в связи с возведением четвертого этажа и устройства второго света, что свидетельствует о его реконструкции (письмо от 27.07.2010 N 06-10-5044/10-Н). При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил суду документы, свидетельствующие о том, что объект может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, суд пришел к выводу о том, что иск КУГИ подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд решение от 30.09.2010 отменил, в иске отказал. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что представленные ГУП ГУИОН и Службой документы об увеличении площади застройки по состоянию здания на 2010 год не подтверждают осуществление ответчиком самовольной реконструкции, поскольку в технической инвентаризации спорного объекта за 2000 год, с которой велось сравнение, отсутствуют сведения о здании котельной 1988 года ввода в эксплуатацию. Кроме того, апелляционный суд указал на то, что снести самовольно реконструированный объект недвижимого имущества возможно только при условии, что данный объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, истец не представил таких доказательств, тем самым заявив требование несоразмерное последствиям нарушения его прав.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что решение от 30.09.2010 и постановление апелляционного суда от 01.02.2011 подлежат отмене по следующим основаниям.

В предмет доказывания по предъявленным КУГИ требованиям входит установление факта реконструкции спорного здания. Суд первой инстанции признал данный факт установленным, поскольку представленные в дело доказательства подтверждали, по мнению суда, изменение технических характеристик здания котельной по состоянию на 2010 год по сравнению с данными технической инвентаризации объекта, проведенной в 2000 году.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что увеличение площади здания котельной до 1 885,9 кв.м, зафиксированное в 2010 году, объясняется обмером одновременно двух зданий котельной (1964 и 1988 года постройки), в то время как в 2000 году была проведена техническая инвентаризация лишь одного здания (1964 года постройки), имеющего площадь 1 379,9 кв.м.

Между тем указанный вывод апелляционного суда не основан на доказательствах. Так в материалах дела отсутствуют документы, содержащие описание здания котельной 1988 года постройки и его технические характеристики. Из объяснений представителей ГУП ГУИОН следует, что здание котельной 1988 года постройки никогда не учитывалось как самостоятельный объект. В документах, отражающих состав приватизированного имущества ЦКБТО, оба здания указаны под одним инвентарным номером. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает недостаточно обоснованным вывод апелляционного суда о том, что технические характеристики спорного здания котельной по состоянию на 2010 год не могут служить подтверждением изменения спорного объекта в период после инвентаризации 2000 года.

Поскольку для правильного разрешения спора существенное значение имеет надлежащая проверка факта изменения параметров объекта капитального строительства - спорного здания котельной, а также установление характера таких изменений и причин их возникновения, связанные с этим обстоятельства подлежат дополнительному исследованию.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить, что представляет собой здание котельной 1988 года постройки, где оно расположено, каким образом учитывалось при технической инвентаризации; установить какие конкретно градостроительные параметры спорного здания котельной изменились в результате предполагаемой реконструкции, по каким причинам и когда произошли указанные изменения.

Кроме того, кассационная инстанция считает необходимым указать суду на следующее.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Из приведенного толкования статьи 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении настоящего дела суду, прежде всего, надлежит установить, возник ли в результате самовольной реконструкции (в случае подтверждения данного факта) новый объект. Из обстоятельств данного дела следует, что само по себе изменение параметров здания не может расцениваться в качестве единственного и достаточного подтверждения факта возникновения нового объекта без надлежащего исследования характера таких изменений, анализа конструктивной и функциональной связи самовольно реконструированных частей здания с первоначально существовавшим объектом.

Поскольку истцом заявлено требование о сносе самовольно реконструированного объекта, в случае подтверждения в хоте судебного разбирательства факта незаконной реконструкции суду надлежит установить, можно ли привести спорный объект в состояние, существовавшее до проведения работ по его реконструкции. При этом невозможность приведения объекта в ранее существовавшее состояние в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать истец, так как на это обстоятельство он ссылается как на обоснование своего требования о сносе постройки.

Учитывая, что для надлежащего исследования указанных обстоятельств могут потребоваться специальные знания суду следует обсудить вопрос о назначении экспертизы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А56-8974/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева П.Ю. Константинов