Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2011 г. N Ф07-3202/11 по делу N А56-11194/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 мая 2012 г. N Ф07-3202/11 по делу N А56-11194/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Трио" Федорова Д.Н. (доверенность от 18.05.2011); от государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Розановой И.Н. (доверенность от 13.12.2010), Баулина П.Б. (доверенность от 13.12.2010),

рассмотрев 07.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2010 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Мельникова Н.А.) по делу N А56-11194/2010,

установил

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трио" (далее - Общество) о взыскании 481 373 руб. 77 коп. задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.11.2004 N 64.

Решением от 27.07.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.01.2011, в иске отказано.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 3.9 указанного договора аренды (в новой редакции) арендная плата может быть изменена Учреждением в одностороннем порядке путем направления арендатору соответствующего уведомления.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор 01.11.2004 N 64 аренды нежилого помещения N 21-А общей площадью 438,6 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, 3-я Красноармейская улица, дом 5/6, литера А. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2004 N 1).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 5 665,25 у.е. (включая НДС).

В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение от 09.01.2006, дополнив договор аренды пунктом 3.9 следующего содержания: "начиная с 01.11.2009 размер и порядок внесения арендной платы по договору устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством и доводится до арендатора путем письменного уведомления не позднее 01.10.2009".

Дополнительное соглашение от 09.01.2006 зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 24.10.2008.

Учреждение направило Обществу уведомление от 23.09.2009 N 68-01-394 об изменении размера арендной платы, согласно которому с 01.11.2009 размер месячной арендной платы составляет 346 932 руб. 60 коп. (без учета НДС).

Претензией от 23.09.2009 N 68-01-395 арендодатель потребовал от арендатора погасить возникшую задолженность по арендной плате.

Так как требование претензии не было выполнено, Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске, придя к выводу, что условия договора аренды не позволяют арендодателю изменить величину арендной платы в одностороннем порядке без заключения сторонами двухстороннего соглашения. Апелляционный суд опроверг указанный вывод, однако в иске также отказал на том основании, что направленное ответчику уведомление от 23.09.2009 не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что решение от 27.07.2010 и постановление от 25.01.2011 подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ изменение, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) передача федерального недвижимого имущества в аренду должна осуществляться на основании конкурса с определением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке.

Согласно пункту 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества. Для проверки соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности экспертизу отчета об оценке проводит Росимущество или его территориальный орган в рамках осуществления полномочий собственника федерального имущества.

Учреждение представило в суд апелляционной инстанции отчет об оценке рыночной стоимости права пользования за переданное в аренду помещение.

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09 (далее - постановление N11487/09), в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате изменения уполномоченным органом нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Из содержания соглашения от 09.01.2006 следует, что стороны договорились о разовом изменении арендной платы; новая арендная плата устанавливается с 01.11.2009 арендодателем в соответствии с действующим законодательством и доводится до сведения арендатора путем письменного уведомления не позднее 01.10.2009.

На основании изложенного кассационная инстанция соглашается с выводом апелляционного суда, опровергающего вывод суда первой инстанции о недопустимости изменения арендной платы по договору от 01.01.2004 N 64 в одностороннем порядке путем направления уведомления.

Вместе с тем кассационная инстанция считает неправильным вывод апелляционного суда о невозможности применения к спорным правоотношениям постановления N 11487/09 и считает, что в пункте 3.9 стороны установили механизм определения арендной платы, в связи с чем направленное ответчику уведомление не является новым изменением условий договора аренды, не требует дополнительного согласования со стороны ответчика и государственной регистрации.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; проверить правомерность указанного в уведомлении от 23.09.2009 размера арендной платы, установив, на основании каких нормативных актов на момент направления указанного уведомления определялся размер арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью; исследовать представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности, дать им надлежащую правовую оценку; с учетом установленных фактических обстоятельств и при правильном применении норм материального права вынести законный и обоснованный судебный акт; распределить между лицами, участвующими в деле, судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 по делу N А56-11194/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова