Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 мая 2012 г. N Ф07-3202/11 по делу N А56-11194/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Баулина П.Б. (доверенность от 12.03.2012), Розановой И.Н. (доверенность от 12.03.2012); от общества с ограниченной ответственностью "Трио" Зюмина Д.Б. (доверенность от 12.09.2011), Карпычевой Н.С. (доверенность от 12.09.2011),

рассмотрев 29.05.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трио" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-11194/2010,

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трио" (далее - Общество) о взыскании 481 373 руб. 77 коп. задолженности по арендным платежам по договору аренды от 01.11.2004 N 64.

Решением от 27.07.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.01.2011, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2011 указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 13.10.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.01.2012, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 13.10.2011 и постановление от 17.01.2012, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2004 N 64 аренды нежилого помещения N 21-А общей площадью 438,6 кв.м, расположенного в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, 3-я Красноармейская улица, дом 5/6, литера А. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2004 N 1).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 5 665,25 у.е. (включая НДС).

В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение от 09.01.2006, дополнив договор аренды пунктом 3.9 следующего содержания: "начиная с 01.11.2009 размер и порядок внесения арендной платы по договору устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством и доводится до арендатора путем письменного уведомления не позднее 01.10.2009".

Дополнительное соглашение от 09.01.2006 зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 24.10.2008.

Учреждение направило Обществу уведомление от 23.09.2009 N 68-01-394 об изменении размера арендной платы, согласно которому с 01.11.2009 размер месячной арендной платы составляет 346 932 руб. 60 коп. (без учета НДС).

Претензией от 23.09.2009 N 68-01-395 арендодатель потребовал от арендатора погасить возникшую задолженность по арендной плате.

Так как требование претензии не было выполнено, Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

При повторном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ изменение, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Из содержания соглашения от 09.01.2006 следует, что стороны договорились о разовом изменении арендной платы; новая арендная плата устанавливается с 01.11.2009 арендодателем в соответствии с действующим законодательством и доводится до сведения арендатора путем письменного уведомления не позднее 01.10.2009.

Размер задолженности по арендной плате по договору определен истцом исходя из размера арендной платы, указанного в уведомлении истца от 23.03.2009, направленном во исполнение пункта 3.9 договора аренды, которым стороны договора установили механизм определения арендной платы.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) передача федерального недвижимого имущества в аренду должна осуществляться на основании конкурса с определением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке.

Согласно пункту 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества. Для проверки соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности экспертизу отчета об оценке проводит Росимущество или его территориальный орган в рамках осуществления полномочий собственника федерального имущества.

Новый размер арендной платы определен истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) спорным объектом недвижимости; в суд представлено письменное мотивированное мнение Росимущества по результатам рассмотрения отчета.

Таким образом, установленный размер арендной платы соответствует положениям действовавших на момент направления уведомления нормативных актов - статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156).

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате изменения уполномоченным органом нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Направленное ответчику уведомление не является новым изменением условий договора аренды и не требует ни дополнительного согласования с ответчиком, ни государственной регистрации, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требование Учреждения о взыскании задолженности обоснованно по праву и размеру.

Доводы жалобы являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Довод о том, что оценка стартового размера арендной платы может быть проведена только до заключения спорного договора аренды, основан на неправильном толковании норм материального права.

Ссылка на получение уведомления истца после прекращения действия норм, в соответствии с которыми произведено изменение размера арендной платы, не имеет правового значения. Более того, факт позднего получения не подтверждается представленными доказательствами.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 по делу N А56-11194/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трио" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин