Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2011 г. N Ф07-12513/10 по делу N А21-5534/2010

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 октября 2010 г. N Ф07-12513/2010 по делу N А21-5534/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 30.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 по делу N А21-5534/2010 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ренессанс Капитал", место нахождения: 123317, Москва, Пресненская наб., д. 10, ОГРН 1027710010778 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Калининградская Инвестиционная Корпорация", место нахождения: 107045, Москва, Луков пер., д. 10, ОГРН 1033902815407 (далее - Корпорация), о понуждении к заключению договора купли-продажи гостевой автостоянки (литера III) для торгового дома "Центральный" площадью 3768 кв.м с кадастровым номером 39:39-01/165/2007-919, расположенной по адресу Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 20, по цене 149 044,7 доллара США.

Корпорация обратилась в суд со встречным иском о признании незаключенным раздела XI договора аренды гостевой автостоянки с преимущественным правом выкупа от 01.08.2007 N 2/Э/ДАА.

Решением от 19.11.2010 иск Компании удовлетворен, во встречном иске отказано.

Корпорация обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Боголепов Виталий Сергеевич, не привлеченный к участию в деле, обратился в апелляционный суд с жалобой на решение от 19.11.2010, указав, что между ним и Корпорацией 12.05.2010 заключен договор купли-продажи спорной автостоянки, в связи с чем принятое по делу решение затрагивает его права.

Определением от 15.06.2011 апелляционный суд на основании пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек Боголепова В.С. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением апелляционного суда от 26.08.2011 решение от 19.11.2010 отменено, в иске Компании отказано.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 26.08.2011 отменить.

По мнению подателя жалобы, решение от 19.11.2010 не затрагивает права Боголепова В.С., в связи с чем апелляционный суд необоснованно привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; Компания была не вправе продавать автостоянку Боголепову В.С., поскольку определением Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2010 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета на ее отчуждение; действующее законодательство не предусматривает необходимость указания в договоре на условия передачи прав на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку право на использование участка переходит к приобретателю в силу закона; выводы апелляционного суда о том, что договор аренды от 01.08.2007 N 2/Э/ДАА не содержит элементов предварительного договора, в нем отсутствуют условия передачи земельного участка, цена передачи прав на него, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; введение в отношении Корпорации процедуры конкурсного производства не является препятствием для вынесения решения о понуждении ее заключить договор купли-продажи спорного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу Корпорация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Корпорация (арендодатель), открытое акционерное общество Торговый дом "Центральный" (далее - Торговый дом, второй арендодатель) и Компания (арендатор) 01.08.2007 заключили договор N 2/Э/ДАА аренды гостевой автостоянки (литера III) для торгового дома "Центральный" площадью 3768 кв.м с кадастровым номером 39:39-01/165/2007-919, расположенной по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 20, для организации стоянки автомобилей сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На момент заключения договора аренды автостоянка принадлежала Корпорации и Торговому дому на праве общей долевой собственности с долями в размере 97/100 и 3/100 соответственно.

Согласно пункту 1.6 договора земельный участок, на котором расположена автостоянка, находится в аренде у Торгового дома по договору на передачу в аренду городских земель от 15.03.2007 N 008607, заключенному с мэрией города Калининграда на срок до 01.03.2008.

Размер и порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе IV договора.

Пунктом 11.1 договора предусмотрено право выкупа арендатором автостоянки в течение срока действия договора.

В соответствии с пунктом 11.2 договора выкупная цена объекта составляет 300 000 долларов США (с учетом налога на добавленную стоимость). При этом внесенные арендатором в течение срока действия договора арендные платежи подлежат зачету в выкупную цену автостоянки (пункт 11.3 договора).

Согласно пунктам 11.5 и 11.6 арендатор сообщает арендодателям о намерении выкупить арендуемое имущество путем направления письменного уведомления и предложения о заключении договора купли-продажи, а арендодатели обязуются его подписать в течение 5 рабочих дней с даты получения предложения.

Корпорация по договору от 17.06.2008 N 1706/КП-2008 приобрела у Торгового дома долю в размере 3/100 в праве общей долевой собственности на автостоянку. Право собственности на указанную долю зарегистрировано Корпорацией 01.07.2008 (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА N 604053).

Администрация городского округа "Город Калининград" (арендодатель) и Корпорация (арендатор) 25.02.2009 заключили договор N 009796 аренды земельного участка площадью 0,3695 га, расположенного под автостоянкой, сроком до 01.12.2018.

В последующем Корпорация на основании договора купли-продажи от 16.12.2009 N 000406 приобрела названный участок в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.01.2010 серии 39-АА N 785127.

Корпорация (продавец) и Боголепов В.С. (покупатель) 12.05.2010 заключили договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым продавец обязался за плату передать в собственность покупателя спорную автостоянку и земельный участок площадью 3 695 кв.м под указанную автостоянку. Согласно акту приема-передачи от 14.12.2010 покупатель принял от продавца недвижимое имущество.

Письмами от 31.05.2010 N 1957 и от 17.06.2010 N 1982 Компания обратилась в адрес Корпорации с предложением заключить договор купли-продажи гостевой автостоянки, приложив проект договора.

Ссылаясь на то, что Корпорация необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества на ранее согласованных в договоре аренды условиях, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд пришел к выводам, что договор аренды не содержит элементов предварительного договора купли-продажи, в том числе условий передачи земельного участка, цены передачи прав на земельный участок, а также указаний на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и, отменив решение суда первой инстанции, отказал в иске.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 названного Закона.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2011 по делу N А40-1272031/1038-619 Корпорация признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство.

В соответствии с частью 3 статьи 129 Закона о банкротстве 05.05.2011 конкурсный управляющий заявил отказ от исполнения договора.

В силу пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, договор считается расторгнутым с момента получения всеми сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора.

С учетом изложенного суд не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Довод подателя жалобы о том, что наличие процедуры конкурсного производства не препятствует суду удовлетворить иск, основан на неправильном толковании норм права.

Ссылка Компании на заключение договора аренды и направление ответчику предложения о заключении договора купли-продажи автостоянки до признания его банкротом не влияет на правильность выводов апелляционного суда.

Кассационная инстанция также принимает во внимание заключенный Корпорацией и Боголеповым В.С. 12.05.2010 договор купли-продажи спорного имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Апелляционный суд также на основании статей 429, 549, 554, 555 ГК РФ не установил наличие в договоре аренды элементов предварительного договора купли-продажи, в том числе условий передачи земельного участка и указаний на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 по делу N А21-5534/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий