Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 сентября 2012 г. N Ф07-2861/12 по делу N А56-21835/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 августа 2012 г. N Ф07-2861/12 по делу N А56-21835/2011

См. также определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 г. N 13АП-6004/12

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" Машек Е.В. (доверенность от 10.01.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстройкомплект" Назарова В.А. (доверенность от 07.03.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" Борисенко М.В. (доверенность от 13.06.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Гармония" Ивановой Е.Н. (доверенность от 16.01.2012), Федорова А.Д., Рыбиной А.Б., от Рыбина И.А. - Рыбиной А.Б. (доверенность от 29.08.2011), от Краснянского Г.А. - Краснянской Т.В. (доверенность от 25.05.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Горбик В.М.) по делу N А56-21835/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Жилпромстройкомплект", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 65, лит. А, оф. N 7, ОГРН 1027800510462 (далее - ООО Жилпромстройкомплект"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой", место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Финский пер., д. 6, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1027800510451 (далее - Жилпромстрой"), об обязании передать истцу следующие объекты недвижимости, расположенные в жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 10, восточнее проспекта Ю. Гагарина на пересечении улиц Пулковской и Орджоникидзе (милицейский адрес: Санкт-Петербург, Пулковская ул., д. 2, корп. 1):

- однокомнатную квартиру N 118 общей площадью 52,1 кв.м, расположенную на 12-м этаже, условный номер 3-12-1Аб;

- трехкомнатную квартиру N 137 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 7-м этаже, условный номер 4-7-3Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 139 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 7-м м этаже, условный номер 4-7-4Аб;

- трехкомнатную квартиру N 145 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 9-м этаже, условный номер 4-9-3 Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 147 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 9-м этаже, условный номер 4-9-4Аб;

- трехкомнатную квартиру N 149 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 4-10-3Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 155 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 11-м этаже, условный номер 4-11-4Аб;

- трехкомнатную квартиру N 166 общей площадью 109,33 кв.м, расположенную на 14-м этаже, условный номер 4-14-3Аб;

- трехкомнатную квартиру N 163 общей площадью 175,10 кв.м, расположенную на 13-м этаже, условный номер 4-13-4А6;

- трехкомнатную квартиру N 165 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 14-м этаже, условный номер 4-14-3Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 167 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 14-м этаже, условный номер 4-14-4Аб;

- двухкомнатную квартиру N 172 общей площадью 94,2 кв.м, расположенную на 15-м этаже, условный номер 4-5-2А6;

- трехкомнатную квартиру N 169 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 15-м этаже, условный номер 4-15-3Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 171 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 15-м этаже, условный номер 4-15-4Аб;

- трехкомнатную квартиру N 174 общей площадью 109,33 кв.м, расположенную на 16-м этаже, условный номер 4-16-3Аб;

- трехкомнатную квартиру N 173 общей площадью 123,84 кв.м, расположенную на 16-м этаже, условный номер 4-16-3Бб;

- четырехкомнатную квартиру N 175 общей площадью 171,57 кв.м, расположенную на 16-м этаже, условный номер 4-16-4Аб;

- трехкомнатную квартиру N 180 общей площадью 109,07 кв.м, расположенную на 4-м этаже, условный номер 5-4-3Аб;

- однокомнатную квартиру N 187 общей площадью 59,74 кв.м, расположенную на 6-м этаже, условный номер 5-6-1Аб;

- двухкомнатную квартиру N 193 общей площадью 82,30 кв.м, расположенную на 8-м этаже, условный номер 5-8-2Абт;

- двухкомнатную квартиру N 192 общей площадью 89,44 кв.м, расположенную на 8-м этаже, условный номер 5-8-2Бб;

- двухкомнатную квартиру N 198 общей площадью 91,29 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 5-10-2Бб;

- двухкомнатную квартиру N 208 общей площадью 81,88 кв.м, расположенную на 13-м этаже, условный номер 5-13-2Абт;

- трехкомнатную квартиру N 217 общей площадью 109,07 кв.м, расположенную на 5-м этаже, условный номер 6-5-3Аб;

- трехкомнатную квартиру N 226 общей площадью 108,50 кв.м, расположенную на 8-м этаже, условный номер 6-8-3Аб;

- двухкомнатную квартиру N 239 общей площадью 84,59 кв.м, расположенную на 12-м этаже, условный номер 6-12-2Бб;

- двухкомнатную квартиру N 256 общей площадью 91,04 кв.м, расположенную на 7-м этаже, условный номер 7-7-2Бб;

- двухкомнатную квартиру N 268 общей площадью 84,57 кв.м, расположенную на 11-м этаже, условный номер 7-11-2Бб;

- двухкомнатную квартиру N 299 общей площадью 84,85 кв.м, расположенную на 7-м этаже, условный номер 8-7-2Аб;

- двухкомнатную квартиру N 314 общей площадью 84,39 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 8-10-2Аб;

- двухкомнатную квартиру N 313 общей площадью 66,50 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 8-10-2Вб;

- однокомнатную квартиру N 319 общей площадью 54,91 кв.м, расположенную на 2-м этаже, условный номер 9-2-1Абт;

- трехкомнатную квартиру N 316 общей площадью 93,39 кв.м, расположенную на 2-м этаже, условный номер 9-2-3Аб;

- трехкомнатную квартиру N 344 общей площадью 93,39 кв.м, расположенную на 9-м этаже, условный номер 9-9-3Аб;

- однокомнатную квартиру N 351 общей площадью 54,91 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 9-10-1Абт;

- трехкомнатную квартиру N 348 общей площадью 93,39 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 9-10-3Аб;

- однокомнатную квартиру N 391 общей площадью 54,21 кв.м, расположенную на 7-м этаже, условный номер 10-7-1Д;

- двухкомнатную квартиру N 393 общей площадью 84,13 кв.м, расположенную на 8-м этаже, условный номер 10-8-2А;

- двухкомнатную квартиру N 407 общей площадью 84,13 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 10-10-2А;

- однокомнатную квартиру N 408 общей площадью 37,70 кв.м, расположенную на 10-м этаже, условный номер 10-10-1Б;

- нежилое помещение 67-Н общей площадью 249,97 кв.м, условные номера 5-2-1, 5-2-2, 5-2-3;

- нежилое помещение 68-Н общей площадью 245,53 кв.м, условные номера 6-2-1, 6-2-2, 6-2-3;

- нежилое помещение 69-Н общей площадью 239,54 кв.м, условные номера 7-2-1, 7-2-2, 7-2-3;

- нежилое помещение 59-Н общей площадью 120 кв.м, условный номер 10-1-1;

- нежилое помещение 4-Н общей площадью 117,59 кв.м, условный номер 11-1-1;

- нежилое помещение 6-Н общей площадью 114,16 кв.м, условный номер 11-1-2;

- нежилое помещение 5-Н общей площадью 107,34 кв.м, условный номер 12-1-1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Баринова Елена Евгеньевна, Бондарь Ольга Ивановна, Рыбин Игорь Анатольевич, Рыбина Алла Брониславовна, Федоров Александр Дмитриевич, Краснянский Геннадий Алексеевич, общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма", место нахождения: 191028, Санкт-Петербург, Моховая ул., д.47, ОГРН 1027809197800 (далее - ООО ТД "Сигма") и общество с ограниченной ответственностью "Гармония" (далее - ООО "Гармония").

Суд первой инстанции решением от 16.02.2012 прекратил производство по делу в части требования о передаче истцу квартир N 163, 172, 351, 408 в связи с отказом от иска в этой части и отказал в остальной части иска.

Апелляционный суд постановлением от 10.05.2012 оставил решение от 16.02.2012 без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ТД "Сигма", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 16.02.2012 и постановление от 10.05.2012 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: поскольку истец не заявлял требования о регистрации его права собственности на спорные квартиры и нежилые помещения с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" (далее - постановление ВАС РФ N 54), то отсутствие у ответчика зарегистрированного права собственности на спорные объекты не исключает возможности удовлетворения иска; суды необоснованно проигнорировали заявление ООО "ТД "Сигма" о фальсификации истцом и ответчиком дополнительного соглашения от 18.01.2008; суды не учли, что предмет настоящего спора совпадает с предметом спора по делу N А56-89783/2009 по иску ООО "ТД "Сигма" к ООО "Жилпромстройкомплект" об обязании передать спорное имущество, построенное за счет инвестиций ООО "ТД "Сигма", ООО "Гармония" и граждан, в том числе Бариновой Е.Е., Бондарь О.И., Рыбина И.А., Рыбиной А.Б., Федорова А.Д., Краснянского Г.А.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Жилпромстрой" просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "ТД "Сигма" заявил ходатайство об отложении судебного заседания до результатов рассмотрения в суде кассационной инстанции дела N А56-89783/2009.

Суд кассационной инстанции отклонил данное ходатайство ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства.

В судебном заседании представители ООО "ТД "Сигма", ООО "Гармония", Рыбина И.А., Краснянского Г.А., а также граждане Рыбина А.Б. и Федоров А.Д. поддержали доводы жалобы.

Представители ООО "Жилпромстройкомплект" и ООО "Жилпромстрой" просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 15.10.1999 N 1100-р "О проектировании и строительстве комплекса жилых домов по адресу: Московский административный район, квартал 10 восточнее пр. Юрия Гагарина, на пересечении Пулковской ул. и ул. Орджоникидзе" ООО "Жилпромстстрой" предоставлено право строительства комплекса жилых домов по указанному адресу (далее - объект) за счет собственных и привлеченных средств. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предоставил ООО "Жилпромстрой" в аренду земельный участок на инвестиционных условиях по договору от 15.12.1999 N 00/ЗК-01078(12) для строительства объекта.

ООО "Жилпромстрой" (застройщик") и ООО "Жилпромстройкомлект" (инвестор) заключили договор от 19.01.2005 N 1-0/05 "Об инвестировании строительства комплекса жилых домов по адресу: Санкт-Петербург, квартал 10 Восточнее пр. Ю. Гагарина, на пересечении ул. Пулковской и ул. Орджоникидзе". По условиям этого договора ООО "Жилпромстройкомплект" обязалось осуществить финансирование строительства объекта, необходимое для его завершения и ввода объекта в эксплуатацию, за счет собственных и/или привлеченных сил и средств путем перечисления денежных средств, передачи ценных бумаг, выполнения работ, услуг как лично, так и силами третьих лиц, привлеченных им для обеспечения строительства объекта в счет оплаты выполненных им работ, предоставленных товаров или услуг (пункт 2.2 договора).

Общий размер инвестиций ООО "Жилпромстройкомплект" по этому договору определен в приложении N 1 к нему в размере 324 млн. руб. и включает затраты на проектирование, согласование проекта, строительно-монтажные работы, строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, выполнение технических условий, выполнение функций заказчика строительства объекта, иные затраты, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию объекта.

Стороны договорились, что после исполнения инвестором обязательств по договору ему будут переданы помещения построенного объекта, перечень которых подлежит определению путем заключения застройщиком и инвестором дополнительного соглашения.

Такой перечень определен сторонами в дополнительном соглашении от 19.01.2005 к договору об инвестировании.

ООО "Жилпромстройкомплект" (заказчик) и ООО "ТД "Сигма" (генеральный подрядчик) заключили договор от 01.03.2005 N 01/03-05 генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства объекта, по условиям которого генеральный подрядчик обязался завершить строительство объекта со сдачей его "под ключ".

Также ООО "Жилпромстройкомплект" и ООО ТД "Сигма" заключили ряд договоров об инвестировании строительства объекта, согласно которым ООО "ТД Сигма" участвует в долевом строительстве объекта путем внесения денежных средств (инвестиций) в размере своего долевого участия на условиях, определенных договорами.

В свою очередь ООО "ТД "Сигма" заключило договоры долевого участия в строительстве жилого дома с другими лицами, в том числе с ООО "Гармония", гражданами Бариновой Е.Е., Бондарь О.И., Рыбиным И.А., Рыбиной А.Б., Федоровым А.Д., Краснянским Г.А.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 31.07.2009 выдала ООО "Жилпромстрой" разрешение N 78-2511в-2009 на ввод объекта в эксплуатацию. Объекту присвоен адрес: Санкт-Петербург, Пулковская ул., д. 2, корп. 1.

Во исполнение договора об инвестировании ООО "Жилпромстрой" в соответствии с условиями дополнительного соглашения к названному договору передало ООО "Жилпромстройкомплект" 19 квартир и одно нежилое помещение, расположенные по указанному адресу.

ООО "Жилпромстройкомплект", ссылаясь на то, что оно выполнило свои обязательства по договору об инвестировании, а ООО "Жилпромстрой" в нарушение условий договора об инвестировании и дополнительного соглашения к нему передало не все квартиры и нежилые помещения, перечисленные в дополнительном соглашении от 19.01.2005 и подлежавшие передаче истцу в счет оплаты инвестиций по строительству объекта, обратилось с настоящим иском в суд.

Суды обеих инстанции отказали в иске, исходя из следующего.

В пункте 4 постановления ВАС РФ N 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля - продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (пункт 5 постановления ВАС РФ N 54).

Согласно пункту 6 названного постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 главы "Строительный подряд".

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может потребовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 ГК РФ.

Поскольку за застройщиком и арендатором земельного участка ООО "Жилпромстрой" не зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости и ни истец, ни ответчик не обращались в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенный в результате инвестиционной деятельности объект, то суды пришли к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика передать истцу спорные квартиры и нежилые помещения.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным, соответствующим нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы ООО "ТД "Сигма", не являющегося стороной по инвестиционному договору от 19.01.2005 N 1-0/05.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по делу N А56-21835/2011, оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов