Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2012 г. N Ф07-6592/12 по делу N А05-4114/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" Кириллова М.А. (доверенность от 28.12.2011), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. (доверенность от 29.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" Носкова Д.А. (доверенность от 26.11.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2012 (судья Звездина Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2012 (судьи Ралько О.Б., Пестерева О.Ю., Тарасова О.А.) по делу N А05-4114/2012,

установил:

Администрация муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163061, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566 (далее - Управление Росреестра), от 22.02.2012 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящегося в 110 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 5, и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения названного обременения указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПРОиС", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 48А, ОГРН 1032901002111 (далее - ООО "ПРОиС), и общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Лесная ул., д. 17А, ОГРН 1022900835484 (далее - ООО "Стройкомплекс").

Решением от 22.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.08.2012, заявленные требования удовлетворены.

В кассационных жалобах ООО "Стройкомплекс" и Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить решение от 22.06.2012 и постановление от 14.08.2012 и отказать в удовлетворении заявления Администрации.

Податели жалобы указывают на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что можно зарегистрировать прекращение права аренды земельного участка, обремененного залогом; в силу статей 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право аренды земельного участка находится в залоге у участника долевого строительства жилого дома - ООО "Стройкомплекс", которое в случае неисполнения застройщиком своих обязательств не сможет получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества; у Управления Росреестра не имелось оснований для погашения записи об ипотеке права аренды без заявления залогодателя и залогодержателя; суды не учли, что арендатор - ООО "ПРОиС" возражал - против прекращения договора аренды.

В отзыве на кассационные жалобы Администрация просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Управления Росреестра и ООО "Стройкомплекс" поддержали доводы жалоб, а представитель Администрации - доводы, приведенные в отзыве на них.

ООО "ПРОиС" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды Администрация (арендодатель) и ООО "ПРОиС" (арендатор) заключили 23.05.2007 договор N 11493000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящегося в 110 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 5, для строительства пятиэтажного жилого дома на срок с 21.05.2007 по 20.05.2010. Участок передан арендатору по акту от 23.05.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.07.2007.

ООО "ПРОиС" и ООО "Стройкомплекс" 08.02.2010 заключили договор об участии последнего в долевом строительстве жилого дома на указанном участке.

На основании названного договора Управление Росреестра 16.03.2011 зарегистрировало ограничение (обременение) права аренды земельного участка - ипотеку в пользу дольщика на срок с 16.03.2010 по 31.12.2011.

Поскольку ООО "ПРОиС" земельный участок в течение действия договора аренды не освоило, к строительству жилого дома не приступило, разрешительную документацию на строительство не получило, Администрация 21.03.2011 направила арендатору уведомление о прекращении договора аренды по истечении установленного в нем срока и об обязании передать этот участок арендодателю по акту.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.02.2012 по делу N А05-10548/2011 отказано в удовлетворении заявления ООО "Стройкомплекс" о признании названного уведомления незаконным.

Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением от 13.01.2012 о государственной регистрации прекращения права аренды названного земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды. К заявлению Администрация приложила акт осмотра земельного участка от 27.06.2011, в котором указано, что участок не освоен и на нем нет никаких строений, а также переписку с ООО "ПРОиС", извещенного о прекращении договора аренды и о необходимости возвратить участок.

Управление Росреестра 19.01.2012 приостановило государственную регистрацию на срок до 18.02.2012, сославшись на то, что для прекращения права аренды названного участка необходимо прекратить запись об ипотеке права аренды, и предложило Администрации устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Сообщением от 22.02.2012 N 18-15/591 Управление Росреестра уведомило Администрацию об отказе на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в государственной регистрации прекращения права аренды ввиду непредставления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. Управление Росреестра указало, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлены заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога.

Администрация, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ Управления Росреестра незаконным и обязали его зарегистрировать прекращение права аренды названного земельного участка.

Суды исходили из следующего.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Администрация не представила документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Между тем в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Факт прекращения договора аренды от 23.05.2007 по истечении установленного в нем срока подтвержден решением Арбитражного суда Архангельской области от 06.03.2012 по делу N А05-14982/2011, которым удовлетворены требования Администрации об обязании ООО "ПРОиС" возвратить арендодателю по акту освобожденный земельный участок. Данное решение оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2012.

Согласно материалам дела арендатор в течение действия договора аренды не приступил к строительству жилого дома, не получил разрешительную документацию на строительство. Документы, подтверждающие данные обстоятельства, были представлены в регистрирующий орган.

Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Администрация не является участником залоговых отношений, она не могла представить в Управление Росреестра заявление участника долевого строительства или иной документ, на основании которого прекращается залог.

При таком положении суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра не было предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды по истечении установленного в нем срока и в связи с тем, что на участке не построен объект недвижимости.

Кассационная инстанция считает несостоятельным довод подателей жалоб о том, что регистрация прекращения права аренды возможна только при прекращении залога по правилам Закона N 214-ФЗ. Согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на арендованном земельном участке. Таким образом, названной нормой предусмотрен порядок прекращения залога права аренды земельного участка в случае, когда на участке построен объект недвижимости за счет средств дольщиков. Порядок прекращения залога права аренды в случае, когда строительство объекта на арендованном участке не начиналось, а действие договора аренды земельного участка прекратилось по истечении установленного в нем срока, Законом N 214-ФЗ не регламентирован.

Неверен и довод Управления Росреестра о том, что Администрации избрала неправильный способ защиты права и ей следовало в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, обратиться в суд с иском о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим. В настоящем деле оспаривается отказ в государственной регистрации прекращения права аренды, а не отказ в прекращении ипотеки. Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2012 по делу N А05-4114/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов