Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2018 г. N Ф07-11331/18 по делу N А56-18028/2017

14 сентября 2018 г.

Дело N А56-18028/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Орион-Люкс" Нечаева А.А. (доверенность от 26.08.2018), от закрытого акционерного общества "Пластполимер-Т" Ершова И.Б. (доверенность от 23.07.2018),

рассмотрев 12.09.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион-Люкс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2018 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Пряхина Ю.В.) по делу N А56-18028/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Орион-Люкс", место нахождения: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. Д, оф. 1, ОГРН 1027804185606, ИНН 7806057220 (далее - ООО "Орион-Люкс"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Пластполимер-Т", место нахождения: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АД, оф. 2.1, ОГРН 1097847290045, ИНН 7806419142 (далее - ЗАО "Пластполимер-Т"), и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании незаконным межевания и формирования исходного земельного участка площадью 25 567 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006128:27, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. БВ, и выделенного из него земельного участка площадью 25 384 кв. м с кадастровым номером 78:11:006128:39, исключении из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) сведений о земельном участке с кадастровым номером 78:11:006128:39, а также признании отсутствующим зарегистрированного за ЗАО "Пластмолимер-Т" на основании договора от 16.03.2009 права аренды части (1767 кв. м) этого же участка, используемой истцом при эксплуатации находящегося в его собственности здания площадью 631,7 кв. м с кадастровым номером 78:6128:0:20, с точками координат, указанными в уточненном исковом заявлении.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340 (далее - Кадастровая палата), в лице филиала по Санкт-Петербургу.

Решением от 03.02.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2018, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Орион-Люкс", ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, вывод судов о том, что при проведении межевания спорных земельных участков не требовалось согласования его результатов с истцом, так как в ГКН отсутствуют сведения об участке под принадлежащим ООО "Орион-Люкс" зданием, противоречит действующему законодательству; истец, будучи собственником названного объекта недвижимости, пользовался необходимой для его эксплуатации территорией на хоть и не оформленном в установленном законом порядке, но приобретенном вместе со зданием в 1999 году по договору купли-продажи в силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) праве аренды; изложенное подтверждается тем, что к названному договору купли-продажи был приложен заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, далее - КУГИ) и ОАО "Пластполимер" договор от 11.09.1996 N 07/ЗК-00616 аренды земельного участка площадью 475 000 кв. м; как следует из распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 14.06.2007 N 1475 (далее - Распоряжение N 1475), утверждение границ земельного участка площадью 25 567 кв. м (впоследствии присвоен кадастровый номер 78:11:0006128:27) производилось в соответствии с распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков", пункт 1.2 которого относил к землепользователям лиц, фактически использующих земельные участки, предоставленные им в установленном порядке, однако права на которые не оформлены договорами аренды или свидетельствами, подтверждающими право собственности на землю либо право постоянного (бессрочного) пользования землей; вопреки требованиям действовавшего в спорный период законодательства ОАО "Пластполимер" (из которого в дальнейшем было выделено ЗАО "Пластполимер-Т", ставшее его правопреемником) сформировало спорный земельный участок, исключив из его площади только территорию, непосредственно занятую зданием истца; ООО "Орион-Люкс" не присутствовало на заседании комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования, созванного в связи с тем, что смежные землепользователи, включая истца, отказались согласовывать представленную им схему образуемого земельного участка; истец о данном заседании не извещался и принятое на заседании данной комиссии решение о согласовании возможности корректировки проекта границ землепользования не получал, что в совокупности свидетельствует о нарушении процедуры формирования и межевания спорного участка.

По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что на плане приобретенного истцом здания были обозначены границы земельного участка, предназначенного для использования указанного объекта недвижимости, которые проходили не по обрезу его фундамента; между сторонами договора купли-продажи упомянутого здания была достигнута договоренность о необходимой для его эксплуатации площади, равной 2300 кв. м; таким образом, при формировании спорного земельного участка не были учтены требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) об установлении границ образуемых объектов с учетом фактического землепользования; в настоящее время истец лишен возможности владеть и пользоваться принадлежащим ему зданием по целевому назначению (в здании осуществляется производство пластмассовых изделий); его эксплуатация объективно невозможна без устройства подъездных путей для получения сырья и отгрузки готовой продукции и устройства пешеходных проходов по части участка, арендуемого ЗАО "Пластполимер-Т", что подтверждается выводами эксперта "Центр независимой экспертизы "Невский эксперт", сделанными им в заключении от 30.11.2017 N 69-11/17; в настоящее время в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится дело по заявлению ЗАО "Пластполимер-Т" о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в нерассмотрении заявления о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:11:006128:39; в адрес истца регулярно поступают требования ЗАО "Пластполимер-Т" об освобождении занятой ООО "Орион-Люкс" части земельного участка от принадлежащего ему имущества, введении платного проезда и пр.

Податель жалобы также указывает, что в силу пункта 29 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию.

Также податель жалобы считает, что заявляя требование о признании отсутствующим права аренды ЗАО "Пластполимер-Т", он тем самым оспаривает действительность договора аренды; право аренды всего участка указанной в исковом заявлении ООО "Орион-Люкс" площади не могло возникнуть у ЗАО "Пластполимер-Т" и его правпредшественника.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Пластполимер-Т" просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "Орион-Люкс" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ЗАО "Пластполимер-Т" и Комитета возражали против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 10.12.1999 N 04/12, заключенного с акционерным обществом открытого типа "Пластполимер" (правопредшественник ОАО "Пластполимер", из которого впоследствии было выделено ЗАО "Пластполимер-Т, далее - АООТ "Пластполимер"), ООО "Орион-Люкс" является собственником двухэтажного нежилого здания площадью 631,7 кв. м 1952 года постройки с кадастровым номером 78:6128:0:20, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. Д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.01.2000 серии ВЛ N 299692.

По условиям названного договора (пункта 1.3) продавец приобрел указанный объект еще в 1992 году в результате приватизации (план приватизации, утвержденный КУГИ 09.12.1992).

В пункте 1.4 договора его стороны согласовали передачу покупателю не только технического паспорта на объект, но также и копии заключенного между КУГИ и АООТ "Пластполимер" договора от 11.09.1996 N 07/ЗК-00616 аренды земельного участка площадью 475 000 кв. м, на котором располагалось спорное здание, одновременно оговорив, что сами условия землепользования определяются покупателем совместно с органами местной администрации в заключаемом между ними договоре в соответствии с действующим законодательством (пункт 6.2 договора).

В 2007 году КГА своим Распоряжением N 1475 утвердил новые границы земельного участка площадью 25 567 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. БВ, сформированного таким образом, что территория, непосредственно занятая зданием ООО "Орион-Люкс" площадью 467,8 кв. м (площадь застройки согласно техническому паспорту указанного объекта, составленному проектно-инвентаризационным бюро Красногвардейского района в августе 1999 года), в него не вошла. Данный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 78:11:0006128:27.

В 2010 году названный участок разделен на два - площадью 25 384 кв. м и площадью 183 кв. м, границы которых утверждены распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29.12.2010 N 6787-рк.

В период между формированием земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006128:27 и его дальнейшим разделом КУГИ заключил с ОАО "Пластполимер" договор от 16.03.2009 N 07/ЗД-04666 аренды этого участка как с собственником трех расположенных на нем нежилых зданий площадью 2530,7 кв. м, 80,2 кв. м и 96,3 кв. м с кадастровыми номерами 78:11:0006128:77, 78:11:0006128:84, 78:11:0006128:139 (кадастровый паспорт участка от 05.02.2015 N 78/201/15-31055).

В связи с принятием внеочередным общим собранием акционеров ОАО "Пластполимер" в июле 2009 года решения о его реорганизации в форме выделения из него и создания ЗАО "Пластполимер-Т", а также упомянутым разделом участка с кадастровым номером 78:11:0006128:27 КУГИ и правопреемник ОАО "Пластполимер" заключили дополнительное соглашение от 14.10.2013 N 2 к договору N 07/ЗД-04666, которым внесли в него изменения в части субъекта и предмета арендных отношений.

ООО "Орион-Люкс", ссылаясь на то, что формирование спорного земельного участка такой площади и конфигурации, при которой его границы проходят по обрезу фундамента принадлежащего истцу здания и не включают в себя лишь территорию под ним, нарушает его права и законные интересы как собственника указанного объекта недвижимости, поскольку осуществлено без его согласия и препятствует нормальной эксплуатации данного имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали. При этом судебные инстанции исходили из того, что ООО "Орион-Люкс" не указало, какие именно его права и законные интересы были нарушены в результате образования и последующей сдачи в аренду спорных земельных участков ЗАО "Пластполимер-Т", посчитав, что согласование местоположения их границ с истцом, участок под зданием которого нельзя считать смежным ввиду отсутствия о нем сведений в ГКН, не требовалось. Суды также указали, что распорядительные документы органа государственной власти, на основании которых были сформированы участки, равно как и сам договор аренды никем до настоящего времени не оспорены, а действия органа кадастрового учета не обжалованы и незаконными не признаны. Более того, снятие земельного участка с кадастрового учета, о чем просил истец в своем заявлении, в данном случае возможно только в результате его раздела, тогда как в проведении данной процедуры ООО "Орион-Люкс" уже отказывалось ранее в рамках рассмотрения дела N А56-96830/2015.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

По смыслу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в период утверждения границ последнего по времени образования земельного участка) в результате перехода права собственности на здание с кадастровым номером 78:6128:0:20 ООО "Орион-Люкс" приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, прежний собственник объекта недвижимости - АООТ "Пластполимер" (в настоящее время в результате проведения нескольких реорганизаций - ЗАО "Пластполимер-Т"), выразив свою волю на отчуждение здания, по сути, отказался и от использования части необходимого для его эксплуатации участка.

Несмотря на это, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 78:11:006128:39, как и участок из которого он был выделен (кадастровый номер 78:11:006128:27), по сути, сформирован вокруг здания, принадлежащего ООО "Орион-Люкс", с исключением занятой им части по обрезу фундамента этого объекта и без учета площади, необходимой для его использования. Проход и проезд к зданию ООО "Орион-Люкс" возможен только через спорный участок.

Согласно пунктам 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков также не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

Между тем ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не исследовали вопросы, касающиеся правомерности формирования спорного участка с учетом положений названных норм и доводов истца, изложенных в его заявлении о невозможности нормальной эксплуатации здания, используемого им в целях производства пластмассы, при таком установлении границ арендуемой ответчиком территории.

Таким образом, поскольку указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не исследованы, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении суду следует с учетом доводов ООО "Орион-Люкс" установить, не было ли допущено при формировании спорного земельного участка нарушение требований земельного законодательства, и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 по делу N А56-18028/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева М. В. Захарова И.В. Сергеева