Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2021 г. N Ф07-18408/21 по делу N А66-15388/2020

21 декабря 2021 г.

Дело N А66-15388/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Константинова П.Ю., Нефедовой О.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Квартал" Городилова А.В. (доверенность от 21.12.2020),

рассмотрев 21.12.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Квартал" на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.07.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу N А66-15388/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Кимрская дирекция единого заказчика", адрес: 171506, Тверская обл., г. Кимры, ул. Луначарского, д. 33, ОГРН 1076910001948, ИНН 6910017381 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к ООО "Производственно-строительная фирма "Квартал", адрес: 170100, г. Тверь, ул. Желябова, д. 3, ОГРН 1026900565933, ИНН 6905013230 (далее - Компания), об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом 4в по Песочной ул. в г. Кимры Тверской обл. (далее - МКД).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Кимры, адрес: 171506, Тверская обл., г. Кимры, ул. Кирова д. 18, ОГРН 1026901662611, ИНН 6910005227 (далее - Администрация), отдел архитектуры и градостроительства.

Решением суда первой инстанции от 07.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2021, иск удовлетворен.

Не согласившись с указанными судебными актами, Компания обратилась в суд кассационной инстанции с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным в него доказательствам, просит отменить обжалуемые решение и постановление.

По мнению подателя жалобы, у судов не имелось оснований для удовлетворения иска ввиду того, что у Общества отсутствуют основания требовать документы, которые у застройщика отсутствуют; обязанности по пункту 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), Компания исполнила в досудебном порядке.

В отзыве Общество возражает против удовлетворения кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность судебных актов.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы.

Истец и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, Компания - застройщик МКД 10.04.2017 получила разрешение N 69ru69302000-1-2017 на ввод его в эксплуатацию. На основании решения общего собрания собственников (протокол от 04-15.12.2017) и договора управления от 01.12.2017 N 284 Общество является управляющей компанией МКД.

По акту приема-передачи от 23.08.2019 Компания передала Обществу исполнительную документацию по строительству МКД.

Общество, посчитав, что документация передана не в полном объеме, обратилось в суд с иском об обязании Компании передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, являющийся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено его строительство (при наличии), а именно: проект организации строительства, перечни мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению доступа инвалидов, соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 11, 12, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), иск удовлетворил.

Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственниками помещений многоквартирного дома может быть избран способ управления в виде управления товариществом собственников жилья.

На основании части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с пунктом 26 Правил N 491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В перечень технической документации долговременного хранения приведенный в пункте 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, входят: план участка в масштабе 1:100 - 1:200 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В силу пункта 25 Правил от N 491 застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 ЖК РФ, один экземпляр инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (на бумажном и электронном носителях).

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы, прилагаемые к заявлению о выдаче разрешения для предоставления их в компетентный орган перечислены в части 3 этой статьи.

Техническая и иная необходимая для эксплуатации дома документация, представляемая подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии, после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации (пункт 3.6 СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденного постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84).

В рассматриваемом случае ответчик не оспаривает факта приемки МКД в эксплуатацию, вся истребуемая Обществом документация в момент приемки МКД находилась у Компании, в противном случае приемка не была бы осуществлена.

Обязанность застройщика передать после приемки дома в эксплуатацию проектную документацию на него собственнику (владельцу) объекта недвижимости, представителем которого в силу статьи 158 ЖК РФ является в данном случае Общество, возникает в силу прямого указания закона.

Аналогичные обязанности застройщика по отношению к собственникам установлены статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора в силу требований частей 1 - 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства.

Статьей 17 Закона N 214-ФЗ также установлено, что договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, Компании в период строительства была обязана знать о регистрации прав на объект долевого строительства, потому имеет возможность представить сведения из Реестра.

Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (пункт 1 статьи 4, пункт 1 статьи 6, пункты 2 и 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Согласно подпункту "д" пункта 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416), в период до заключения договора управления с управляющей компанией застройщик самостоятельно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом.

Так как доказательств неисполнения этих положений в силу каких-либо объективных причин Компания в дело не представила, суды при вынесении судебных актов учли положения пунктов 4, 18 - 23 Правил N 416 и удовлетворили иск.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования судов, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и подлежат отклонению по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

Нарушений обеими судебными инстанциями при рассмотрении дела норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 07.07.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу N А66-15388/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Квартал" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.В. Дмитриев

Судьи

В.В. Дмитриев П.Ю. Константинов О.Ю. Нефедова