Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2022 г. N Ф07-16224/21 по делу N А21-4814/2020

22 февраля 2022 г.

Дело N А21-4814/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Маркина С.Ф., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Виста" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу N А21-4814/2020,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Виста", адрес: 123022, г. Москва, Нововаганьковский пер., д. 9, стр. 2, оф. 24, ОГРН 1117746571733, ИНН 7719784371 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском об обязании администрации Пионерского городского округа, адрес: 238590, Калининградская обл., г. Пионерский, Флотская ул., д. 2, ОГРН 1023902054670, ИНН 3910002326 (далее - Администрация), заключить договор аренды земельного участка площадью 6335 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1337 на условиях, определенных договором аренды от 05.05.2017 N 37/2017.

Названное исковое заявление принято судом к производству в рамках настоящего дела.

Кроме того, Общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра), филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, адрес: 107078, г. Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН: 7705401340 (далее - Кадастровая палата), по снятию с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337 и об обязании об обязании устранить допущенные нарушения.

Указанное заявление было принято судом к производству в рамках дела N А21-1611/2021.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.03.2021 дела N А56-4814/2020 и А21-1611/2021 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А56-4814/2021.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 30.04.2021 требования Общества удовлетворены частично: восстановлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337; на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор аренды названного земельного участка на существенных условиях, определенных договором от 05.05.2017N 37/2017; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 данное решение суда отменено, в удовлетворении требований Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 20.09.2021, оставить в силе решение от 30.04.2021.

Податель жалобы выражает несогласие с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, полагает, что суд не учел положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

Общество направило в суд ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью обеспечения явки его представителя.

Рассмотрев ходатайство Общества, суд кассационной инстанции оставил названное ходатайство без удовлетворения, не установив наличия оснований для отложения судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании договора аренды от 16.11.2015 N 011/2015, заключенного Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Центр информационно-коммуникационных технологий" (арендатором, Компанией), заключенному по результатам аукциона, Компании был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1115 площадью 10 000 кв.м с разрешенным использованием - "для магазина", сроком на 6 лет.

На указанном земельном участке согласно разрешению на строительство от 01.02.2016 возведено здание площадью 1484,7 кв.м, которое введено в эксплуатацию на основании разрешения Администрации от 22.12.2016.

Договор аренды от 16.11.2015 N 011/2015 расторгнут по соглашению сторон (Администрации и Компании) от 21.04.2017 N 17/2017.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 16.02.2017 N 10 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ" (в редакции решений от 07.05.2015 N 35, от 25.02.2016 N 10, далее также Решение N 10) изменены границы территориальных зон муниципального образования.

Согласно пункту 1.19 Решения N 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) была отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1) применительно к земельному участку, расположенному по ул. Шаманова в г. Пионерский. В результате изменения границ территориальных зон часть земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 оказалась в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

На основании заявления Общества от 21.04.2017 как собственника помещений здания магазина, возведенного на участке с кадастровым номером 39:19:010215:1115, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 05.05.2017 N 37/2017, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:19:010215:1115 площадью 10 000 кв.м с разрешенным использованием - "под магазин".

В дальнейшем на основании обращения Общества постановлением Администрации от 28.08.2017 N 562 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 на два участка, а именно: земельный участок площадью 6335 кв. м с условным кадастровым номером 39:19:010215:1115:ЗУ2 (разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка, территориальная зона Ж-1 многоэтажной жилой застройки), и земельный участок площадью 3665 кв.м с условным кадастровым номером 39:010215:1115:ЗУ1 (разрешенное использование - под магазины, территориальная зона О-1 делового, общественного и коммерческого назначения).

В связи с состоявшимся разделом земельного участка и на основании постановлений Администрации от 28.08.2017 N 562, от 03.10.2017 N 628 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключены договор аренды от 04.10.2017 N 72/2017 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) - в отношении земельного участка площадью 6335 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1337 с разрешенным использованием "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" и договор аренды от 04.10.2017 N 73/2017 - в отношении земельного участка площадью 3665 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1338 с разрешенным использованием "магазины". По условиям названных договоров земельные участки предоставлены Обществу в аренду сроком на 49 лет.

На основании протеста Светлогорского межрайонного прокурора от 05.09.2018 о нарушении земельного законодательства при территориальном зонировании исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, Советом депутатов Пионерского городского округа принято решение от 27.09.2018 N 72, которым пункт 1.19 Решения N 10 признан утратившим силу.

В связи с этим индекс земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора от 04.10.2017 N 72/2017, об обязании Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, а также с требованиями о снятии его с государственного кадастрового учета и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 по делу N А21-11278/2019 требования Администрации удовлетворены частично: суд признал договор от 04.10.2017 N 72/2017 недействительным (ничтожным) как заключенный в нарушение установленного земельным законодательством порядка предоставления в аренду публичных земель для целей строительства и на этом основании обязал Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 путем его освобождения и подписания акта приема-передачи; в удовлетворении остальной части требования было отказано.

В дальнейшем Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 08.04.2020 о заключении с ним договора аренды названного земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленному Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, на условиях, определенных в договоре от 05.05.2017 N 37/2017, в порядке реализации прав, предусмотренных частью 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Письмом от 28.04.2020 Администрация сообщила Обществу об отсутствии оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, указав на образование этого участка с нарушением требований действующего законодательства, а также на отнесение территории, занятой испрашиваемым участком, согласно постановлению Правительства Калининградской области от 10.12.2019 N 824 "Об утверждении генерального плана муниципального образования "Пионерский городской округ Калининградской области" к функциональной зоне транспортной инфраструктуры.

Согласно сведениям ЕГРН 13.01.2021 земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 был снят с государственного кадастрового учета.

Полагая действия Администрации, направленные на снятие названного земельного участка с кадастрового учета, незаконными, а отказ в заключении договора аренды этого участка неправомерным, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение и отказал в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены приятых по делу судебных актов, в связи со следующим.

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Требования Общества направлены на предоставление ему в аренду земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, на условиях, определенных в договоре от 05.05.2017 N 37/2017, заключенном с Обществом как с собственником объекта недвижимости.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды в таком заключается на срок до 49 лет.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

С учетом положений приведенных норм и правовых позиций, Общество как собственник помещений в здании, расположенном на публичных землях, имело право на предоставление ему в аренду на срок до 49 лет без проведения торгов земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом и необходимого для его использования.

Земельный участок площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1115 был образован до возведения на нем здания, помещения в котором принадлежат Обществу.

Ранее заключенный в отношении этого участка договор аренды от 16.11.2015 расторгнут по соглашению сторон этого договора от 21.04.2017 N 17/2017.

Сведений о формировании земельного участка площадью 10 000 кв.м для целей непосредственно эксплуатации возведенного на нем здания в деле не имеется.

В результате произведенного по заявлению Общества раздела земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 были образованы два земельных участка - площадью 6335 кв.м с разрешенным использованием "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", на котором отсутствуют объекты недвижимости, и площадью 3665 кв.м с разрешенным использованием "магазины", на котором расположено здание, собственником помещений в котором является Общество.

Применительно к указанному в отношении земельного участка площадью 6335 кв.м при его образовании виду разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" и обстоятельствам заключения Обществом договора аренды названного участка на условиях такого его целевого использования (признанного в судебном порядке ничтожным по мотиву заключения в обход установленных процедур предоставления публичных земель), оснований полагать, что участок этой площадью необходим непосредственно для эксплуатации здания магазина, не имеется.

Как установил суд апелляционной инстанции, в соответствии с генеральным планом муниципального образования "Пионерский городской округ" спорная территория площадью 6335 кв.м относится к функциональной зоне транспортной инфраструктуры, а согласно Правилам землепользования и застройки того же муниципального образования отнесена к зоне общего пользования.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 3665 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1338, на котором расположено здание площадью 1484,7 кв.м, собственником помещений в котором является Общество, был предоставлен ему в аренду на основании договора от 04.10.2017 N 73/2017 сроком на 49 лет.

В дальнейшем на основании заявления Общества постановлением Администрации от 07.12.2017 N 794 была утверждена схема расположения земельного участка, образованного путем объединения земельных участков с кадастровым номерами 39:19:010215:1335 и 39:19:010215:1338.

В результате объединения названных земельных участков был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 4401 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1344, который на основании заявления Общества предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды от 19.12.2017 N 90/2017.

На основании конкретных установленных при рассмотрении дела обстоятельств, в том числе касающихся формирования земельных участков (как исходного участка, так и образованных в результате его раздела участков после возведения здания), суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что права Общества как собственника объекта недвижимости на предоставление ему в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка, занятого таким объектом, в результате снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, не нарушены, а правовых оснований для предоставления Обществу на таких условиях названного земельного участка не имеется.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу N А21-4814/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Виста" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина С.Ф. Маркин Г.М. Рудницкий