Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 августа 2023 г. N Ф07-10305/23 по делу N А56-68756/2022

18 августа 2023 г.

Дело N А56-68756/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Петро-Гост" Кваши Ю.Н. (доверенность от 01.07.2022), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Краглик А.В. (доверенности от 09.01.2023 и 19.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петро-Гост" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу N А56-68756/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Петро-Гост", адрес: 196655, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, д. 2, корп. 2, ОГРН 1027808760748, ИНН 7817025809 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - учреждение), о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 06.04.2009 N 06/ЗК-02118, оформленной уведомлением учреждения от 18.02.2022 N 04-28-2934/22-0-0; о признании здания магазина-кафе, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, участок 2 (у дома 2/8, литера А), на земельном участке с кадастровым номером 78:37:1721102:1002, объектом капитального строительства и об обязании комитета заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:37:1721102:1002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, участок 2 (у дома 2/8, лит. А) на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Решением суда от 25.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционного суда от 25.04.2023 решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в ином судебном составе в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, признание судом объектом капитального строительства здания магазина-кафе, расположенного на спорном земельном участке, с одновременным признанием недействительной односторонней сделки восстанавливает положение, существовавшее до нарушения исключительного права истца как собственника спорного объекта; считает, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрированного права общества на спорный объект как объект недвижимости никак не влияет на его правовую природу как объекта капитального строительства; не имеет правового значения то обстоятельство, что договор аренды от 07.12.2005 и договор аренды от 06.04.2009 не предусматривают возведение на спорном участке объектов недвижимого имущества, поскольку спорный объект был построен еще в 1992 году, о чем на момент заключения названных договоров аренды не мог не знать комитет, передавший спорный участок в аренду обществу с уже существовавшим на нем зданием магазина, находящимся в собственности общества с 21.06.1995; из поведения комитета и учреждения следовало признание такого использования спорного участка; полагает, что суды неправомерно отказали в назначении комплексной экспертизы по делу; у судов отсутствовали основания считать датой прекращения договора 05.07.2022, поскольку ответчиками не доказан факт вручения обществу уведомления от 18.02.2022, указанное уведомление было вручено представителю истца 30.05.2022, в связи с чем спорный договор аренды действовал до 30.08.2022, а с заявлением о заключении нового договора аренды общество обращалось 03.07.2022.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель комитета и учреждения против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами, изложенными в обжалуемых судебных актах.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор от 06.04.2009 N 06/ЗК-02118 аренды земельного участка площадью 192 кв. м с кадастровым номером 78:37:1721102:1002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, уч. 2 (у дома 2/8, лит.А), сроком по 05.07.2018. В соответствии с пунктом 2.2 договора на участке расположен временный магазин-кафе. Разделом 3 договора установлены размер и порядок внесения арендной платы. Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Уведомлением от 18.02.2022 N 04-28-2934/22-0-0 учреждение известило общество о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2009 N 06/ЗК-02118 и необходимости в трехмесячный срок освободить арендуемый земельный участок.

Считая односторонний отказ от договора незаконным, полагая, что являясь собственником расположенного на участке магазина-кафе, оно обладает преимущественным правом на заключение договора аренды без проведения торгов, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды признали односторонний отказ арендодателя от договора аренды правомерным, посчитали установленным, что основания для заключения нового договора аренды истцом не доказаны, и отказали в иске.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 того же Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, действующего в режиме неопределенного срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при расторжении продленного на неопределенный срок договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Суды первой и апелляционной инстанции на основании оценки установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств установили, что действие договора аренды после истечения указанного в нем срока было возобновлено на неопределенный срок, а впоследствии учреждение, направив 18.02.2022 обществу уведомление о расторжении договора, реализовало предоставленное арендодателю статьей 610 ГК РФ право на отказ от договора, в связи с чем действие договора было прекращено по правилам указанной нормы. Доводы подателя жалобы в этой части опровергаются имеющимися в деле доказательствами - реестром отправки почтовой корреспонденции и почтовым идентификатором, из которого следует, что письмо вручено адресату 05.04.2022.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены исчерпывающие случаи предоставления земельных участок в аренду без проведения торгов, к числу которых относится и случай предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам этих зданий, сооружений, помещений в них.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ), при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суды, установив, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на здание, а также сведения о постановке на кадастровый учет объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, участок 2 (у дома 2/8, литера А), а также то, что материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлялся арендатору для размещения временного магазина-кафе без права возведения капитальных построек, правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения требований в части признания здания магазина-кафе объектом капитального строительства. На основании оценки представленных в дело доказательств в их совокупности суды сделали обоснованный вывод о том, что земельный участок был предоставлен арендатору под размещение временного объекта без права возведения капитальных строений, а доказательств, подтверждающих наделение общества в соответствии с действующим в тот период времени законодательством правом строительства на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, в дело не представлено. Поскольку правомерность создания объекта недвижимого имущества истцом не доказана, суды, мотивированно отклонив доводы общества, пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:37:1721102:1002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Культуры, участок 2 (у дома 2/8, литера А) на новый срок без проведения торгов. При этом доводы подателя жалобы о том, что здание построено в 1992 году, не опровергают правильность сделанных судами выводов, так как истцом не доказано предоставление земельного участка для строительства объекта недвижимости.

Суды обоснованно посчитали, что для разрешения возникших при рассмотрении данного дела вопросов не требуются специальные познания, и правомерно отклонили ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы подателя жалобы не свидетельствую о наличии обстоятельств, подтверждающих принятие судами первой и апелляционной инстанций неправильного решения по существу спора.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу N А56-68756/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петро-Гост" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Г.М. Рудницкий